Immobilien­kredite So wird der Effektivzins berechnet

Effektivzins – Preisschild eines Kredits

Wie teuer ein Kredit ist, hängt nicht nur von den Zinsen ab, die der Kreditnehmer zahlen soll. Banken verlangen mitunter den Abschluss einer Rest­schuld­versicherung, deren Beiträge auf den Kredit aufgeschlagen werden. Wer einen Baukredit aufnimmt, zahlt fast immer Gerichts­gebühren, weil die Bank als Sicherheit den Eintrag einer Grund­schuld im Grund­buch fordert. Und wenn der Kredit ein Disagio (Abschlag) oder ein Agio (Aufschlag) enthält, bekommt er weniger Geld von der Bank ausgezahlt, als er zurück­zahlen muss.

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Alle Preis­bestand­teile zusammengefasst

Die Zinsen werden in der Regel nicht erst am Ende eines Lauf­zeit­jahres, sondern schon monatlich oder vierteljähr­lich fällig. Manche Banken schreiben die in den Kreditraten enthaltene Tilgung erst mit Verzögerung auf dem Kredit­konto gut. Bis dahin muss der Kunde Zinsen auch auf Beträge zahlen, die er schon zurück­gezahlt hat. Sinn und Zweck des Effektivzinses ist es, all diese Preis­bestand­teile in einer einheitlichen Größe zusammen­zufassen. Dadurch werden Kredit­angebote auch dann vergleich­bar, wenn sie sich aus ganz unterschiedlichen Konditionen zusammensetzen. Der Effektivzins ist sozu­sagen das Preisschild eines Kredits.

Nur Zeit und Geld zählen

Bei der Berechnung des Effektivzinses wird der Kredit auf das Wesentliche reduziert, nämlich auf Zeit und Geld. Ob es sich bei den einzelnen Zahlungen um Zinsen, Tilgung, Gebühren, Provisionen oder irgend einen anderen Posten handelt, ist egal. Auch spielt es keine Rolle, wann die Bank die Zahlungen auf dem Kredit­konto verrechnet. Wichtig ist nur: Wie viel Geld bekommt der Kreditnehmer und wie viel Geld muss er zu welchen Zeit­punkten zurück­zahlen? Dieser nackte „Zahlungs­strom“ ist die Basis für die Effektivzins­berechnung.

Allerdings: Der Effektivzins ist nur dann ein zuver­lässiger Maßstab, wenn auch wirk­lich alle Kredit­kosten eingehen. Das ist nach der Preis­angaben­ver­ordnung leider nicht immer der Fall. Aussagekräftig ist der Effektivzins außerdem nur für die Zeit der Zins­bindung.

Die Effektivzins­formel – „über­setzt“

Die Formel zur Effektivzins­berechnung sieht kompliziert aus. Sie lässt sich aber in halb­wegs verständliches Deutsch über­setzen: Auf der linken Seite der Gleichung stehen die Auszahlungen, die der Kreditnehmer von der Bank erhält. Handelt es sich nur um eine einzige Auszahlung, kann der Summen­ausdruck einfach durch den Kredit­auszahlungs­betrag ersetzt werden. Auf der rechten Seite stehen alle Zahlungen des Kreditnehmers an die Bank.

Auszahlungen und Zahlungen müssen mit dem Effektivzins auf ihren Gegen­warts­wert abge­zinst werden. Dabei ist der Abzinsungs­faktor um so höher, je weiter die einzelnen Zahlungen in der Zukunft liegen.

Die Aufgabe zur Lösung der Gleichung lautet: Suche den Effektivzins (X), bei dem der Gegen­warts­wert der Auszahlungen genau so hoch ist wie der Gegen­warts­wert der Zahlungen. Nur bei diesem „effektiven“ Zins­satz tilgt der Kreditnehmer genau den Betrag, den er bekommen hat – voraus­gesetzt, dass alle Kredit­kosten im Zahlungs­strom erfasst wurden.

Für Mathe-Fans

Da sich die Formel mit wenigen Ausnahmen nicht nach dem Effektivzins auflösen lässt, kann er nur mit einem Iterations­verfahren ermittelt werden. Das heißt: Man startet mit einem Näherungs­wert für den Effektivzins, der dazu führt, dass die Gleichung zunächst nicht aufgeht. Dann wird der Wert schritt­weise so lange verändert, bis die Gleichung stimmt und somit der Effektivzins gefunden ist. Da dieses Verfahren sehr aufwendig ist, kann der Effektivzins praktisch nur mit Hilfe spezieller Software oder eines Tabellenkalkulations­programms berechnet werden.

Tipp: Details zur Berechnung des effektiven Jahres­zinses sind in in der Anlage zu Paragraf 6 der Preisangabenverordnung fest­gelegt.