Ein Immobilien­kredit lässt sich mit varia­blen Raten und Sondertilgungen bequem an veränderte Lebens­umstände anpassen. Die meisten Banken verlangen dafür nicht einmal einen Aufschlag.

Feste Zinsen und flexible Raten, das passte bei Immobiliendarlehen lange Zeit nicht zusammen. Auch heute noch ist die Monats­rate bei vielen Kredit­angeboten für die gesamte Dauer der Zins­bindung fest­gelegt – ganz egal, wie sich Einkommen und Lebens­verhält­nisse des Kreditnehmers entwickeln.

Aber niemand muss sich mehr auf starre Rück­zahlungs­bedingungen einlassen. Banken bieten zunehmend Kredite an, die Kunden jeder­zeit neu justieren können, wenn sich in ihrem Leben etwas ändert.

Sie können zum Beispiel nach einer Gehalts­erhöhung problemlos ihre Rate aufstocken. Umge­kehrt dürfen sie in klammen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindest­satz von 1 oder 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr senken. Mit einem zusätzlichen Sondertilgungs­recht lassen sich Extra­einnahmen sofort zum Schulden­abbau verwenden. Wenn es dagegen finanziell eng wird, können sich Kreditnehmer mitunter ihre Sonderzah­lungen später wieder auszahlen lassen oder mit einer Rate aussetzen (Flexible Baukredite).

Unser Rat

Flexibel. Nutzen Sie für Ihre Immobilien­finanzierung das Angebot flexibler Darlehen mit varia­blen Raten und Sondertilgungs­rechten. Sie sind oft nicht teurer als herkömm­liche Kredite. Die größte Auswahl an flexiblen Baudarlehen haben Kredit­vermittler und Banken, die auch Kredite anderer Institute vermitteln.

Kosten. Jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme und eine variable Tilgung von 2 bis 5 Prozent sind bei vielen Banken im Stan­dard-Zins­satz enthalten. Bei höheren Anforderungen steigt das Risiko, dass Banken einen Aufschlag verlangen oder kein passendes Angebot haben.

Vertrag. Ihre flexiblen Tilgungs­rechte sollten im Kredit­vertrag präzise beschrieben sein. Achten Sie auf Einschränkungen. Oft verlangen Banken eine Mindest­summe von beispiels­weise 2 500 Euro pro Sondertilgung, die Anzahl der Raten­wechsel ist oft begrenzt.

Flexible Kredite kaum teurer

Finanztest hat besonders flexible Kredite untersucht, die variable Raten mit einem Sondertilgungs­recht kombinieren. Unser Modell­fall: Ein Ehepaar kauft ein Haus für 350 000 Euro und nimmt dafür 280 000 Euro Kredit auf. Die Zins­bindung soll 15 oder 20 Jahre betragen, die Anfangs­tilgung 3 Prozent. Das Paar behält sich jähr­liche Sondertilgungen von mindestens 5 Prozent vor. Zusätzlich will es die Möglich­keit haben, den Tilgungs­satz zu erhöhen oder zu senken, mindestens inner­halb einer Spanne von 3 Prozent­punkten.

Solche Darlehen sind nicht bei allen Banken erhältlich, aber längst keine Ausnahme mehr. Zwei Drittel der 74 befragten Banken und Kredit­vermittler nannten für den Modell­fall passende Angebote. Besonders erfreulich: Sie waren nicht oder nur gering­fügig teurer als Kredite mit starrer Rück­zahlung.

20-Jahres-Kredit ab 1,68 Prozent

Den Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung boten die güns­tigsten Banken bereits ab einem Effektivzins von 1,55 Prozent an. Die 20-jährige Variante war bei gut einem Drittel der Anbieter für unter 2 Prozent zu haben. Mit Abstand am güns­tigsten war hier der Vermittler Interhyp mit einem Darlehen der Huk Familien­fürsorge. Das hat mit 1,68 Prozent den nied­rigsten Effektivzins und besonders hohe Tilgungs­wahl­rechte (Tabelle Flexible Immobilienkredite).

Eine flexible Tilgung ist allerdings nicht bei jeder Bank zu haben. Kunden der Berliner Sparkasse etwa können keine varia­blen Raten für ihren Baukredit vereinbaren. Bei der Post­bank ist ein Raten­wechsel zwar möglich – aber frühestens nach drei Jahren, nur gegen Entgelt und jedes Mal unter dem Vorbehalt der Genehmigung der Bank. Außerdem darf der Kreditnehmer den ursprüng­lich vereinbarten Tilgungs­satz nicht unter­schreiten.

