Baufinanzierung Test

Die eigene Immobilie – für Familien eine lang­fristige Heraus­forderung. Gut, wenn man beim Kredit flexibel bleiben kann.

Bei flexiblen Immobilien­krediten dürfen Darlehens­nehmer die monatlichen Raten erhöhen oder senken und mit Sondertilgungen die Rück­zahlung beschleunigen. Das ist sinn­voll, denn niemand weiß, wie sich Einkommen und Vermögen in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln. Solche Darlehen sind nicht über­all erhältlich, aber 49 von 74 befragten Banken und Kredit­vermittler nannten passende Angebote. Der Clou: Sie waren nicht oder nur gering­fügig teurer als Kredite mit starrer Rück­zahlung.

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TestBaufinanzierung21.08.2018
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Den Kredit den Lebens­umständen anpassen

Bei Immobiliendarlehen ist die Monats­rate oft für die gesamte Dauer der Zins­bindung fest­gelegt (zum laufend aktualisierten Vergleich klassische Immobilienkredite). Banken bieten aber zunehmend Kredite an, die Kunden an geänderte Lebens­umstände anpassen können. Sie können zum Beispiel nach einer Gehalts­erhöhung ihre Rate aufstocken und in klammen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindest­satz von 1 oder 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr senken. Mit einem Sondertilgungs­recht lassen sich Extra­einnahmen sofort zum Schulden­abbau verwenden. Mitunter können sich die Kreditnehmer ihre Sonderzah­lungen später wieder auszahlen lassen oder mit einer Rate aussetzen.

Das bietet der Vergleich flexible Immobilien­kredite

Kredite im Vergleich. Die große Finanztest-Tabelle zeigt flexible Kredite mit 15 und 20 Jahren Zins­bindung von 49 Anbietern mit den jeweiligen Wahl­rechten für die Kunden.

Anpassungs­möglich­keiten im Über­blick. Eine Infografik zeigt am Beispiel eines jungen Paares und anhand konkreter Zahlen, wie Tilgungs­raten in typischen Lebens­situationen – vorüber­gehende Teil­zeit­arbeit, eine Schenkung – flexibel angepasst und Sondertilgungen einge­setzt werden können.

Weitere Kredit­eigenschaften. Eine Aufzählung gewährt einen Einblick, welche Extras Banken sonst oft noch bieten, zum Beispiel eine Wieder­auszahlung von Sondertilgungen.

Flexible Immobilien­kredite sind nicht oder kaum teurer

Die Experten von Finanztest haben besonders flexible Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zins­bindung untersucht, die variable Raten mit einem Sondertilgungs­recht kombinieren. Sie sollten dem Kreditnehmer mindestens das Recht geben, jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme zu leisten und den Tilgungs­satz zweimal während der Zins­bindung inner­halb einer Spanne von drei Prozent­punkten zu erhöhen oder zu senken. Zwei Drittel der 74 befragten Banken und Kredit­vermittler nannten passende Angebote. Sie waren nicht oder nur gering­fügig teurer als Kredite mit starrer Rück­zahlung. Den Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung boten die güns­tigsten Banken bereits ab einem Effektivzins von 1,55 Prozent an. Die 20-jährige Variante gab es bei gut einem Drittel der Anbieter für unter 2 Prozent.

Wahl­rechte bieten zahlreiche Vorteile

Familien. Familien mit Kindern, die sich zum ersten Mal eine eigene Immobilie anschaffen, können das neue Baukindergeld für Sondertilgungen nutzen. Das sind jähr­lich 1 200 Euro pro Kind für einen Zeitraum bis zu zehn Jahren.

Selbst­ständige. Ideal sind Sondertilgungs­rechte für Selbst­ständige mit schwankenden Einkünften.

Vorfälligkeits­entschädigung. Bei flexiblen Krediten fällt die Vorfälligkeits­entschädigung beim Verkauf der Immobilie vor dem Ende der Zins­bindung nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Große Unterschiede im Detail

Im Detail gibt es aber große Unterschiede bei den flexiblen Immobilien­krediten, etwa bei der Zahl der erlaubten Raten­wechsel. Ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme gibt es bei den meisten Banken kostenlos, mehr nicht oder nur gegen einen Aufschlag. Die meisten Angebote lassen dem Kreditnehmer die Wahl zwischen Tilgungs­sätzen von 2 bis 5 Prozent.

Nutzer­kommentare, die vor dem 21. August 2018 gepostet wurden, beziehen sich auf die vorherige Unter­suchung aus Finanztest 12/2016.

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