Immobilienkredite Test

Die Angst vor steigenden Zinsen wächst. Doch mit dem richtigen Anschlusskredit sichern sich Hauseigen­tümer jetzt niedrige Zinsen schon mehrere Jahre im Voraus.

Viele Hauseigentümer haben jetzt die Chance, ihre Immobilienfinanzierung krisenfest zu machen und bis zum Ende festzuzurren. Läuft die Zinsbindung ihres Darlehens demnächst aus, bekommen sie den Anschlusskredit zu traumhaft günstigen Konditionen.

Die Finanzkrise hat auch die Zinsen für Hypothekendarlehen mitgerissen. Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung bieten die günstigsten Banken für einen Effektivzins von nicht einmal 4 Prozent im Jahr an.

Das Zinstief können auch Kreditnehmer nutzen, die ihren Anschlusskredit erst in ein paar Jahren benötigen. Ein sogenanntes Forwarddarlehen (englisch forward = vorwärts) ermöglicht es ihnen, sich schon heute niedrige Zinsen für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung ihres Darlehens zu reservieren.

Solche Darlehen können Hauseigentümer bei vielen Banken mit einer Vorlaufzeit bis zu fünf Jahren abschließen. Vereinbaren sie außerdem einen festen Zinssatz bis zum Ende der Kreditlaufzeit, sind sie ein für allemal vor steigenden Zinsen geschützt – ganz egal, wie sich die Kapitalmärkte in und nach der Finanzkrise entwickeln.

Die günstige Gelegenheit könnte bald vorüber sein. Die Zinsaufschläge für längere Zinsbindungen sind in den letzten Monaten bereits deutlich gestiegen. Das ist ein klares Signal dafür, dass am Kapitalmarkt das Risiko eines Zinsanstiegs jetzt höher eingeschätzt wird als noch im vergangenen Jahr.

Über 10 000 Euro Zinsunterschied

Finanztest hat die Konditionen für zinssichere Anschlusskredite und Forwarddarlehen von mehr als 60 Kreditinstituten und Vermittlungsgesellschaften ermittelt (siehe Tabelle „Die günstigsten Anschlusskredite ohne Zinsrisiko...“). Die Restschuld beträgt in unserem Modellfall jeweils 100 000 Euro, zwei Drittel des Immobilienwertes. Die Raten sind so kalkuliert, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren getilgt ist.

Wie viel Zinsen Hauseigentümer zahlen müssen, richtet sich nach dem Kreditwunsch. Normale Anschlusskredite mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es schon für unter 4 Prozent Zinsen im Jahr. Für Forwarddarlehen mit einer dreijährigen Vorlaufzeit und 20 Jahren Zinsbindung verlangen Banken dagegen mehr als 5 Prozent.

Gute Angebote gibt es aber in allen Varianten. Die besten Zinsen bieten meist Institute, die selbst gar keine Kredite vergeben, sondern sie lediglich vermitteln. Dazu gehören Vermittler wie Interhyp und Accedo, aber auch Direktbanken wie die comdirect Bank oder Cortal Consors. Über Onlineplattformen filtern sie für den Kunden aus Dutzenden von Banken und Versicherern das beste Angebot heraus.

Bei Krediten mit zehn Jahren Zinsbindung punkten aber auch regionale Banken wie die Sparda-Banken Nürnberg und West oder die PSD Koblenz mit Spitzenzinsen.

Günstigstes und teuerstes Angebot lagen im Test oft um mehr als einen Prozentpunkt auseinander. Für das zinssichere Forwarddarlehen mit drei Jahren Vorlaufzeit und 15 Jahren Zinsbindung verlangten die günstigsten Anbieter eine Monatsrate von 774 Euro (Effektivzins 4,77 Prozent). Die Sparkasse Hannover wollte für das gleiche Darlehen monatlich 833 Euro (Effektivzins 5,96 Prozent). Während der Laufzeit summiert sich der Unterschied auf rund 10 600 Euro.

Der Preis der Sicherheit

Um jedes Risiko auszuschließen, müssen Kreditnehmer die Zinsbindung an die Restschuld und die Monatsrate anpassen, die sie zahlen können und wollen. Mit einer Monatsrate von beispielsweise gut 1 000 Euro lässt sich eine Schuld von 100 000 Euro derzeit innerhalb von nur zehn Jahren tilgen. Mit rund 650 Euro im Monat sind dagegen 20 Jahre Zinsbindung nötig, um das Darlehen komplett und ohne Zinsrisiko zu tilgen (siehe Tabelle „So hoch ist die Monatsrate“).

Je länger die Zinsbindung, desto teurer wird das Darlehen. So liegen die Zinssätze für Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung derzeit gut 0,3 Prozentpunkte höher als für Kredite mit 10 Jahren Zinsbindung. Feste Zinsen für 20 Jahre kosten noch einmal rund 0,2 Prozentpunkte mehr.

