Immobilien­kredite: So kommen Sie aus teuren Kredit­verträgen raus

Der Gesetz­geber verlangt, dass Banken ihre Kunden über das Widerrufs­recht richtig und voll­ständig informieren, wenn sie mit ihnen Verträge über Immobilien­kredite abschließen. Sie müssen darin verständlich erklären, wie lange der Kunde seinen Vertrag widerrufen kann. Viele Widerrufs­belehrungen zu Immobilien­krediten genügen den gesetzlichen Anforderungen nicht. Nach 10. Juni 2010 geschlossene Verträge mit falscher Belehrung können auch heute noch widerrufen werden.

Bis wann kann ich meinen Kredit­vertrag widerrufen?

Eigentlich ist dafür nur zwei Wochen Zeit. Die Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn Ihre Bank oder Sparkasse Sie korrekt und voll­ständig über Ihr Widerrufs­recht informiert hat. Das ist bei zahlreichen Kredit­verträgen nicht gelungen. Das Widerrufs­recht für bis 10. Juni 2010 geschlossene Verträge ist inzwischen durch eine auf Wunsch der Kredit­wirt­schaft verabschiedete Gesetzes­änderung erloschen. Doch auch in den Widerrufs­belehrungen zu zahlreichen später abge­schlossenen Verträgen finden sich Fehler. Für solche Immobilien­kredit­verträge und für alle Raten­kredit­verträge ohne Grund­buch­absicherung bleibt der Widerruf zulässig, wenn die Widerrufs­belehrung fehler­haft ist. Bei ab 21. März 2016 abge­schlossenen Verträgen erlischt das Widerrufs­recht zwölf Monate und zwei Wochen ab Vertrags­schluss oder Zugang der Widerrufs­belehrung, je nachdem, was später erfolgte.

Welche Vorteile bringt mir der Widerruf?

Der Widerruf kann Ihre Immobilien­finanzierung viele tausend Euro güns­tiger machen, wie die Beispiele und die Tabellen in dem Finanztest-Artikel zum Thema zeigen. Zum einen können Sie sofort den Kredit wechseln und von den aktuell güns­tigen Zinsen profitieren. Zum anderen muss die Bank Ihren Vertrag rück­abwickeln. Das heißt für Sie vor allem: Die Bank muss heraus­geben, was sie mit Ihren Zins­zahlungen erwirt­schaftet hat. Dabei sind regel­mäßig Zinsen in Höhe von 2,5 Prozent­punkten über dem Basiszins­satz anzu­setzen.

Klar: Sie müssen natürlich die Rest­schuld zurück­zahlen und markt­übliche Zinsen für die Nutzung des jeweils über­lassenen Kapitals zahlen.

Kann ich selbst prüfen, ob die Widerrufs­belehrung in meinem Vertrag wirk­sam ist oder nicht?

Nein, das ist in Eigen­regie kaum zuver­lässig möglich. Ob Ihre Widerrufs­belehrung Fehler hat, ist eine Frage, die nur spezialisierte Juristen zuver­lässig beant­worten können.

Listen mit typischen Fehlern in den Widerrufs­belehrungen zu nach 10. Juni 2010 geschlossenen Kredit­verträgen, wie sie die Kanzlei Stenz & Rogoz und Gansel-Rechtsanwälte bieten, erlauben für viele Verträge eine zuver­lässige Einschät­zung. Bei Belehrungen mit den dort genannten Fehlern lässt sich der Widerruf auch heute noch mit hoher Aussicht auf Erfolg durch­setzen.

Die Widerrufs­belehrung ist aber auf jeden Fall wirk­sam, wenn sie dem gesetzlichen Muster­text entspricht und wenn sich die in der Belehrung als Voraus­setzung für den Beginn der Widerrufs­frist genannten Informationen auch wirk­lich im Vertrag finden. Das können Sie selbst prüfen, wenn auch etwas mühsam: Vergleichen Sie Ihre Widerrufs­erklärung mit dem bei Vertrags­schluss gültigen Muster­text. Den finden Sie in der Tabelle von Rechts­anwalt Wolfgang Benedikt-Jansen (benedikt-jansen.de). Selbst minimale Abweichungen können die Belehrung unwirk­sam machen.

Ich bin mir unsicher, ob mein Vertrag Fehler hat. Was soll ich tun?

