Immobilien­kredite Test

Wer einen Kredit für den Immobilienkauf braucht, muss sich heute nicht mehr auf starre Rück­zahlungs­bedingungen einlassen. Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglich­keit, die Monats­rate während der Zins­bindung mehr­fach zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten. Unser Test von 79 Anbietern zeigt: Flexible Kredite müssen nicht mal teurer sein als solche mit fester Tilgung. 12 Anbieter offerieren Kredite mit zehn Jahren Zins­bindung für einen jähr­lichen Zins von unter 1 Prozent.

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TestImmobilien­krediteFinanztest 12/2016
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Starre Raten müssen nicht sein

Wissen Sie heute schon genau, wie sich Ihr Einkommen und Ihr Vermögen in den nächsten 10 oder 15 Jahren entwickeln? Fast jeder wird diese Frage mit Nein beant­worten. Trotzdem sind viele Immobilien­kredite darauf ausgelegt, dass sich im Leben nichts ändert. Egal, ob der Kreditnehmer Karriere macht oder den Job verliert, Kinder bekommt oder ein Vermögen erbt: vom ersten bis zum letzten Monat der Zins­bindung muss er immer die gleiche Rate bezahlen.

Tilgung an veränderte Verhält­nisse anpassen

Doch längst bieten Banken Kredite, die dem Kunden Sonderzah­lungen ermöglichen, mit denen er seine Schulden schneller abbauen kann. Und viele Banken räumen das Recht ein, den anfangs vereinbarten Tilgungs­satz nach­träglich zu erhöhen oder zu senken. So lässt sich die Monats­rate jeder­zeit an ein verändertes Einkommen anpassen.

Flexible Kredite zu Topzins­sätzen

Finanztest hat Banken, Versicherer und Kredit­vermittler nach besonders flexiblen Darlehen gefragt, die jähr­liche Sondertilgungs­rechte mit einer varia­blen Monats­rate kombinieren. Ergebnis: Immerhin 48 der 79 befragten Institute bieten Kredit­varianten an, die unsere Mindest­anforderungen erfüllen: Der Kreditnehmer

  • darf jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme leisten
  • hat das Recht, den Tilgungs­satz zweimal während der Zins­bindung inner­halb einer Spanne von mindestens drei Prozent­punkten zu erhöhen oder zu senken.

Erfreulich: Die flexiblen Kredite sind in der Regel nicht teurer als herkömm­liche Kredite mit starrer Tilgung. Gut ein Dutzend Banken und Vermittler bot die Variante mit zehn Jahren Zins­bindung Mitte Oktober zu Minizinsen von weniger als 1 Prozent im Jahr an. Mit 15 Jahren Zins­bindung gab es den Kredit schon ab 1,13 Prozent im Jahr.

Flexibilität mit vielen Vorteilen

Flexible Kredite bringen dem Kunden hand­feste Vorteile:

  • Mit einer varia­blen Rate können zum Beispiel junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herab­setzen. Steigt ein Partner nach der Baby­pause wieder in den Beruf ein, lässt sich die Rate problemlos erhöhen.
  • Wer ein Sondertilgungs­recht hat, kann Zusatz­einnahmen, etwa eine Leistungs­prämie oder Weihnachts­geld sofort zur Schuldentilgung einsetzen. Das verkürzt die Kredit­lauf­zeit und spart Zinsen.
  • Verkauft der Kreditnehmer seine Immobilie bereits vor dem Ende der Zins­bindung, muss er weniger Vorfälligkeits­entschädigung an die Bank zahlen als bei einem Krediten mit starrer Tilgung. Die Differenz kann einige Tausend Euro betragen.

Kredite mit Kündigungs­option

Für Kreditnehmer, die sich bei der Finanzierung alle Möglich­keiten offenhalten wollen, bieten einige Banken Kredite mit Kündigungs­option an. Trotz fester Zinsen kann der Kunde sein Darlehen nach Ablauf einer Sperr­frist von zwei oder drei Jahren jeder­zeit zurück­zahlen. Er muss dafür keine Entschädigung an die Bank zahlen. Falls die Zinsen sinken, ist zum Beispiel eine Umschuldung zu einem güns­tigeren Darlehen problemlos möglich. Die Banken im Test verlangen für das Kündigungs­recht allerdings einen satten Zins­aufschlag von 0,25 bis 0,63 Prozent­punkten. Immobilienkäufer sollten deshalb abwägen, ob sie das Kündigungs­recht wirk­lich brauchen.

Das bietet der Finanztest-Artikel

  • Die große Finanztest-Tabelle zeigt flexible Kredite mit 10 und 15 Jahren Zins­bindung von 48 Anbietern, die unsere Mindest­anforderungen erfüllen, eine weitere Tabelle zeigt 5 Kredit­angebote mit freier Kündigungs­option.
  • Unsere große Infografik zeigt am Beispiel eines jungen Paares und anhand konkreter Zahlen, wie Tilgungs­raten in typischen Lebens­situationen – Geburt eines Kindes, vorüber­gehende Teil­zeit­arbeit, Erben einer größeren Summe – flexibel angepasst werden können.

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