Immobilien­kredite Schlüssel zum Kredit­vergleich

Neben­kosten verteuern den Kredit

Wie teuer ein Kredit ist, hängt längst nicht immer nur von der Höhe der Soll­zinsen ab. Banken verlangen mitunter den Abschluss einer Rest­schuld­versicherung, deren Beiträge auf den Kredit aufgeschlagen werden. Wer einen Baukredit aufnimmt, zahlt fast immer Gerichts­gebühren, weil die Bank als Sicherheit den Eintrag einer Grund­schuld im Grund­buch fordert. Manchmal muss der Kunde auch für die Ermitt­lung des Immobilien­werts aufkommen. Und wenn der Kredit ein Disagio (Abschlag) oder ein Agio (Aufschlag) enthält, bekommt er weniger Geld von der Bank ausgezahlt, als er zurück­zahlen muss.

Effektivzins nennt den wahren Preis

Auch die Art und Weise, wie die Bank Zins und Tilgung verrechnet, kann den Kredit verteuern. So wird das Kredit­konto üblicher­weise nicht erst zum Jahres­ende, sondern monatlich mit den Zinsen belastet. Allein dadurch ist der Effektivzins etwas höher als der Soll­zins. Mitunter zieht die Bank die in den Monats­raten enthaltene Tilgung erst am Quartals­ende von der Rest­schuld ab. Bis dahin zahlt der Kunde Zinsen auf einen Betrag, den er schon zurück­gezahlt hat.

Im Effektivzins sind solche offenen und verdeckten Zusatz­kosten enthalten. Klare Vorgaben dazu enthält die Preis­angaben­ver­ordnung: Die Bank muss alles einrechnen, was der Kunde im Zusammen­hang mit dem Kredit­vertrag zahlen muss – voraus­gesetzt die Kosten sind der Bank bekannt.

Ausnahmen von der Regel

Es gibt allerdings auch Neben­kosten, die der Effektivzins nicht enthält. Das gilt zum Beispiel für Bereit­stellungs­zinsen, die Bauherren für Immobilien­kredite zahlen müssen. Rufen sie die Kreditsumme in mehreren Teil­beträgen ab, verlangen Banken bis zur Voll­auszahlung Extrazinsen von meist 0,25 Prozent im Monat auf den noch nicht ausgezahlten Kredit­betrag. Bei langen Bauzeiten kann das den Kredit erheblich verteuern (siehe Grafik).

Nicht im Effektivzins enthalten sind auch:

• Notar­kosten, beispiels­weise für die Bestellung einer Grund­schuld,
• Kosten für den Eigentümer­wechsel beim Immobilienkauf,
• Kosten für Versicherungen und Zusatz­leistungen, die nicht zwingend Voraus­setzung für den Kredit oder dessen Konditionen sind.

Diese letzte Regel nutzen Banken oft aus. Damit sie die Beiträge für eine Rest­schuld­versicherung nicht in den Effektivzins einrechnen müssen, ist der Vertrags­abschluss für den Kunden formal freiwil­lig. Im Beratungs­gespräch wird ihm dagegen oft der Eindruck vermittelt, er habe ohne die Police keine Chance, Geld von der Bank zu erhalten.

Teure Bereit­stellungs­zinsen

Ein Bauherr ruft seinen Kredit in Höhe von 300 000 Euro mit 1,6 Prozent Soll­zins und zehn Jahren Zins­bindung in vier Teil­beträgen à 75 000 Euro ab, den ersten fünf Monate nach Darlehens­zusage, die restlichen nach je zwei weiteren Monaten. Bis zur Voll­auszahlung fallen 3 Prozent Bereit­stellungs­zinsen an. Die Bank gibt den Effektivzins mit 1,64 Prozent an. Sind Bereit­stellungs­zinsen zu zahlen, etwa ab dem dritten Monat, ist der Effektivzins tatsäch­lich höher (1,85 Prozent).

Besonders wichtig bei Kombikrediten

Der Effektivzins liegt heute bei vielen Krediten nur noch wenige hundertstel Prozent­punkte über dem Soll­zins. Viele ehemals gängige Neben­kosten sind aus Kredit­verträgen verschwunden. Bearbeitungs- und Konto­gebühren beispiels­weise sind nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofes nicht mehr zulässig.

Doch es gibt noch immer Fälle, in denen erst der Effekt­zins offen­bart, dass ein Kredit­angebot viel teurer ist, als der Soll­zins nahelegt. Das gilt besonders für Kombikredite der Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert wird.

In dieser Kredit­variante zahlt der Kunde neben den Zinsen Sparbeiträge und Gebühren für den Bauspar­vertrag, die seit April 2016 in den Effektivzins einge­rechnet werden müssen. Der Effektivzins der Kombikredite liegt deshalb fast immer viel höher als der Soll­zins für das Voraus­darlehen und der Soll­zins für das spätere Bauspardarlehen.

Nur für die Dauer der Zins­bindung

Weil der Effektivzins fast alle Kredit­kosten enthält, ist er in aller Regel ein zuver­lässiger Maßstab, um Kredite zu vergleichen. Das gilt allerdings nur mit drei wichtigen Einschränkungen:

• Der Effektivzins ermöglicht nur den reinen Preis­vergleich. Er sagt nichts darüber aus, ob ein Kredit­angebot für den Kunden geeignet ist und er sich die Raten leisten kann.
• Der Effektivzins eignet sich nur für den Vergleich von Krediten mit gleicher Zins­bindung. Banken bieten zum Beispiel Baukredite mit zehn Jahren Zins­bindung zu einem deutlich nied­rigeren Effektivzins an als Kredite mit 20 Jahren Zins­bindung. Doch falls die Zinsen steigen, kann der Kredit mit der kürzeren Zins­bindung unterm Strich teurer sein. Auf jeden Fall ist er weniger sicher.
• Anders als bei Kombikrediten ist bei reinen Bauspardarlehen kein Verlass auf den Effektivzins. In diesem Fall gelten fragwürdige Sonder­regeln. Die Berechnung ist dadurch ungenau, weil sie auf einer fiktiven Kredithöhe beruht. Zudem wird die Abschluss­gebühr falsch verrechnet. Der Bauspar-Effektivzins ist daher nicht mit dem Effektivzins anderer Kredite vergleich­bar. Außerdem sind für Bauspar­verträge auch die Konditionen in der Spar­phase wichtig, etwa der Gutha­benzins und die Zuteilungs­voraus­setzungen. Ein nied­riger Darlehens­zins bedeutet nicht, dass der Vertrag insgesamt günstig ist.
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Die Formel für den effektiven Jahres­zins. Was sie bedeutet, erläutern wir ausführ­lich in der Meldung Immobilienkredite: So wird der Effektivzins berechnet.