Immobilien­kredite

Antworten auf die wichtigsten Fragen

2028
Immobilien­kredite - So kommen Sie aus teuren Kredit­verträgen raus
© Stiftung Warentest

Eigentümer, die vorhaben, ihren Kredit zu widerrufen, sollten recht­zeitig wichtige Fragen klären. Sie vermeiden so kost­spielige Fehler.

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Die EU-Richt­linie über Verbraucher­kredite verlangt, dass Banken und Sparkassen ihre Kunden klar und prägnant über das Widerrufs­recht informieren. Sie müssen darin verständlich erklären, wie lange der Kunde seinen Vertrag widerrufen kann. Wegen unzu­reichender deutscher Rege­lungen dazu genügt praktisch keine bisherige Vertrags­informationen den Anforderungen. So hat es der Europäische Gerichts­hof (EuGH) mit Urteil vom 26.03.2020, Aktenzeichen: C-66/19 entschieden. Allerdings: Auf Immobilien­kredit­verträge ist das Urteil des EuGH nicht anwend­bar, hat inzwischen der fürs Bank­recht zuständige XI. Senat des Bundes­gerichts­hofs entschieden. Es bleibe deshalb dabei, dass nur Verträge mit gemessen am deutschen Recht fehler­haften Vertrags­informationen auf Dauer widerruflich sind. Ausgeschlossen ist der Widerruf, wenn Verträge voll­ständig getilgt und abge­wickelt sind. Bei ab 21. März 2016 geschlossenen Verträgen ist zu beachten: Das Widerrufs­recht erlischt nach einer Gesetzes­änderung spätestens ein Jahr und zwei Wochen nach Vertrags­schluss, sofern die Information über das Widerrufs­recht nicht voll­ständig fehlte.

Bis wann kann ich meinen Kredit­vertrag widerrufen?

Eigentlich ist dafür ab Vertrags­schluss nur zwei Wochen Zeit. Die Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn Ihre Bank oder Sparkasse Sie korrekt, voll­ständig und verständlich über Ihr Widerrufs­recht informiert hat oder sie den gesetzlichen Muster­text richtig verwendet hat. Das ist in vielen Fällen nicht gelungen. Die gesetzlichen Vorgaben sind kompliziert.

Welche Vorteile bringt mir der Widerruf?

Der Widerruf kann Ihre Immobilien­finanzierung viele Tausend Euro güns­tiger machen, wie unsere Beispiele und Tabellen zeigen. Zum einen können Sie sofort den Kredit wechseln und von den aktuell güns­tigen Zinsen profitieren. Zum anderen muss die Bank Ihren Vertrag rück­abwickeln. Das heißt für Sie vor allem: Die Bank muss heraus­geben, was sie mit Ihren Zins­zahlungen erwirt­schaftet hat. Dabei sind regel­mäßig Zinsen in Höhe von 2,5 Prozent­punkten über dem Basiszins­satz anzu­setzen.

Voraus­setzungs allerdings: Sie haben den Kredit­vertrag in der Bank- oder Sparkassenfiliale abge­schlossen. Nach Widerruf von über Post oder Internet abge­schlossenen Verträgen müssen Banken und Sparkassen Zahlungen der Kreditnehmer nach einem neuen Urteil des Europäischen Gerichts­hofs (vom 4. Juni 2020, Aktenzeichen: C-301/18) nicht verzinsen. Klar: Sie müssen natürlich stets die Rest­schuld zurück­zahlen und markt­übliche Zinsen für die Nutzung des jeweils über­lassenen Kapitals zahlen.

Wie kann ich ausrechnen, was mir der Wechsel des Darlehens finanziell bringt?

Das ist ziemlich einfach: Geben Sie Ihre aktuelle Rest­schuld, Ihre Rate und den Zins­satz, den Sie aktuell zahlen, in unseren Kredit- und Tilgungsrechner ein. Geben Sie anschließend den Zins­satz ein, zu dem Sie jetzt eine Anschluss­finanzierung bekommen können. Vergleichen Sie die Rest­schuld aus beiden Varianten zu dem Zeit­punkt, an dem die Zins­bindung für Ihren aktuellen Kredit ausläuft.

Der Rückabwicklungsrechner der Rechtsanwaltskanzlei Kraus Ghendler aus Köln zeigt die ersparte Vorfälligkeits­entschädigung und die im Zuge der Rück­abwick­lung fälligen Leistungen an und lässt sich sehr schnell und bequem nutzen. Er deckt nicht alle denk­baren Konstellationen ab, erlaubt aber auf jeden Fall eine erste Orientierung.

Wie kann ich fest­stellen, was bei der voll­ständigen Rück­abwick­lung des Darlehens zusätzlich drin ist?