Dazu kommen Forwardzuschläge, wenn das alte Darlehen noch läuft und erst nach einer längeren Vorlaufzeit durch den Anschlusskredit abgelöst wird. Pro Jahr Vorlaufzeit verlangen die Banken einen Zinsaufschlag von meist 0,15 bis 0,30 Prozentpunkten im Vergleich zu einem Darlehen, das sofort ausgezahlt wird.

Läuft die Zinsbindung des alten Darlehens erst in drei Jahren aus, müssen Kreditnehmer mit einem Zinsaufschlag von gut einem halben Prozentpunkt rechnen. So hoch müssen die Zinsen mindestens steigen, damit sich das Forwarddarlehen lohnt.

Forwarddarlehen mit Ausstiegsrecht

Die Sorge vor steigenden Zinsen wächst. Doch wie sich die Zinsen wirklich entwickeln, lässt sich in der Finanzkrise noch weniger voraussagen als zuvor.

Kreditnehmern sollte daher klar sein, dass es auch anders kommen kann. Sie müssen dann das Forwarddarlehen zum vereinbarten Zinssatz abnehmen, auch wenn die Zinsen gesunken sind.

In diesem Fall bleiben sie bis zu zehneinhalb Jahre auf einem teuren Darlehen sitzen. Erst dann haben sie das Recht, ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung umzuschulden.

Wer seinen Anschlusskredit erst in der Zukunft braucht, steht vor einem Dilemma: Wartet er ab, riskiert er, dass ihm steigende Zinsen die Anschlussfinanzierung verhageln. Entscheidet er sich für ein Forwarddarlehen, steht er bei sinkenden Zinsen mit einem teuren Darlehen da.

Um für alle Fälle gerüstet zu sein, bietet sich ein Darlehen mit Kündigungsoption an (siehe Tabelle „Anschlusskredite mit Kündigungsrecht“). Sein Vorteil: Sinken die Zinsen, wird der Kunde den dann teuren Kredit schnell wieder los.

Besonders flexibel ist das Angebot des Versicherers Swiss Life, das bei mehreren Banken und Vermittlern erhältlich ist. Das Darlehen kann der Kunde jederzeit zum nächsten Quartalsende zurückzahlen. Er muss dafür keine Gründe nennen, keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und nicht einmal kündigen. Sinken die Zinsen, ist der Umstieg auf ein günstigeres Darlehen schnell und problemlos möglich.

Nicht ganz so flexibel, aber günstiger im Zins sind die kündbaren Forwarddarlehen der Volksbank Düsseldorf Neuss. Hier muss der Kreditnehmer mindestens zwei Jahre warten, bis er das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann.

Mit einem kündbaren Forwarddarlehen brauchen Kreditnehmer weder steigende noch sinkende Zinsen zu fürchten. Für ihre doppelte Absicherung müssen sie aber einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen. Zu den üblichen Forwardzuschlägen kommt ein Aufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten für das Rückzahlungsrecht.

Damit sich so ein Darlehen bei einer Vorlaufzeit von beispielsweise drei Jahren lohnt, müssten die Zinsen in den nächsten drei Jahren schon um mindestens 1 Prozentpunkt steigen.

Teure Umschuldung

Als Alternative zum Forwarddarlehen kommt eine Umschuldung infrage. Der Kreditnehmer schließt einfach ein neues Darlehen ab und löst damit sofort sein altes, teureres Darlehen ab.

Diese Lösung liegt nahe, hat aber einen Haken: Vor Ablauf der Zinsbindung ist die Rückzahlung des alten Darlehens nur mit Zustimmung der Bank möglich. Die bekommt der Kreditnehmer nur, wenn er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt.

Die Entschädigung macht die sofortige Umschuldung oft unrentabel. Viele Banken fordern zudem überhöhte Ablösesummen. Und die meisten Banken lassen ihre Kunden nur dann aus dem alten Vertrag, wenn sie auch das neue Darlehen bei ihnen aufnehmen. Anders als bei einem Forwarddarlehen ist deshalb der Wechsel zu einem günstigeren Institut blockiert.

Zinsen sparen mit Bankwechsel

Gerade der Wechsel der Bank ist für Kreditnehmer meist das beste Mittel, Zinsen zu sparen. Viele Banken spekulieren darauf, dass ihre Altkunden nicht so genau auf die Konditionen achten, weil sie einen Bankwechsel scheuen. Doch Kunden sollten sich von den Kosten und dem kleinen Aufwand nicht abschrecken lassen.

Schon durch einen geringen Zinsvorteil holen sie die Kosten der Grundschuldübertragung wieder herein. Und selbst für Kreditnehmer, die ihrer Bank am liebsten treu bleiben, lohnt es sich, Verlängerungsangebote anderer Institute einzuholen. Spätestens wenn der Kunde ein günstigeres Angebot der Konkurrenz vorlegt, bessern viele Banken ihre erste Offerte nach.

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