Immobilien­kredite Test

Sie haben die nied­rigsten Zinsen und das vielfältigste Kredit­angebot: Hypothekenmakler sind für Bauherren und Wohnungs­käufer meist eine gute Adresse.

Um Haus oder Wohnung günstig zu finanzieren, lohnt es sich, die Konditionen möglichst vieler Kredit­institute zu vergleichen. Doch statt selbst ein Dutzend Banken abzu­klappern, gehen immer mehr Bauherren und Wohnungs­käufer zum Hypothekenmakler.

Ob Accedo, Creditweb, Dr. Klein oder Interhyp – sie alle haben schnellen Zugriff auf die Konditionen von mehr als hundert bundes­weiten und regionalen Baufinanzierern. Dafür nutzen sie Online-Platt­formen wie Europace, Prohyp, Planethome oder Starpool, auf denen Banken ihre Konditionen und Kredit­vergabericht­linien einstellen.

Auf den virtuellen Markt­plätzen tummeln sich nahezu alle Größen der Finanz­branche. Die Deutsche Bank und ihre Tochter Post­bank sind dabei, ebenso die ING Diba, die Commerz­bank oder Versicherer wie Allianz, Axa und Ergo. Dazu kommen Sparda- und PSD-Banken. Selbst viele Volks­banken und Sparkassen mischen mit. Noch vor wenigen Jahren sahen sie in den Vermitt­lern nur eine lästige Konkurrenz.

Markt­über­sicht und Unabhängig­keit von einzelnen Anbietern sind die entscheidenden Vorteile der Vermittler. Ihre Mitarbeiter füttern den PC mit den Eckdaten der gewünschten Finanzierung. Einen Klick später haben sie eine Liste mit passenden Kredit­angeboten auf dem Bild­schirm. Daraus können sie das güns­tigste für den Kunden heraus­suchen.

Im Vergleich zum traditionellen Bank­vertrieb von haus­eigenen Krediten sind die Hypothekenmakler schon durch die Produkt­vielfalt klar im Vorteil. Der Kunde möchte einen Kredit mit flexibler Rate und hohen Sondertilgungs­rechten? Zins­sicherheit für 30 Jahre? Dazu einen Förderkredit der staatlichen KfW-Bank zum Sonderzins? Da muss die Haus­bank in der Regel passen. Beim Vermittler stehen dagegen für die meisten Finanzierungs­wünsche gleich mehrere Angebote zur Auswahl.

Trend geht zur Filiale

Wer den Service der Vermitt­lungs­gesell­schaften nutzen will, muss nicht unbe­dingt auf die Beratung in einer Filiale verzichten. Viele Vermittler machen ihr Geschäft zwar noch über­wiegend im Direkt­vertrieb über Internet, Telefon, E-Mail und Post. Doch der Trend geht zur Filiale.

Der Lübe­cker Hypothekenmakler Dr. Klein verfügt bundes­weit über 116 Geschäfts­stellen für die Baufinanzierung. Interhyp, als reiner Direktanbieter gestartet, hat seine Filialen seit Anfang 2011 von 22 auf 45 mehr als verdoppelt. Und die noch jungen Vermittler „Baugeld Spezialisten“ und Hypofact setzen schon seit ihrer Gründung auf die Kunden­betreuung vor Ort. Eine Reihe von Vermitt­lern kommen auf Wunsch sogar ins Haus (siehe Tabelle).

Günstig trotz Provision

Die Makler leben von der Provision, die sie von den Banken für die Vermitt­lung eines Darlehens erhalten. Stan­dard ist 1 Prozent der Kreditsumme. Die Provision variiert aber je nach Bank und vermitteltem Darlehens­volumen. Wie viel sie bekommen, müssen die Makler ihren Kunden vor Abschluss des Kredit­vertrags offenlegen.

Die Provision muss der Kunde nicht extra zahlen. Sie ist bereits im Zins­satz des Darlehens einge­rechnet. Trotzdem ist der Kredit über einen Vermittler in der Regel nicht teurer, oft sogar billiger als direkt von der Bank.

Für die Provision bekommen die Banken „schrank­fertiges“ Geschäft: Der Vermittler serviert ihnen neue Kunden und bereitet die Kredit­vergabe vor. Bank und Kunde müssen dann nur noch den Kredit­vertrag unter­schreiben. Das spart der Bank Vertriebs- und Bearbeitungs­kosten. Deshalb kann sie über den Vermittler Konditionen anbieten, die trotz Provision mitunter güns­tiger sind als in der eigenen Filiale.

Konditionen im Jahres­vergleich

Immobilien­kredite Test

Ampelprinzip: Nach Eingabe der Finanzierung zeigt die Platt­form Starpool eine Liste mit den Zins­sätzen der Banken an. Das grüne Symbol links bedeutet: Alles klar. Bei Gelb sind noch Fragen offen. Die rot markierten Banken fallen aus.

Ampelprinzip: Nach Eingabe der Finanzierung zeigt die Platt­form Starpool eine Liste mit den Zins­sätzen der Banken an. Das grüne Symbol links bedeutet: Alles klar. Bei Gelb sind noch Fragen offen. Die rot markierten Banken fallen aus.

