Immobilien­kredite Special

Wie viel ein Kredit wirk­lich kostet, zeigt der Effektivzins. Er enthält auch Neben­kosten, die Kunden an die Bank zahlen müssen.

Die Mehr­heit der Verbraucher versteht den Effektivzins nicht – so hat die Verbraucherzentrale Bremen im vergangenen Jahr das Ergebnis ihrer repräsentativen Umfrage zusammengefasst. Nur knapp zwei Drittel der Befragten kannten den Begriff. Davon konnte nur jeder Fünfte alle drei gestellten Fragen zum Effektivzins richtig beant­worten. Vielen war offen­bar der Unterschied zum Soll­zins nicht klar.

Der Effektivzins macht Kredit­angebote vergleich­bar, wenn sie sich aus unterschiedlichen Preis­bestand­teilen zusammensetzen. Banken müssen für ihre Kredit­angebote zwei Zins­sätze nennen: Der Soll­zins gibt an, wie hoch die Zinsen sind, die der Kunde pro Jahr in Prozent der Kreditschuld an die Bank zahlen muss. Der Effektivzins berück­sichtigt diese Zinsen und zusätzlich einmalige und laufende Neben­kosten. Zinsen und Kosten werden nach einer EU-weit gültigen Formel in den „effektiven“ Jahres­zins umge­rechnet.

Neben­kosten verteuern den Kredit

Wie teuer ein Kredit ist, hängt längst nicht immer nur von der Höhe der Soll­zinsen ab. Banken verlangen mitunter den Abschluss einer Rest­schuld­versicherung, deren Beiträge auf den Kredit aufgeschlagen werden. Wer einen Baukredit aufnimmt, zahlt fast immer Gerichts­gebühren, weil die Bank als Sicherheit den Eintrag einer Grund­schuld im Grund­buch fordert. Manchmal muss der Kunde auch für die Ermitt­lung des Immobilien­werts aufkommen. Und wenn der Kredit ein Disagio (Abschlag) oder ein Agio (Aufschlag) enthält, bekommt er weniger Geld von der Bank ausgezahlt, als er zurück­zahlen muss.

Unser Rat

Kredit­vergleich. Vergleichen Sie Angebote für Immobilien­kredite mit (annähernd) gleicher Zins­bindung immer anhand des Effektivzinses. Bei Kombikrediten mit Bauspar­verträgen ist der Effektivzins für die Gesamt­lauf­zeit maßgeblich. Achten Sie bei Kombikrediten darauf, dass die Zinsen für die gesamte Lauf­zeit fest­geschrieben sind.

Bereit­stellungs­zinsen. Sie wollen bauen? Dann sollten Sie zusätzlich auf Bereit­stellungs­zinsen achten, die bis zur vollen Auszahlung des Kredits anfallen. Sie sind nicht im gesetzlichen Effektivzins enthalten, können den Kredit aber um viele Tausend Euro verteuern. Versuchen Sie, eine lange Karenz­zeit auszuhandeln, in der Sie noch keine Bereit­stellungs­zinsen zahlen müssen.

Effektivzins nennt den wahren Preis

Auch die Art und Weise, wie die Bank Zins und Tilgung verrechnet, kann den Kredit verteuern. So wird das Kredit­konto üblicher­weise nicht erst zum Jahres­ende, sondern monatlich mit den Zinsen belastet. Allein dadurch ist der Effektivzins etwas höher als der Soll­zins. Mitunter zieht die Bank die in den Monats­raten enthaltene Tilgung erst am Quartals­ende von der Rest­schuld ab. Bis dahin zahlt der Kunde Zinsen auf einen Betrag, den er schon zurück­gezahlt hat.

Im Effektivzins sind solche offenen und verdeckten Zusatz­kosten enthalten. Klare Vorgaben dazu enthält die Preis­angaben­ver­ordnung: Die Bank muss alles einrechnen, was der Kunde im Zusammen­hang mit dem Kredit­vertrag zahlen muss – voraus­gesetzt die Kosten sind der Bank bekannt.

Ausnahmen von der Regel

Es gibt allerdings auch Neben­kosten, die der Effektivzins nicht enthält. Das gilt zum Beispiel für Bereit­stellungs­zinsen, die Bauherren für Immobilien­kredite zahlen müssen. Rufen sie die Kreditsumme in mehreren Teil­beträgen ab, verlangen Banken bis zur Voll­auszahlung Extrazinsen von meist 0,25 Prozent im Monat auf den noch nicht ausgezahlten Kredit­betrag. Bei langen Bauzeiten kann das den Kredit erheblich verteuern (siehe Grafik).