Einen ziemlich mächtigen Excel-Rück­abwick­lungs­rechner hat ein selbst vom Kredit­widerruf Betroffener programmiert. Eine einfache Version steht unter widerruf-rueckabwicklung.jimdo.com kostenlos zur Verfügung; die Voll­version gibt‘s nur auf Nach­frage. Vermutlich sollen zumindest Rechts­anwälte, Kredit­vermittler und andere Profis sie nicht völlig kostenlos nutzen dürfen. Beachten Sie: Sie brauchen für die Benut­zung des Rechners Excel. Mit LibreOffice oder ähnlichen Programmen funk­tioniert er nicht.

Ein regelrechtes Kurz­gut­achten mit gut aufbereiteter Darstellung der Ergeb­nisse bietet die Bankkontakt AG in Berlin für 249 Euro an.

Die Stiftung Warentest stellt ein Excel-Arbeitsblatt bereit, mit dem Sie die Folgen des Widerrufs berechnen können. Sie sollten aber mit Tabellenkalkulations­programmen einigermaßen vertraut sein und müssen Auszahlung, Nominalzins­satz, alle Ratenzah­lungen sowie etwaige Sondertilgungen nebst dem jeweiligen Datum eingeben. Das sind bei Darlehen mit bisher fünf Jahren Lauf­zeit mindestens 62 Beträge und eben so viele Daten.

Brauche ich einen Rechts­anwalt für den Widerruf?

Für den Widerruf selbst brauchen Sie eigentlich keinen Anwalt. Das können Sie selbst, zum Beispiel mit der Unterstüt­zung der Finanztest-Mustertexte zum Kredit­widerruf. Bisher haben Banken und Sparkassen sich aber praktisch nie auf einen Kredit­widerruf einge­lassen, ohne dass der Kreditnehmer einen Rechts­anwalt einge­schaltet hat.

Wenn Sie den Vertrag selbst widerrufen und der Bank wirk­sam eine Frist setzen, ihn zu akzeptieren, dann muss die Bank oder Sparkasse Ihnen alle Anwalts­honorare ersetzen. Die Gebühren für die Tätig­keit Ihres Anwalts vor Gericht müssen Bank oder Sparkasse ohnehin zahlen, wenn Sie sich am Ende durch­setzen.

Welche Kosten entstehen mir für den Anwalt?

Bei Durch­setzung des Widerrufs entstehende Kosten hat die Bank oder Sparkasse zu über­nehmen, wenn Sie zum Widerruf berechtigt sind, den Finanztest-Musterbrief benutzen und alle Hinweise dazu beachten. Anwälte kassieren allerdings meist einen Vorschuss, so dass sie oft zumindest einen Teil der Kosten auslegen müssen.

Das Anwalts­honorar für die außerge­richt­liche Tätig­keit beträgt bei 20 000 Euro Streit­wert in typischen Fällen rund 1 200 Euro. Kommt es zu einer Einigung, fallen zusätzlich rund 1 300 Euro an. (Bei 100 000 Euro Streit­wert sind 2 300 und 2 700 Euro fällig.)
Geht es statt­dessen vor Gericht, bekommt Ihr Rechts­anwalt dafür rund 1 700 (2 300) Euro. Sie müssen zudem die Gerichts­kosten in Höhe von gut 1 000 (3 000) Euro auslegen. Das Geld erhalten Sie zurück, wenn Sie sich am Ende gegen die Bank oder Sparkasse durch­setzen.

Der Streit­wert bei typischen Kredit­widerrufs­klagen auf Fest­stellung der Wirk­samkeit des Widerrufs ist die Summe der gezahlten Raten. Ist auch die Rück­abtretung der Grund­schuld Thema, wird deren Nenn­betrag addiert. Bei Klagen auf Erstattung von Vorfälligkeits­entschädigungen ist die Klage­forderung der Streit­wert. Mit dem Streit­wert können Sie mit einem Prozess­kosten­rechner wie dem des Deutschen Anwalts-Vereins ermitteln, was ein Rechts­streit kosten wird.

Über­nimmt meine Rechts­schutz­versicherung die Kosten?

Wenn Sie eine passende Police haben, dann zahlt die Rechts­schutz­versicherung. Bei neueren Verträgen ist der Streit um den Widerruf eines Kredit­vertrags aber ganz oft ausgeschlossen. Bei älteren Verträgen müssen die Versicherer oft zahlen.

Fallen noch weitere Kosten an, wenn ich mich mit meinem Kredit­widerruf am Ende durch­setze?

