Immobilien­kredite Test

Ein flexibler Kredit erleichert es Eltern, vorüber­gehend weniger zu arbeiten, um mehr Zeit für die Kinder zu haben.

Eine flexible Finanzierung muss nicht teuer sein. Ein Wechsel der Monats­rate und Sondertilgungen sind bei Banken oft ohne Zins­aufschlag möglich.

Wissen Sie heute schon genau, wie sich Ihr Einkommen und Ihr Vermögen in den nächsten 10 oder 15 Jahren entwickeln? Fast jeder wird diese Frage mit Nein beant­worten. Trotzdem sind viele Immobilien­kredite darauf ausgelegt, dass sich im Leben nichts ändert. Egal, ob der Kreditnehmer Karriere macht oder den Job verliert, Kinder bekommt oder ein Vermögen erbt: vom ersten bis zum letzten Monat der Zins­bindung muss er immer die gleiche Rate bezahlen – keinen Cent mehr und keinen Cent weniger.

Auf solche starren Rück­zahlungs­bedingungen muss sich heute aber niemand mehr einlassen. Längst bieten Banken Kredite, die dem Kunden Sonderzah­lungen ermöglichen, mit denen er seine Schulden schneller abbauen kann. Und viele Banken räumen ihm das Recht ein, den anfangs vereinbarten Tilgungs­satz nach­träglich zu erhöhen oder zu senken. So lässt sich die Monats­rate jeder­zeit an ein verändertes Einkommen anpassen.

Flexible Kredite zu Topzins­sätzen

Immobilien­kredite Test

Die Infografik zeigt am Beispiel eines jungen Paares, wie Sie Tilgungs­raten in typischen Lebens­situationen – Geburt eines Kindes, vorüber­gehende Teil­zeit­arbeit, Erben einer größeren Summe – flexibel anpassen können.

Finanztest hat Banken, Versicherer und Kredit­vermittler nach besonders flexiblen Darlehen gefragt, die Sondertilgungs­rechte mit einer varia­blen Monats­rate kombinieren.

Folgende Anforderungen sollten die Kredite mindestens erfüllen: Der Kunde darf jedes Jahr eine Sondertilgung bis zu 5 Prozent der Kreditsumme leisten. Außerdem hat er das Recht, den Tilgungs­satz zweimal während der Zins­bindung neu fest­zusetzen, inner­halb einer Spann­breite von mindestens 3 Prozent­punkten.

Das erfreuliche Ergebnis des Vergleichs: 48 der 79 befragten Institute bieten solche Kredit­varianten an. Und die flexiblen Kredite sind in der Regel nicht einmal teurer als herkömm­liche Kredite mit starrer Tilgung. Gut ein Dutzend Banken und Vermittler bot die Variante mit zehn Jahren Zins­bindung Mitte Oktober 2016 zu Minizinsen von weniger als 1 Prozent im Jahr an. Mit 15 Jahren Zins­bindung gab es den Kredit schon ab 1,13 Prozent im Jahr.

Viele Unterschiede im Detail

Unsere Mindest­anforderungen erfüllen alle Kredit­angebote in der Tabelle: Kredite mit dem Recht auf Ratenwechsel und Sondertilgungen. Der Umfang und die Anzahl der Tilgungs­wahl­rechte unterscheiden sich in den Angeboten dennoch erheblich.

Kunden der Allianz beispiels­weise können den jähr­lichen Tilgungs­satz inner­halb einer Spanne von 1 bis 4 Prozent der Kreditsumme bestimmen. Nehmen sie 200 000 Euro Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung auf, dürfen sie die Monats­rate bis auf 405 Euro herab­setzen oder bis auf 905 Euro erhöhen. Bei der ING-Diba ist der Spielraum mehr als doppelt so groß. Weil der Tilgungs­satz von 1 bis 10 Prozent wähl­bar ist, können Kreditnehmer die Monats­rate bis auf 1 917 Euro erhöhen – voraus­gesetzt sie können sich diese Turbotilgung leisten.

Auch die Anzahl der möglichen Raten­wechsel ist von Bank zu Bank verschieden. Die Sparda Berlin etwa erlaubt insgesamt nur zwei Tilgungs­wechsel während der Zins­bindung, die Axa jedes Jahr einen. Kunden der Post­bank/DSL können die Rate nach einer Sperr­first von zwei Jahren beliebig oft wechseln. Ab dem dritten Wechsel zahlen sie dafür aber 200 Euro extra.