In unseren Vergleichen gehören die Vermittler fast immer zu den Top-Anbietern. Das zeigt auch die Auswertung der monatlichen Hypothekenzins­vergleiche in den Finanztest-Ausgaben September 2011 bis August 2012 (siehe Tabelle). Die besten Konditionen hatte in diesem Zeitraum der Direktanbieter Accedo. Bei den Vermitt­lern mit bundes­weit mindestens 30 Filialen lagen die „Baugeld Spezialisten“ vorn.

Die Zins­unterschiede zwischen den Vermitt­lern sind allerdings meist gering. Über Platz 1 oder Platz 10 in der Rangliste entscheiden häufig nur wenige hundertstel Prozent­punkte. Denn hinter den Topangeboten der Vermittler stecken meist die gleichen Kredit­institute, deren Zins­sätze die Makler oft von derselben Platt­form abrufen.

Besonders häufig landeten sie mit Krediten der BBBank, der SKG-Bank und der Münchener Hypotheken­bank sowie der Versicherer Axa, DEVK und DBV auf den Spitzenplätzen.

Nicht nur der Zins­satz zählt

Kredit­suchende sollten sich nicht auf einen einzigen Vermittler verlassen, sondern immer mehrere Angebote einholen. Denn sie können nie sicher sein, ob ihnen der Vermittler tatsäch­lich das beste Angebot aus dem Bankenpool zieht.

Nicht nur der güns­tigste Zins­satz, auch die Höhe der Provision kann die Wahl des Vermitt­lers beein­flussen. Viele regionale Banken zahlen nur eine Provision von 0,5 oder 0,7 Prozent der Darlehens­summe. Enthält die Finanzierung ein Förderdarlehen der KfW-Bank, kann es dem Vermittler passieren, dass die güns­tigste Bank dafür gar keine oder nur 0,25 Prozent Provision zahlt. Da dürfte so mancher erst einmal eine für den Kunden teurere Variante anbieten.

Außerdem kann der Vermittler seine Provision bei den meisten Banken bis zu einem Höchst­satz von beispiels­weise 1,5 oder 2,5 Prozent selbst bestimmen. Je nach Provision kommt ein anderer Zins­satz für den Kunden heraus. So erhöht sich der Zins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung um 0,13 Prozent­punkte, wenn der Vermittler 2 statt 1 Prozent Provision verlangt.

Schielt der Vermittler nur auf eine hohe Provision, wird er allerdings nicht viel Geschäft machen. Der Markt für Baukredite ist hart umkämpft. Kunden können sich übers Internet schnell über das Zins­niveau informieren. Warum sollten sie ihren Kredit über den Vermittler abschließen, wenn selbst die Bank um die Ecke bessere Konditionen hat?

Auch lange Bearbeitungs­zeiten oder eine umständliche Abwick­lung kann einen Makler abschre­cken, dem Kunden die Bank mit dem nied­rigsten Zins­satz zu vermitteln. Lieber reicht er dann eine Anfrage an einen Bank­partner weiter, mit dem er gute Erfahrungen gemacht hat.

Zu den Lieblingen vieler Vermittler gehört die ING-Diba. Sie hat längst nicht immer Topkonditionen. Doch die Abwick­lung des Darlehens bei der Direkt­bank gilt als schlank und unkompliziert. Sie gibt sich mit wenigen Unterlagen zufrieden. Die meisten Finanzierungen laufen glatt durch. Schon ein paar Tage nach Über­mitt­lung der Darlehens­anfrage ist die verbindliche Kredit­zusage da. Bei anderen Instituten kann das schon mal drei Wochen und länger dauern.

Banken vermitteln fremde Darlehen

Das Erfolgs­modell der Vermittler haben ­inzwischen auch Banken über­nommen. Die Hypo­ver­eins­bank etwa vermittelt über ihre haus­eigene Platt­form Planethome auch Immobilien­kredite anderer Banken – und kann so mit den Konditionen der Vermitt­lungs­gesell­schaften mithalten. Das Gleiche gilt beispiels­weise für die Targo­bank und die Sant­ander Direkt­bank.

Auch die Deutsche Bank und die Commerz­bank werden schon mal zum Vermittler, wenn sie einen Kunden­wunsch sonst nicht erfüllen können. Die Commerz­bank arbeitet dafür seit August bundes­weit mit Interhyp zusammen. Sogar Volks­banken und Sparkassen nutzen die Online-Markt­plätze zuweilen dazu, ihren Kunden gegen Provision ein Darlehen der Konkurrenz zu beschaffen.

Kredit über die Verbraucherzentrale

In Bremen, Hamburg und Thüringen können Immobilienkäufer ihren Kredit auch über die Verbraucherzentrale bekommen. Wie die Vermittler suchen die Berater der Verbraucherzentrale aus einem Pool über­regionaler und regionaler Banken das güns­tigste Angebot für den Kunden heraus.

Für ihren Service bekommen sie aber keine Provision von der Bank, sondern einen Fest­betrag von 450 Euro (Hamburg) oder 500 Euro (Bremen und Thüringen) direkt vom Kunden.

Dieses Modell hat für den Kreditnehmer hand­feste Vorteile: Er kann sicher sein, dass kein Provisions­interesse die Auswahl des Geld­gebers beein­flusst. Und durch den Verzicht auf die Provision ist der Zins­satz für das Darlehen oft etwas güns­tiger als beim Vermittler.

Banken bieten über Makler oft bessere Zinsen als in der eigenen Filiale.

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