Ja, wenn Sie am Ende Ihren alten Kredit loswerden und einen neuen güns­tigeren Vertrag abschließen, sind im Grund­buch Änderungen einzutragen. Als Faustformel für die anfallenden Kosten gilt: Die Umschuldung kostet ungefähr 0,3 Prozent der neuen Kreditsumme. Die Abtretung regeln die Banken meist unter sich.

Worauf muss ich bei der Anschluss­finanzierung achten?

Wenn Sie die Rest­schuld nicht anders ausgleichen können, müssen Sie sich ein verläss­liches Angebot für eine Anschlussfinanzierung sichern. Das Angebot muss nicht rechts­verbindlich sein. Wenn Sie auf der Grund­lage Ihrer Angaben ein Angebot erhalten haben und sich zwischen­zeitlich nichts geändert hat, können Sie sich darauf verlassen, dass der Baufinanzierer Ihnen den gewünschten Kredit später auch verbindlich anbietet. Voraus­setzung ist selbst­verständlich, dass Sie alle Ihre Angaben belegen können.

Beachten Sie allerdings: Der Zins­satz wird jeweils tages­aktuell ermittelt. An ihn binden sich Baufinanzierer nur für wenige Tage. Wollen Sie später einen Vertrag abschließen, wird er neu ermittelt. Meist verändert sich der Zins­satz parallel zu dem anderer Baufinanzierer.

Unter­schreiben Sie den Vertrag über eine Anschluss­finanzierung unbe­dingt erst, wenn fest­steht, dass Ihre alte Bank Sie wirk­lich gehen lässt. Nicht alle Baufinanzierer vergeben Kredite zur Anschluss­finanzierung eines widerrufenen Kredit­vertrags. Es ist jedoch bisher noch allen Interes­senten gelungen, einen Vertrag zu finden. Ausnahmen: Bei verschlechterter Bonität, gesunkenem Wert der finanzierten Immobilie oder bei einer Rest­schuld von inzwischen unter 50 000 Euro ist womöglich keine geeignete Anschluss­finanzierung zu bekommen.

Ich habe ein Forwarddarlehen abge­schlossen und die Zinsen sind weiter gefallen. Kann ich auch vom Widerrufs­recht profitieren?

Ja, auch diese Kredit­verträge können Sie auf Dauer widerrufen. Das Vorgehen ist dasselbe wie beim Widerruf eines anderen Kredit­vertrags.

Ich habe meinen Kredit­vertrag entsprechend der damaligen Empfehlungen von Finanztest und test.de widerrufen, hatte dann aber nichts unternommen, um den Widerruf durch­zusetzen. Kann ich jetzt noch Rechte aus dem damaligen Widerruf geltend machen?

Ja, wenn der Bundes­gerichts­hof Vertrags­informationen wie bei Ihnen inzwischen als falsch beur­teilt hat, dann können Sie sich jetzt auf Ihren Widerruf von damals berufen. Einschränkung: Die Forderung auf Erstattung von bis Ende 2017 gezahlten Raten ist inzwischen verjährt. Sofern Sie noch mehr Rest­schuld haben, als sie nach Widerruf bis Ende 2017 an Raten gezahlt haben, können Sie den Anspruch auf Erstattung nach Auffassung der test.de-Rechts­experten trotz der Verjährung noch mit den aktuellen Forderungen der Bank verrechnen. Das ist aber umstritten und kompliziert. Sie sollten sich unbe­dingt von einem im Kredit­widerruf erfahrenen Anwalt beraten lassen (Tipps für die Anwaltssuche).

Ich habe erfolg­reich widerrufen. Die Bank meint, sie muss Abgeltungs­steuer ans Finanz­amt abführen und ich deshalb mehr zahlen. Ist das zulässig?

Die Zivilge­richte erkennen die Pflicht zur Zahlung von Abgeltungs­steuer nicht als Einwand der Banken und Sparkassen an. Der Abzug von Kapital­ertrags­steuer scheidet schon rein tech­nisch aus, wenn Bank­kunden die Forderung der Bank auf Rück­zahlung des Kredits samt Zinsen mit ihrer Forderung auf Erstattung der Raten samt Nutzungen verrechnet.

Ich habe erfolg­reich widerrufen. Das Finanz­amt meint, ich muss die von der Bank heraus­zugebenden Nutzungen als Kapital­ertrag versteuern. Ist das richtig?

