Immobilien­kredite: So kommen Sie aus teuren Kredit­verträgen raus

80 Prozent der Verträge fehler­haft

Der Fehler von Ettigs Bank ist kein Einzel­fall. Die Verbraucherzentralen Hamburg, Bremen und Sachsen haben die Widerrufs­belehrungen zu fast 10 000 Kredit­verträgen über­prüft. In rund 80 Prozent der Fälle fanden die Verbraucherschützer Fehler. Weit mehr als die Hälfte davon sind sogar schon von Gerichten anerkannt.

Rechts­anwälte berichten uns, dass die Fehler­quote bei den von ihnen geprüften Verträgen sogar noch höher ist. Das sagen zum Beispiel die Anwälte Timo Gansel, Julius Reiter, Maik Winneke, Thomas Storch und Wolfgang Benedikt-Jansen.

Neuer Kredit 10 000 Euro güns­tiger

Erfreuliche Folge für Kreditnehmer: Wer ab Einführung des Widerrufs­rechts für Immobilien­kredite im November 2002 einen Kredit aufgenommen hat, kann ihn mit hoher Wahr­scheinlich­keit jetzt noch widerrufen. Er kann sich damit vom Vertrag lösen und einen neuen, güns­tigeren Kredit aufnehmen. Das erspart ihm in aller Regel viele tausend Euro Zinsen.

Die Zinsen sind zurzeit rekord­verdächtig nied­rig. Kredite mit zehnjäh­riger Zins­bindung sind für kaum mehr als 2 Prozent zu haben. Noch im Jahr 2008 waren zeit­weise mehr als 5 Prozent fällig.

Beispiel: Ein Kunde muss noch 100 000 Euro tilgen und zahlt eine Rate von 700 Euro. Bei einem Zins­satz von 4,5 Prozent hat er in fünf Jahren noch gut 78 000 Euro Rest­schuld. Bei 2,5 Prozent Zinsen sinkt die Rest­schuld bis zum Jahr 2019 auf knapp 69 000 Euro. Die Zins­senkung bringt ihm also fast 10 000 Euro inner­halb von fünf Jahren.

Mehr als 30 000 Euro gespart

Auch Kreditnehmer, die ihr Haus oder ihre Wohnung wie Ettig vor Ablauf der Zins­bindung verkaufen wollen, gewinnen. Wenn sie ihren Vertrag erfolg­reich widerrufen, fällt die Vorfälligkeits­entschädigung weg. Die müssen Kunden sonst an die Bank zahlen. Sie gleicht den Nachteil aus, den die Bank hat, weil sie die fest vereinbarten Zinsen für den gekündigten Kredit nicht erhält.

Es geht oft um noch viel mehr Geld als im Fall Ettig. Je nach Höhe der Rate, restlicher Zins­bindung und Zins­satz macht die Vorfälligkeits­entschädigung für einen 200 000- Euro-Kredit bis zu 38 900 Euro aus Tabelle: Raus aus dem Forwarddarlehen.

In die Falle gelaufen

Banken und Sparkassen hätten die Fehler vermeiden können. Sie hätten nur das vom Bundes­justiz­ministerium entworfene Muster verwenden müssen. Doch das konnten sie zunächst nicht wissen.

Anfangs war umstritten, ob der Muster­text die Widerrufs­belehrung wirk­lich sicher macht. Viele Banken und Sparkassen entschieden deshalb, eigene Formulierungen zu verwenden. Dabei gelang es den Bank­juristen nur selten, die komplizierten Zusammenhänge für Verbraucher verständlich und richtig wieder­zugeben.

Land­gericht verurteilte BW Bank

Thomas Ettig erfuhr von den Fehlern in der Widerrufs­belehrung zu seinem Kredit erst, als er aus Ärger über die hohe Vorfälligkeits­entschädigung einen Anwalt einschaltete. Die BW Bank weigerte sich aber, den Widerruf zu akzeptieren und die Vorfälligkeits­entschädigung zu erstatten. Die Widerrufs­belehrung entspreche trotz kleiner Abweichungen dem gesetzlichen Muster und sei wirk­sam, sagten die Bank­juristen.