Lassen Sie Ihren Vertrag von einer Verbraucherzentrale prüfen. Sie können ihn per Post oder E-Mail hinschi­cken. Die Prüfung kostet zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale Hamburg 85 Euro (direkt zum Auftragsformular). Eine ganze Reihe von Rechts­anwälten bieten ebenfalls an, Ihren Vertrag zu prüfen. Sie bekommen dann aber meist nur mündlich Auskunft und erfahren in der Regel keine Details.

Wie kann ich ausrechnen, was mir der Wechsel des Darlehens finanziell bringt?

Das ist ziemlich einfach: Geben Sie Ihre aktuelle Rest­schuld, Ihre Rate und den Zins­satz, den Sie aktuell zahlen, in unseren Rechner ein Baudarlehen: Kredit- und Tilgungsrechner. Geben Sie anschließend den Zins­satz ein, zu dem Sie jetzt eine Anschluss­finanzierung bekommen können. Vergleichen Sie die Rest­schuld aus beiden Varianten zu dem Zeit­punkt, an dem die Zins­bindung für Ihren aktuellen Kredit ausläuft.
Der Rückabwicklungsrechner der Rechtsanwaltskanzlei Kraus Ghendler aus Köln zeigt die ersparte Vorfälligkeits­entschädigung und die im Zuge der Rück­abwick­lung fälligen Leistungen an und lässt sich sehr schnell und bequem nutzen. Er deckt nicht alle denk­baren Konstellationen ab, erlaubt aber auf jeden Fall eine erste Orientierung.

Wie kann ich fest­stellen, was bei der voll­ständigen Rück­abwick­lung des Darlehens zusätzlich drin ist?

Einen ziemlich mächtigen Excel-Rück­abwick­lungs­rechner hat ein selbst vom Kredit­widerruf Betroffener programmiert. Eine einfache Version steht unter widerruf-rueckabwicklung.jimdo.com kostenlos zur Verfügung; die Voll­version mit der Option, nach jeder beliebigen Methode zu rechnen, gibt‘s nur auf Nach­frage. Vermutlich sollen zumindest Rechts­anwälte, Kredit­vermittler und andere Profis sie nicht völlig kostenlos nutzen dürfen. Beachten Sie: Sie brauchen für die Benut­zung des Rechners Excel. Mit Open­Office oder ähnlichen Programmen funk­tioniert er nicht.
Dr. Lehnen & Sinnig Rechtsanwälte bieten einen Rückabwicklungs-Rechner an, der ebenfalls sehr schnell und komfortabel zum Ergebnis führt. Raten­wechsel und Sondertilgungen lassen sich um der be quemen Bedien­barkeit und der Über­sicht­lich­keit willen nicht eingeben. Der Rechner berück­sichtigt von der Bank heraus­zugebende Nutzungen in Höhe von 2,5 und 5 Punkten über dem Basiszins­satz. Außerdem ermittelt er die Zins­ersparnis für die verbleibende Zins­bindungs­zeit.
Decker & Böse Rechtsanwälteaus Köln bieten ebenfalls einen Kreditwiderrufsrechner an. Er ermöglicht nicht nur die Berechnung der Rück­abwick­lung unter Berück­sichtigung von Nutzungen des Kredit­gebers in Höhe von 2,5 (Immobilien­kredite) und 5 Punkten (Kredite ohne Absicherung über das Grund­buch) über dem Basiszins­satz, sondern auch mit den auf der Grund­lage vor allem der Eigen­kapitalrendite ermittelten tatsäch­lichen Nutzungen der Bank.
Ebenfalls einen einfach, schnell und kostenlos zu benutzenden Kreditwiderrufsrechner bietet die eigentlich auf die Berechnung von Geld­anlage-Strategien spezialisierte Index­rennen GmbH an. Privatleute können ihren Fall zunächst kostenlos durch­rechnen. Dabei ermittelt der Rechner auch den Vorteil, wie er sich bei sofortiger Ablösung des Kredits ergibt. Eine vollständig dokumentierte Berechnung der Rückabwicklung bieten die Finanzma­thematiker für 50 Euro. Auf Wunsch liefert das Unternehmen die Ergeb­nisse zu drei (57,50 Euro) und sechs (65 Euro) Berechnungs­varianten. Zu beachten: Die Daten müssen Betroffene selbst eingeben. Das ist nicht ganz einfach. Klar: Wer die Daten falsch eingibt, bekommt auch keine korrekten Ergeb­nisse. Für 58 Euro über­nimmt das Unternehmen die Eingabe der Daten in Stan­dard­fällen. Bei komplizierten Fällen – wenn etwa Raten nicht oder verspätet gezahlt wurden und das Kredit­institut Verzugs­zinsen fordert – ist ein vom Aufwand abhängiger Aufschlag fällig.