Kreditnehmer sollten deshalb genau auf den Umfang, mögliche Einschränkungen und Zusatz­kosten der Tilgungs­option achten. Verlassen können sie sich nur auf das, was im Vertrag steht. Darin sind oft auch besondere Spiel­regeln fesgelegt. Kreditnehmer sind zum Beispiel oft verpflichtet, der Bank Sondertilgungen oder Tilgungs­änderungen mindestens einen Monat im Voraus anzu­kündigen.

Mit flexiblen Krediten klar im Vorteil

Flexible Kredite kosten nicht mehr als herkömm­liche Kredite, bringen dem Kunden aber hand­feste Vorteile:

  • Mit einer varia­blen Rate können zum Beispiel junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herab­setzen. Steigt ein Partner nach der Baby­pause wieder in den Beruf ein, lässt sich die Rate problemlos erhöhen.
  • Wer ein Sondertilgungs­recht hat, kann Zusatz­einnahmen, etwa eine Leistungs­prämie oder Weihnachts­geld sofort zur Schuldentilgung einsetzen. Das verkürzt die Kredit­lauf­zeit und spart Zinsen.
  • Tilgungs­wahl­rechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie bereits vor dem Ende der Zins­bindung verkauft. Banken dürfen eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen, sofern sie das vorzeitig zurück­gezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum Darlehens­zins­satz anlegen können. Bei flexiblen Krediten fällt die Entschädigung regel­mäßig um einige Tausend Euro nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Kredite mit Kündigungs­option

Für Kreditnehmer, die sich bei der Finanzierung alle Möglich­keiten offenhalten wollen, bieten einige Banken Kredite mit Kündigungs­option an (Tabelle: Kredite mit freier Kündigungsoption). Trotz fester Zinsen kann der Kunde sein Darlehen nach Ablauf einer Sperr­frist von zwei oder drei Jahren jeder­zeit zurück­zahlen.

Falls die Zinsen sinken, ist eine Umschuldung zu einem güns­tigeren Darlehen problemlos möglich. Und wer sein Haus verkauft, zahlt den Kredit einfach aus dem Erlös zurück. Die übliche Entschädigung der Bank entfällt.

In der Regel sind bei diesen Krediten außerdem beliebige Sondertilgungen möglich. Das ist ideal für Hauskäufer, die in den kommenden Jahren einen größeren Geld­betrag etwa aus einer Erbschaft erwarten, ihn aber nicht fest einplanen können.

Hohe Zins­aufschläge

Derart nahezu unbe­grenzte Freiheiten bekommen Kreditnehmer allerdings nicht umsonst. Die Banken im Test verlangen für das Kündigungs­recht einen satten Zins­aufschlag von 0,25 bis 0,63 Prozent­punkten. Im Vergleich zu güns­tigen Krediten mit begrenzten Tilgungs­wahl­rechten (Tabelle: Kredite mit Recht auf Ratenwechsel und Sondertilgung) müssen Kreditnehmer sogar gut ein halbes Prozent mehr Zinsen im Jahr zahlen.

Immobilienkäufer sollten abwägen, ob sie das Kündigungs­recht wirk­lich brauchen. Der Zins­aufschlag summiert sich über die Jahre auf viele Tausend Euro. Wer das Kündigungs­recht gar nicht nutzen kann, zahlt viel mehr Zinsen als nötig.

Außerdem steht und fällt der Vorteil des Kündigungs­rechts mit der Zins­entwick­lung: Viel Geld spart der Kunde nur, wenn er den Kredit vorzeitig tilgt und die Zinsen am Kapitalmarkt bis dahin zumindest ähnlich nied­rig bleiben wie heute.

Bei steigenden Zinsen ist die Kündigungs­option dagegen kaum noch etwas wert. In diesem Fall dürfen Banken sowieso für eine vorzeitige Kreditrück­zahlung nur eine geringe oder gar keine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen. Und eine Umschuldung ist bei gestiegenen Zinsen sinn­los.

Will der Kreditnehmer sich und seine Familie nur gegen eine hohe Vorfälligkeits­entschädigung absichern, gibt es preis­wertere Möglich­keiten. So bietet die Allianz ihre Darlehen gegen einen Aufpreis von 0,03 Prozent­punkten mit begrenztem Kündigungs­recht an: Wird das Haus verkauft, weil der Kreditnehmer aus beruflichen Gründen umzieht, krank oder pflegebedürftig wird oder stirbt, ist der Kredit ohne Entschädigung künd­bar.

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