Nicht im Effektivzins enthalten sind auch:

  • Notar­kosten, beispiels­weise für die Bestellung einer Grund­schuld,
  • Kosten für den Eigentümer­wechsel beim Immobilienkauf,
  • Kosten für Versicherungen und Zusatz­leistungen, die nicht zwingend Voraus­setzung für den Kredit oder dessen Konditionen sind.

Diese letzte Regel nutzen Banken oft aus. Damit sie die Beiträge für eine Rest­schuld­versicherung nicht in den Effektivzins einrechnen müssen, ist der Vertrags­abschluss für den Kunden formal freiwil­lig. Im Beratungs­gespräch wird ihm dagegen oft der Eindruck vermittelt, er habe ohne die Police keine Chance, Geld von der Bank zu erhalten.

Teure Bereit­stellungs­zinsen

Ein Bauherr ruft seinen Kredit in Höhe von 300 000 Euro mit 1,6 Prozent Soll­zins und zehn Jahren Zins­bindung in vier Teil­beträgen à 75 000 Euro ab, den ersten fünf Monate nach Darlehens­zusage, die restlichen nach je zwei weiteren Monaten. Bis zur Voll­auszahlung fallen 3 Prozent Bereit­stellungs­zinsen an. Die Bank gibt den Effektivzins mit 1,64 Prozent an. Sind Bereit­stellungs­zinsen zu zahlen, etwa ab dem dritten Monat, ist der Effektivzins tatsäch­lich höher (1,85 Prozent).

Immobilien­kredite Special

Besonders wichtig bei Kombikrediten

Der Effektivzins liegt heute bei vielen Krediten nur noch wenige hundertstel Prozent­punkte über dem Soll­zins. Viele ehemals gängige Neben­kosten sind aus Kredit­verträgen verschwunden. Bearbeitungs- und Konto­gebühren beispiels­weise sind nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofes nicht mehr zulässig.

Doch es gibt noch immer Fälle, in denen erst der Effekt­zins offen­bart, dass ein Kredit­angebot viel teurer ist, als der Soll­zins nahelegt. Das gilt besonders für Kombikredite der Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert wird.

In dieser Kredit­variante zahlt der Kunde neben den Zinsen Sparbeiträge und Gebühren für den Bauspar­vertrag, die seit April 2016 in den Effektivzins einge­rechnet werden müssen. Der Effektivzins der Kombikredite liegt deshalb fast immer viel höher als der Soll­zins für das Voraus­darlehen und der Soll­zins für das spätere Bauspardarlehen.

Nur für die Dauer der Zins­bindung

Weil der Effektivzins fast alle Kredit­kosten enthält, ist er in aller Regel ein zuver­lässiger Maßstab, um Kredite zu vergleichen. Das gilt allerdings nur mit drei wichtigen Einschränkungen:

  • Der Effektivzins ermöglicht nur den reinen Preis­vergleich. Er sagt nichts darüber aus, ob ein Kredit­angebot für den Kunden geeignet ist und er sich die Raten leisten kann.
  • Der Effektivzins eignet sich nur für den Vergleich von Krediten mit gleicher Zins­bindung. Banken bieten zum Beispiel Baukredite mit zehn Jahren Zins­bindung zu einem deutlich nied­rigeren Effektivzins an als Kredite mit 20 Jahren Zins­bindung. Doch falls die Zinsen steigen, kann der Kredit mit der kürzeren Zins­bindung unterm Strich teurer sein. Auf jeden Fall ist er weniger sicher.
  • Anders als bei Kombikrediten ist bei reinen Bauspardarlehen kein Verlass auf den Effektivzins. In diesem Fall gelten fragwürdige Sonder­regeln. Die Berechnung ist dadurch ungenau, weil sie auf einer fiktiven Kredithöhe beruht. Zudem wird die Abschluss­gebühr falsch verrechnet. Der Bauspar-Effektivzins ist daher nicht mit dem Effektivzins anderer Kredite vergleich­bar. Außerdem sind für Bauspar­verträge auch die Konditionen in der Spar­phase wichtig, etwa der Gutha­benzins und die Zuteilungs­voraus­setzungen. Ein nied­riger Darlehens­zins bedeutet nicht, dass der Vertrag insgesamt günstig ist.
  • Auf unserer Rechner-Übersichtsseite finden Sie einen Kredit­rechner und weitere kostenlose Excel-Programme für Ihre Finanzierung.

Die Formel für den effektiven Jahres­zins. Was sie bedeutet, erläutern wir ausführ­lich in der Meldung Immobilienkredite: So wird der Effektivzins berechnet.

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