Eine nach eigener Darstellung gut benutz­bare und gerichts­feste Berechnung der Folgen eines Kreditwiderrufs bietet die Advoconto GmbH für 89 Euro an. Die Kreditsach­verständigen und Konto­prüfer aus dem Groß­raum Hamburg bieten ihren Service vor allem Rechts­anwälten und Fachberatern, aber auch privaten Kreditnehmern an.
Ein regelrechtes Kurz­gut­achten mit gut aufbereiteter Darstellung der Ergeb­nisse bietet die Bankkontakt AG in Berlin für 249 Euro an.
Wir stellen ein Excel-Arbeitsblatt bereit, mit dem Sie mit einiger Mühe die Folgen des Widerrufs zwar nicht genau berechnen, aber abschätzen können. Es funk­tioniert auch mit den meisten kostenlosen Office-Programmen. Sie müssen aber mit Tabellenkalkulations­programmen einigermaßen vertraut sein und die Auszahlung, den Nominalzins­satz und alle Ratenzah­lungen sowie etwaige Sondertilgungen eingeben. Das sind bei Darlehen mit bisher fünf Jahren Lauf­zeit mindestens 62 unterschiedliche Beträge.

Brauche ich einen Rechts­anwalt für den Widerruf?

Für den Widerruf selbst brauchen Sie keinen Anwalt. Das können Sie selbst, zum Beispiel mit der Unterstüt­zung der Finanztest-Mustertexte zum Kredit­widerruf. Wahr­scheinlich wird die Bank oder Sparkasse einen langen Brief schreiben, in dem sie kompliziert erklärt und unter Berufung auf zahlreiche Urteile und gesetzliche Rege­lungen behauptet: Sie haben kein Widerrufs­recht. Jedenfalls haben Sie es inzwischen verwirkt und es rechts­miss­bräuchlich ausgeübt. Schreiben Sie einmal noch zurück: Ich bleibe dabei. Ich bin zum Widerruf berechtigt und behalte mir vor recht­liche Schritte einzuleiten. Sie haben dann ab Ende dieses Jahres mindestens drei Jahre Zeit zu entscheiden, ob und was Sie unternehmen. Aktuell bietet sich an: Warten Sie ab, wie sich die Recht­sprechung entwickelt. Unsere Liste verbraucherfreundlicher Urteile und Vergleiche umfasst schon jetzt weit über 1 000 Einträge. Fast täglich werden es mehr. Wenn in der Liste mehrere Urteile zu im gleichen Zeitraum wie Ihrer geschlossene Verträge Ihrer Bank oder Sparkasse genannt sind, dann haben auch Sie gute Aussicht darauf, den Widerruf durch­zusetzen.

Welche Kosten entstehen mir für den Anwalt?

Bei Durch­setzung des Widerrufs entstehende Kosten hat die Bank oder Sparkasse zu über­nehmen, wenn Sie zum Widerruf berechtigt sind, den Finanztest-Musterbrief benutzen und alle Hinweise dazu beachten. Anwälte kassieren allerdings meist einen Vorschuss, so dass sie oft zumindest einen Teil der Kosten auslegen müssen.
Das Anwalts­honorar für die außerge­richt­liche Tätig­keit beträgt bei 20 000 Euro Streit­wert in typischen Fällen rund 1 200 Euro. Kommt es zu einer Einigung, fallen zusätzlich rund 1 300 Euro an. (Bei 100 000 Euro Streit­wert sind 2 300 und 2 700 Euro fällig.)
Geht es statt­dessen vor Gericht, bekommt Ihr Rechts­anwalt dafür rund 1 700 (2 300) Euro. Sie müssen zudem die Gerichts­kosten in Höhe von gut 1 000 (3 000) Euro auslegen. Das Geld erhalten Sie zurück, wenn Sie sich am Ende gegen die Bank oder Sparkasse durch­setzen.
Der Streit­wert bei typischen Kredit­widerrufs­klagen auf Fest­stellung der Wirk­samkeit des Widerrufs ist die Summe der gezahlten Raten. Ist auch die Rück­abtretung der Grund­schuld Thema, wird deren Nenn­betrag addiert. Bei Klagen auf Erstattung von Vorfälligkeits­entschädigungen ist die Klage­forderung der Streit­wert. Mit dem Streit­wert können Sie mit einem Prozess­kosten­rechner wie dem des Deutschen Anwalts-Vereins ermitteln, was ein Rechts­streit kosten wird.