Rechts­anwalt Timo Gansel zog im Namen von Ettig vor das Land­gericht Stutt­gart, wo die Bank unterlag (Az. 12 O 547/13). Jede Abweichung vom Muster führe zur Unwirk­samkeit der Widerrufs­belehrung, erklärte die Richterin der Bank und verwies auf zahlreiche andere Urteile, darunter mehrere des Bundes­gerichts­hofs (BGH).

Banken leisten Widerstand

Trotz der klaren Rechts­lage ging die BW Bank in Berufung. Schließ­lich schloss Ettig mit der Bank einen Vergleich, um die Sache endlich vom Tisch zu haben: Ettig bekommt drei Viertel der Entschädigung sofort und verzichtet dafür auf den Rest.

Kreditnehmer auf der Suche nach einem güns­tigen Ausstieg aus ihrem Kredit müssen wie Ettig mit Widerstand rechnen. Was sie im Streit mit der Bank beachten müssen, beschreiben wir in Schritt für Schritt raus aus teuren Krediten und beant­worten die wichtigsten Fragen unter Fragen und Antworten. Auf keinen Fall sollten Kreditnehmer ihre Zahlungen an die Bank von sich aus verringern oder gar einstellen.

Bei Vertrags­verletzungen kann die Bank oft den Kredit kündigen und zuweilen auch gleich die Zwangs­versteigerung einleiten. Beim Verkauf einer Immobilie sind Kreditnehmer darauf angewiesen, dass die Bank die Über­tragung der Grund­schuld billigt. Verzögert sich die Abwick­lung des Kauf­vertrags oder platzt er sogar, steht dem Käufer oft Schaden­ersatz zu.

Rechts­lage günstig für Kreditnehmer

Solange Kreditnehmer ihre Pflichten gegen­über der Bank erfüllen, ist ihre Position allerdings günstig. Wenn die Bank sich einem Widerruf zu Unrecht verweigert, muss sie Schaden­ersatz zahlen. Finanztest vermutet daher: Viele Banken werden ihren Kunden anbieten, den Zins­satz zu senken oder auf Teile der Vorfälligkeits­entschädigung zu verzichten.

Solche Angebote sollten Kunden nicht gleich akzeptieren. Oft wird die Bank ihnen nur ein kleines Stück entgegen­kommen. Ohne Unterstüt­zung durch einen in Widerrufs­fällen erfahrenen Rechts­anwalt werden Bank­kunden ihre Forderungen kaum voll­ständig durch­setzen können.

Anschluss­finanzierung vor Widerruf

Wichtigster Punkt vor dem Widerruf: Kreditnehmer müssen das Geld oder eine Anschluss­finanzierung zur Ablösung ihrer Rest­schuld auftreiben. Nach Finanztest-Recherchen geht das wie bei jeder anderen Umschuldung auch. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass die Branche sich sperrt.

Auch in Widerrufs­fällen machen Banken offen­bar anständige Angebote. „Wir nehmen neue Kunden natürlich gern“, sagte ein hoch­rangiger Bank­manager, der nicht genannt werden möchte. Dass die Bank selbst ungern Kunden per Widerruf verliert, ändere daran nichts. Sie hat ja die Chance, ihnen ein annehm­bares Angebot zu machen.

Die Branche ist nervös

Wenn alle falsch belehrten Kreditnehmer ihre Verträge widerrufen, entgehen Banken und Sparkassen hunderte Milliarden Euro. Genaue Zahlen gibt es nicht. Die Verbände halten nicht fest, wie viele Kredit­verträge wie beendet werden. Der Verband Deutsche Kredit­wirt­schaft erklärt, er führe keine Statistik. Die Bundes­bank weiß immerhin: Von Januar 2003 bis April 2014 vergaben Banken und Sparkassen private Wohn­baukredite in Höhe von 2 078 Milliarden Euro.

