Immobilienkredite Test

Banken bieten jetzt Immobilienkredite, die der Kunde trotz fester Zinsen jederzeit zurückzahlen kann. Die besten sind kaum teurer als herkömmliche Darlehen.

„Flexiber geht's nicht!“ – so wirbt die Sparda-Bank Hessen für ihr neues Immobiliendarlehen SpardaBaufiflex. Die Bank hat recht.

Ihre Kreditnehmer können neben den regelmäßigen Raten beliebig hohe Sondertilgungen leisten. Sie dürfen das Darlehen auch auf einen Schlag zurückzahlen, wann immer sie wollen. Sie müssen dafür keinen Kündigungsgrund angeben und keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Die Möglichkeit zur flexiblen Tilgung kostet bei der Sparda-Bank Hessen nur einen Aufschlag von 0,04 Prozentpunkten auf den Zinssatz für ihre normalen Baudarlehen. Mit einem Effektivzins ab 5,04 Prozent für ein jederzeit kündbares Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung war sie in unserer Umfrage unter mehr als 100 Instituten die günstigste Bank.

Einziger Nachteil: Das Angebot gibt es nur in Hessen.

Immer mehr Banken ziehen nach

Günstige Kredite mit freiem Kündigungsrecht gibt es auch von bundesweiten ­Anbietern wie der Gladbacher Bank (siehe Tabelle). Solche Darlehen gehören zwar nicht zum Standardangebot der Banken. Doch seit die Hannoversche Leben im vergangenen Jahr als erstes Institut ihre „Flexhypothek“ auf den Markt brachte, ziehen immer mehr Banken nach.

Festzinsdarlehen mit Kündigungsoption gibt es jetzt beispielsweise von der DG Hyp und der Münchener Hypothekenbank. Sie bieten ihre Kredite im Finanzverbund der Volks- und Raiffeisenbanken an.

Günstigere Zinsen sofort nutzen

So ein Kündigungsrecht kann viel Geld wert sein. Falls die Baugeldzinsen nach Vertragsabschluss sinken, ist eine Umschuldung zu einem günstigeren Darlehen jederzeit möglich. Aus einem normalen Hypothekenvertrag kommt der Kreditnehmer dagegen erst zum Ende der Zinsbindung oder nach zehn Jahren heraus.

Eine kostenlose Ausstiegsklausel kann außerdem viele tausend Euro sparen, wenn der Kreditnehmer sein Haus während der Zinsbindung verkaufen muss – zum Beispiel, weil er aus beruflichen Gründen umzieht oder die Raten nach dem Verlust seines Arbeitsplatzes nicht mehr zahlen kann.

In solchen Fällen hat er zwar in normalen Verträgen ein gesetzliches Kündigungsrecht – doch nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist vorher kaum zu ­kalkulieren. Sind die Marktzinsen seit ­Abschluss des Kreditvertrags gestiegen, ist sie gering oder entfällt. Sinkende Zinsen können die Entschädigung auf mehr als 10 Prozent der Kreditsumme katapultieren.

Ideal sind kündbare Darlehen für Kreditnehmer, die in den nächsten Jahren einen größeren Geldbetrag erwarten, diesen aber nicht fest einplanen können. So halten sie sich die Möglichkeit offen, etwa ­eine Erbschaft oder den Erlös aus dem ­Verkauf einer anderen Immobilie direkt zur Schuldentilgung einzusetzen.

Je nach Bank gelten allerdings unterschiedliche Regeln für Kündigung und Sondertilgungen. So erlauben die Gladbacher Bank und die Münchner Hypothekenbank die Kündigung frühestens nach Ablauf von zwei Jahren ab der Auszahlung des Darlehens. Bei der Mainzer Volksbank beträgt die Sperrfrist drei Jahre.

Sondertilgungen akzeptieren Banken oft erst ab Mindestsummen von 2 500 oder 10 000 Euro. Einige begrenzen sie auf jährlich 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme.

Aufschläge bis zu 0,5 Prozent

Das freie Kündigungsrecht gibt es nicht umsonst ­­– und normalerweise auch nicht so billig wie bei der Sparda-Bank Hessen. Üblich sind Zinsaufschläge zwischen 0,15 und 0,50 Prozentpunkten.

Bei der DG Hyp und der Hannoverschen Leben verteuert das Kündigungsrecht den Kredit um 0,30 Prozentpunkte. Für einen 100 000-Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlt der Kreditnehmer insgesamt rund 3 500 Euro mehr Zinsen als für ein herkömmliches Darlehen – es sei denn, er steigt tatsächlich vorzeitig aus dem Vertrag aus.

Unterm Strich rechnet sich das Darlehen dann nur, wenn der Kreditnehmer sein Kündigungsrecht relativ früh ausübt oder die Baugeldzinsen sinken, sodass sich eine Umschuldung lohnt.

Schutz bei Umzug und Notfällen

Deutlich geringere Aufschläge fallen an, wenn sich das kostenlose Kündigungsrecht auf einen Hausverkauf infolge eines beruflich bedingten Umzugs oder eines Notfalls beschränkt. Darunter fallen in der Regel Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder der Tod des Ehepartners.

Der Darlehensvermittler Dr. Klein etwa vergibt dafür Darlehen der amerikanischen NIBC Bank. Sie verzichtet in solchen Fällen gegen einen Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein ähnliches Angebot gibt es gegen eine einmalige Gebühr von 800 Euro von der DSL Bank. Und auch die DG Hyp bietet einen Schutz nur für den Notfall an. Eine Umschuldung ist damit aber während der Zinsbindung ebenso wenig möglich wie die Rückzahlung nach einer Erbschaft.

Kredit jetzt für später sichern

Einige Banken bieten jetzt auch Forwarddarlehen mit Kündigungsrecht an. Hauseigentümer mit bestehendem Baukredit können damit bis zu drei oder fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung feste Zinsen für ihren Anschlusskredit vereinbaren.

Forwarddarlehen sind etwas teurer als Kredite, die sofort ausgezahlt werden. Pro Jahr Vorlaufzeit bis zur Auszahlung verlangen Banken einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten. Dafür ist der Kunde vor Zinserhöhungen geschützt.

Auf der anderen Seite muss er das Darlehen termingerecht abnehmen – auch wenn die Hypothekenzinsen bis dahin sinken. Üblicherweise bleibt er während der Zinsbindung bis zu zehn Jahre lang an seinen Zinssatz gebunden.

Die kündbaren Forwarddarlehen werden Kreditnehmer dagegen schnell wieder los – bei der Hannoverschen Leben etwa schon drei Monate nach Auszahlung.

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