Über­nimmt meine Rechts­schutz­versicherung die Kosten?

Wenn Sie ein passende Police haben, dann zahlt die Rechts­schutz­versicherung. Der Streit um die Finanzierung von Neubauten ist in der Regel ausgeschlossen, während der Kauf von Gebrauchtimmobilien zumindest bei älteren Verträgen oft vom Schutz umfasst ist. Es gilt die Faust­regel: Je jünger der Vertrag, desto seltener bietet der Schutz für den Streit um den Kredit­widerruf. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer Verbraucherzentrale nach. Wenn Sie eine geeignete Police finden, können Sie auch jetzt noch einen Rechts­schutz­versicherungs­vertrag abschließen, um den Widerrufs­streit zu finanzieren. Der Bundes­gerichts­hof hat nämlich geur­teilt: Der Schadens­fall tritt erst ein, wenn die Bank den Widerruf zu Unrecht verweigert. Beachten Sie allerdings: Nach Abschluss von Rechts­schutz­versicherungen gilt in der Regel eine dreimonatige Warte­zeit. Erst für danach entstehende Rechts­streitig­keit zahlt der Versicherer. Welche Versicherer aktuell noch Policen mit Rechts­schutz für Kredit­widerrufs­klagen anbieten, sagt Finanztest in Heft 1/2015.

Gibt es sonst Möglich­keiten, den Kredit­widerruf ohne Prozess­kostenrisiko durch­zusetzen?

Ja. Für faire Angebote hält Finanztest die Angebote der Bankkontakt AG und von Maximum Ius zur Finanzierung der Durch­setzung des Kredit­widerrufs. Die Metaclaims Sammelklagen Prozess­finanzierungs­gesell­schaft mbH setzt die Forderung auf Erstattung von Vorfälligkeitsentschädigungen gesammelt durch. Alle Anbieter behalten am Ende einen Teil des finanziellen Vorteils, den sie Kreditnehmern verschaffen. Hypoxx.de kauft Forderungen auf Erstattung von Vorfälligkeits­entschädigungen nach Widerruf an.

Was soll ich tun, wenn ich keine Rechts­schutz­versicherung habe, keinen Prozess­finanzierer finde und selbst das Risiko einer Klage scheue?

Sie sollten sich die Chance auf den Tausende Euro wert­vollen Widerrufs­vorteil sichern und Ihren Vertrag widerrufen. Sie haben dann ab Ende des Jahres mindestens drei Jahre lang Zeit zu entscheiden, ob und was sie unternehmen wollen. Schauen Sie von Zeit zu Zeit in die test.de-Urteilsliste um über­prüfen Sie, ob es da für Ihre Bank oder Sparkasse was neues gibt.

Fallen noch weitere Kosten an, wenn ich mich mit meinem Kredit­widerruf am Ende durch­setze?

Ja, wenn Sie am Ende Ihren alten Kredit loswerden und einen neuen güns­tigeren Vertrag abschließen, sind im Grund­buch Änderungen einzutragen. Als Faustformel für die anfallenden Kosten gilt: Die Umschuldung kostet ungefähr 0,3 Prozent der neuen Kreditsumme. Die Abtretung regeln die Banken meist unter sich.

Worauf muss ich bei der Anschluss­finanzierung achten?