Widerrufs­recht verjährt nicht

Schlecht für Banken: Das Widerrufs­recht verjährt nicht. Angreif­bar ist jeder seit November 2002 geschlossene Vertrag mit fehler­hafter Widerrufs­belehrung.

Banken wenden oft ein: Das Recht sei verwirkt, wenn Kreditnehmer jahre­lang anstands­los ihre Raten zahlen. Vor Gericht reicht das jedoch nicht. Verwirkung setzt voraus, dass eine Bank aus dem Verhalten ihres Kunden schließen kann, dass er endgültig auf sein Widerrufs­recht verzichtet. Dazu müsste dieser aber wissen, dass ihm das Recht noch zusteht. Nur sehr selten hält der BGH ein Recht für verwirkt.

Forderung auf Rück­abwick­lung

Selbst­bewusste Kunden wie Christian Sporer fordern mehr als die entschädigungs­freie Entlassung aus dem Vertrag. Zusätzlich soll die Bank heraus­geben, was sie mit den Ratenzah­lungen erwirt­schaftet hat.

Der 36-Jährige hatte zunächst eine Wohnung gekauft, in der er mit seiner Frau lebte. Als das Paar Kinder bekam, zog die Familie in ein Haus mit Garten. Die Eigentums­wohnung vermietete sie.

Als Sporer von den Bank­fehlern hört, prüft er seine Verträge. Beide sind fehler­haft. Sporer holt neue Angebote ein und widerruft beide Kredite. Seine Haus­bank reagiert schnell und bietet an, den Zins von den bisherigen 3,96 Prozent auf 2,35 Prozent zu senken. Sporer akzeptiert.

Den anderen Kredit hat ihm die DKB-Bank gegeben. Sie verweigert den Widerruf.

Streit um Abrechnung

Laut Gesetz sind nach dem Widerruf die empfangenen Leistungen zurück­zugewähren und die gezogenen Nutzungen zu erstatten. Was das heißt, ist umstritten.

Sicher ist: Die Bank bekommt den Kredit zurück und der Kunde muss markt­übliche Zinsen zahlen. Umge­kehrt muss die Bank bis zum Widerruf geleistete Zins­zahlungen erstatten und heraus­geben, was sie mit diesem Geld erwirt­schaftet hat. Da beginnt der Streit. Nach BGH-Recht­sprechung stehen Bank­kunden Zinsen in Höhe von 5 Prozent­punkten über dem Basiszins­satz zu. Verbraucher­anwalt Achim Tiffe aus Hamburg hält das für zu wenig. Laut aktuellem Bericht der Bundes­bank erwirt­schaften Banken durch­schnitt­lich 8 Prozent Rendite auf ihr Eigen­kapital, argumentiert er.

Noch 4 900  Euro zusätzlich

Die Rück­abwick­lung macht viel aus. Finanztest hat nachgerechnet. Selbst bei Verwendung der BGH-Vorgaben und des DKB-Kreditzins­satzes stehen Familie Sporer weitere 4 900 Euro zu – zusätzlich zu den rund 6 500 Euro Schaden­ersatz wegen Verweigerung des Widerrufs­rechts.

Zum Glück hat die Familie eine Rechts­schutz­versicherung. Das Prozess­risiko steigt, wenn Kreditnehmer auch auf Rück­abwick­lung bestehen. Sporers Anwalt Thomas Storch aus Berlin wird Klage erheben, wenn die DKB nicht einlenkt.

Das Ober­landes­gericht in Brandenburg hat bereits geur­teilt: eine oft verwendete Widerrufs­belehrung der DKB ist unwirk­sam (Az. 4 U 64/12). Das Kammerge­richt Berlin sieht das genauso (Az. 4 U 90/12).