Viele Plus­punkte

Tilgungs­wahl­rechte kosten nichts oder wenig, bieten aber hand­feste Vorteile:

Zusatz­einnahmen. Wer ein vertragliches Sondertilgungs­recht hat, kann Zusatz­einnahmen, etwa eine berufliche Leistungs­prämie oder Weihnachts­geld, sofort zur Schuldentilgung einsetzen. Das verkürzt die Kredit­lauf­zeit und spart Zinsen.

Baukinder­geld. Familien mit Kindern, die sich zum ersten Mal eine eigene Immobilie anschaffen, nutzen am besten auch das neue Baukinder­geld für Sondertilgungen. Das sind jähr­lich 1 200 Euro pro Kind für einen Zeitraum bis zu zehn Jahren (Mehr Details zum Baukindergeld).

Selbst­ständige. Ideal sind Sondertilgungs­rechte für Selbst­ständige mit schwankenden Einkünften. Sie halten ihre festen Verpflichtungen möglichst nied­rig, sodass sie die Kreditraten auch in mageren Jahren zahlen können. Läuft das Geschäft gut, nutzen sie den finanziellen Spielraum zum schnellen Schulden­abbau.

Baby­pause. Ein varia­bler Tilgungs­satz bietet die Chance, die Monats­rate an veränderte Lebens­umstände anzu­passen. So können junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herab­setzen. Steigt ein Partner nach der Baby­pause wieder in den Beruf ein, lässt sich die Rate problemlos erhöhen (Grafik Ein Kredit für alle Fälle).

Verkauf. Tilgungs­wahl­rechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie vor Ende der Zins­bindung verkauft. Banken verlangen eine Vorfälligkeits­entschädigung, wenn sie das zurück­gezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum Darlehens­zins­satz anlegen können. Bei flexiblen Krediten fällt die Entschädigung regel­mäßig um einige Tausend Euro nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Große Unterschiede im Detail

Unsere Mindest­anforderungen im Modell­fall erfüllen alle Kredit­angebote in der Tabelle Flexible Immobilienkredite. Im Detail gibt es aber große Unterschiede. So erlaubt die Deutsche Bank nur zwei Raten­wechsel inner­halb der Zins­bindung. Bei der Axa kann man die Rate einmal im Jahr neu fest­legen. Kunden der ING-Diba dürfen wechseln, so oft sie wollen – ab dem dritten Mal kostet es 100 Euro extra.

Auch die Band­breite der Monats­raten variiert. Beim 280 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung darf der Kunde die Rate bei den meisten Angeboten zwischen rund 850 und 1 550 Euro neu fest­legen. Bei der ING-Diba ist der Spielraum viel größer: Kreditnehmer können die Rate bis auf 728 Euro senken und bis auf 2 828 Euro herauf­setzen.

Nicht zu viel verlangen

Flexible Tilgungs­optionen sind für jeden Immobilienkäufer sinn­voll. Denn niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen und sein Vermögen in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln. Kreditnehmer sollten aber nicht unnötig hohe Anforderungen stellen. Sonst riskieren sie, dass ihre Finanzierung deutlich teurer wird.

Ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme gibt es bei den meisten Banken kostenlos. In der Regel reicht das völlig aus. Jähr­liche Sonderzah­lungen bis zu 10 Prozent lassen Kredit­institute dagegen oft nur gegen einen Zins­aufschlag zu – oder gar nicht.

Ähnlich ist es bei flexiblen Raten. Die meisten Angebote im Modell­fall lassen dem Kreditnehmer die Wahl zwischen Tilgungs­sätzen von 2 bis 5 Prozent. Will er noch mehr Spielraum, bleiben nur noch wenige und über­wiegend teurere Kredit­angebote übrig.

Tipp: Viele Tests und Rechen­programme rund um die Finanzierung finden Sie auf unserer Ressortseite Eigenheim und Miete.

Flexibel bleiben – ein Beispielfall

Ein Paar nimmt für den Kauf einer Wohnung 280 000 Euro Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung zu einem Zins­satz von 1,75 Prozent auf. Es wählt einen Kredit, bei dem es den Tilgungs­satz mehr­fach von 2 bis 5 Prozent wechseln kann. Außerdem darf das Paar Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr leisten.

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