Wenn Sie die Rest­schuld nicht anders ausgleichen können, müssen Sie sich ein verläss­liches Angebot für eine Anschluss­finanzierung sichern. Das Angebot muss nicht rechts­verbindlich sein. Wenn Sie auf der Grund­lage Ihrer Angaben ein Angebot erhalten haben und sich zwischen­zeitlich nichts geändert hat, können Sie sich darauf verlassen, dass der Baufinanzierer Ihnen den gewünschten Kredit später auch verbindlich anbietet. Voraus­setzung ist selbst­verständlich, dass Sie alle Ihre Angaben belegen können. Beachten Sie allerdings: Der Zins­satz wird jeweils tages­aktuell ermittelt. An ihn binden sich Baufinanzierer nur für wenige Tage. Wollen Sie später einen Vertrag abschließen, wird er neu ermittelt. Meist verändert sich der Zins­satz parallel zu dem anderer Baufinanzierer. Unter­schreiben Sie den Vertrag über eine Anschluss­finanzierung unbe­dingt erst, wenn fest­steht, dass Ihre alte Bank Sie wirk­lich gehen lässt. Nicht alle Baufinanzierer vergeben Kredite zur Anschluss­finanzierung eines widerrufenen Kredit­vertrags. Es ist jedoch bisher noch allen Interes­senten gelungen, einen Vertrag zu finden. Ausnahmen: Bei verschlechterter Bonität, gesunkenem Wert der finanzierten Immobilie oder bei einer Rest­schuld von inzwischen unter 50 000 Euro ist womöglich keine geeignete Anschluss­finanzierung zu bekommen.

Ich habe ein Forwarddarlehen abge­schlossen und die Zinsen sind weiter gefallen. Kann ich auch vom Widerrufs­recht profitieren?

Ja, auch bei diesen Krediten fanden Anwälte und Verbraucherschützer viele fehler­hafte Widerrufs­belehrungen. Das Vorgehen ist dasselbe wie beim Widerruf eines anderen Kredit­vertrags.

Ich habe mir vor Jahren eine Schrottimmobilie andrehen lassen. Kann ich sie mit einem Widerruf loswerden?

Das funk­tioniert nur in Einzel­fällen. Fragen Sie unbe­dingt einen Rechts­anwalt mit einschlägigen Erfahrungen im Streit um Schrottimmobilien. Wahr­scheinlich wird das Widerrufs­recht es Ihnen aber zumindest ermöglichen, die Finanzierung der Immobilie besser zu stemmen. Die Kredit­verträge in solchen Fällen haben sich nicht von anderen Verträgen unterschieden.

Ich habe widerrufen. Die Bank meint, sie muss Abgeltungs­steuer ans Finanz­amt abführen und ich deshalb mehr zahlen. Ist das zulässig?

Die Zivilge­richte erkennen die Pflicht zur Zahlung von Abgeltungs­steuer nicht als Einwand der Banken und Sparkassen an. Es kann allerdings sein, dass Kreditnehmer selbst von der Bank heraus­gegebene Nutzungen versteuern müssen. Sicher ist: Wenn Kunden von Banken die Erstattung von Kreditbearbeitungsgebühren verlangen können, dann erscheint der von der Bank zusätzlich zu zahlende Nutzungs­ersatz in Form einer Verzinsung in Höhe von fünf Prozent­punkten über dem Basis­satz als Kapital­ertrag. So sehen es die Steuer­experten der Stiftung Warentest und das Bundes­finanz­ministerium. Der Bundes­finanzhof (Urteil vom 24.05.2011, Aktenzeichen: VIII R 3/09) hat schon mal entschieden: Verzugs­zinsen sind steuer­pflichtiger Kapital­ertrag. Bei Kredit­widerrufs­fällen könnte der Nutzungs­ersatz jedoch mit den von Kunden ja trotz Widerruf an die Bank zu zahlenden Zinsen zu verrechnen sein. Der Sache ist ein Kredit nach Widerruf nicht kostenlos, sondern er wird nur güns­tiger. Unter dem Strich zahlen Kreditnehmer immer noch mehr, als die Bank verpflichtet ist, ihnen heraus­zugeben. Der Abzug von Kapital­ertrags­steuer scheidet schon rein tech­nisch aus, wenn Bank­kunden die Forderung der Bank auf Rück­zahlung des Kredits samt Zinsen mit ihrer Forderung auf Erstattung der Raten samt Nutzungen verrechnet. In jedem Fall sollten Sie dem Finanz­amt den von der Bank gewährten Nutzungs­ersatz als möglichen Kapital­ertrag bei der Steuererklärung nennen, damit die Beamten prüfen können, ob sie eine Steuer­pflicht sehen. Die Meldung zu unterlassen, ist recht­lich riskant. Wenn sich die Rechts­ansicht durch­setzt, wonach der Nutzungs­ersatz auch beim Kredit­widerruf zur Kapital­ertrags­steuer­pflicht führt, ist das Verschweigen als Steuer­hinterziehung strafbar.