Das steht immer noch nicht fest. Die Finanzge­richte Köln und Münster meinen: Die Heraus­gabe der Nutzungen ist Kapital­ertrag und muss als solcher versteuert werden. Das gilt auch, wenn Kreditnehmer und Bank oder Sparkasse einen Vergleich schließen. Maßgebend ist, wie viel des Vorteils für den Kreditnehmer auf die Heraus­gabe der Nutzungen entfällt. Steuer­rechts­anwälte wie Kay Hübner halten das nicht für richtig. Durch den Widerruf werden Kredite nur billiger. Gewinn machen Kreditnehmer damit nicht. Ärgerlicher­weise hat der Bundes­finanzhof immer noch nicht entschieden, obwohl die Revision gegen das Urteil des Finanz­gerichts Köln bereits seit 2019 anhängig ist.
Finanzge­richt Köln, Urteil vom 14.08.2019
Aktenzeichen: 14 K 719/19 (nicht rechts­kräftig)
Kläger­vertreter: Rechtsanwalt Kay Hübner, Gladbeck
Besonderheit: Der Kläger hat Revision einge­legt. Sie ist beim Bundes­finanzhof unter dem Aktenzeichen: VIII R 30/19 anhängig.
Finanzge­richt Münster, Urteil vom 13.01.2022
Aktenzeichen: 14 K 719/19 (nicht rechts­kräftig, auch hier ist die Revision zum Bundes­finanzhof zugelassen und hat der Kreditnehmer sie bereits einge­legt. Aktenzeichen beim BFH: VIII R 5/22)
Kläger­vertreter: Rechtsanwalt Kay Hübner, Gladbeck

Sicher ist: Wenn Kunden von Banken die Erstattung von Kreditbearbeitungsgebühren verlangen können, dann erscheint der von der Bank zusätzlich zu zahlende Nutzungs­ersatz in Form einer Verzinsung in Höhe von fünf Prozent­punkten über dem Basis­satz als Kapital­ertrag. So sehen es die Steuer­experten der Stiftung Warentest und das Bundes­finanz­ministerium.

In jedem Fall sollten Sie dem Finanz­amt den von der Bank gewährten Nutzungs­ersatz als möglichen Kapital­ertrag bei der Steuererklärung nennen, damit die Beamten prüfen können, ob sie eine Steuer­pflicht sehen. Die Meldung zu unterlassen, ist recht­lich riskant. Wenn sich die Rechts­ansicht durch­setzt, wonach der Nutzungs­ersatz auch beim Kredit­widerruf zur Kapital­ertrags­steuer­pflicht führt, ist das Verschweigen als Steuer­hinterziehung strafbar.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild test.de-Redakteur_Herrmann am 19.04.2021 um 12:05 Uhr
Re: Re: Re: Liste Rechtsanwälte

...aber nur der Link, den ich im Kopf hatte. Ich habe jetzt den Link gefunden, den Sie meinen. Wir korrigieren ihn so schnell wie möglich. Klar: Sie finden die Rechtsanwaltsliste auf jeden Fall so wie eben beschrieben.

Profilbild test.de-Redakteur_Herrmann am 19.04.2021 um 11:55 Uhr
Re: Liste Rechtsanwälte

Bei mir hier funktioniert der Link korrekt. Sie finden die Rechtsanwälte inzwischen hier auf der Seite https://www.test.de/Immobilienkredite-So-kommen-Sie-aus-teuren-Kreditvertraegen-raus-4718800-5733544 ziemlich weit unten oder durch Klick auf "Kreditverträge vor Gericht" im Kasten ganz oben links auf dieser Seite und dann auf den Link zur Liste oder nach unten scrollen.

Sabine1111 am 19.04.2021 um 11:43 Uhr
Liste Rrchtsanwälte

Danke für die Informationen, leider klappt der link mit der Liste der RA nicht

pinkepanke am 07.04.2021 um 09:51 Uhr
BGH vom 02.02.2021- XI 285/20 zum BVerfG

Interessant, was der BGH vom 02.02.2021- XI 285/20 (betreffend Verbraucherdarlehen) ausführt:
"[...] das BVerfG hat die hiergegen eingelegte Verfassungsbeschwerde mit Beschluss vom 4. August 2020 - 1 BvR 1138/20 - nicht zur Entscheidung angenommen), vom 26. Mai 2020 (XI ZR 262/19, XI ZR 372/19 und XI ZR 544/19, juris sowie XI ZR 252/19, XI ZR 413/19, XI ZR 428/19, XI ZR 444/19, XI ZR 541/19 und XI ZR 569/19, juris; das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerden gegen diese sechs Beschlüsse mit Beschlüssen vom 9. Dezember 2020 - 1 BvR 1888/20 -, - 1 BvR 1752/20 -, - 1 BvR 1809/20 -, - 1 BvR 1748/20 -, - 1 BvR 1751/2 ebenfalls nicht zur Entscheidung angenommen), vom 30. Juni 2020 (XI ZR 132/19, juris) und vom 21. Juli 2020 (XI ZR 387/19, juris)."

McFly2911 am 02.12.2020 um 17:26 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.