Immobilien­kredite Test

Gegen Zins­aufschlag vergeben Banken Kredite mit festen Zinsen und voller Flexibilität: Der Kunde darf jeder­zeit kostenlos aussteigen.

Feste Zinsen für 10 oder 15 Jahre – so einen Kredit bekommen Haus- und Wohnungs­käufer bei jeder Bank. Der Versicherer DEVK aber macht auf Wunsch aus dem simplen Fest­zins­kredit ein exklusives Sondermodell: Wenn der Kunde den Kredit nicht mehr braucht, darf er ihn jeder­zeit zurück­zahlen.

Ob er sein Haus verkauft oder nur eine güns­tige Gelegenheit für eine Umschuldung nutzen will, spielt keine Rolle. Der Kreditnehmer muss seine Kündigung nicht begründen. Er muss dafür keinen Cent Entschädigung zahlen. Und wenn er das Geld dazu hat, kann er jeder­zeit beliebig hohe Sondertilgungen leisten.

So viel Freiheit gibt es nicht umsonst. Mit Sonderkündigungs­recht ist der Zins­satz für den DEVK-Kredit 0,25 Prozent­punkte höher als ohne. Teuer ist das Darlehen mit Rück­nahme­garantie trotzdem nicht. Für den Zehn-Jahres-Kredit bis zu 80 Prozent des Kauf­preises verlangt die DEVK inklusive Aufschlag einen Effektivzins von nur 2,67 Prozent (Stand: 10. April). Das ist weniger, als viele Banken für ihre Stan­dard­kredite berechnen. Im Finanztest-Vergleich bot nur die Volks­bank Düssel­dorf Neuss einen ähnlich flexiblen Kredit noch güns­tiger an.

Nur wenige Originalanbieter

Fest­zins­darlehen mit Kündigungs­option gibt es inzwischen bei vielen Banken und Vermitt­lern. Doch dahinter stecken fast immer nur die Kredite weniger Originalanbieter: Neben der DEVK sind das die Münchener Hypotheken­bank, die Gladbacher Bank, die Hanno­versche und die WL Bank.

Ganz so flexibel wie bei der DEVK sind die übrigen Kredit­angebote allerdings nicht: Der Kunde kann den Kredit frühestens nach einer Sperr­frist von zwei oder drei Jahren ablösen. Sonderzah­lungen sind erst ab 2 500 oder 10 000 Euro erlaubt und mitunter auf 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme im Jahr begrenzt (siehe Tabelle).

Kostenloser Ausstieg

Die Option auf einen kostenlosen Ausstieg zahlt sich in vielen Situationen aus. Falls die Zinsen weiter sinken, ist eine Umschuldung zu einem billigeren Darlehen problemlos möglich. Aus einem normalen Kredit­vertrag kommt der Kunde dagegen erst zum Ende der Zins­bindung oder frühestens nach zehn Jahren heraus (Kreditvertrag).

Wenn er das Darlehen nach einem Haus­verkauf zurück­zahlen muss, spart er die sonst übliche Vorfälligkeits­entschädigung – je nach Darlehens­summe und Rest­lauf­zeit oft eine fünf­stel­lige Summe.

Ideal sind die flexiblen Darlehen für Kreditnehmer, die in den kommenden Jahren einen größeren Geld­betrag erwarten, diesen aber nicht fest einplanen können. So halten sie sich die Möglich­keit offen, eine Erbschaft oder den Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie direkt zur Schuldentilgung einzusetzen.

Vorteile schmelzen bei Zins­anstieg

Immobilien­kredite Test

Was ist das Kündigungs­recht wert?

Trotz aller Vorteile: Haus- und Wohnungs­käufer sollten abwägen, ob sie das freie Kündigungs­recht wirk­lich brauchen. Denn schließ­lich müssen sie dafür zahlen. Der Zins­aufschlag von 0,25 bis 0,30 Prozent­punkten summiert sich über die Jahre auf mehrere tausend Euro. Wer das Kündigungs­recht gar nicht nutzen kann, zahlt am Ende viel mehr Zinsen als nötig.

Außerdem steht und fällt der Vorteil des Kündigungs­rechts mit der Zins­entwick­lung: Viel Geld spart der Kunde nur, wenn er den Kredit vorzeitig tilgt und die Zinsen am Kapitalmarkt bis dahin ähnlich nied­rig bleiben wie heute (siehe Grafik).

Steigen die Zinsen, wäre eine güns­tige Umschuldung für Kreditnehmer nicht mehr drin. Es bleibt zwar dabei, dass sie mit dem künd­baren Darlehen keine Vorfälligkeits­entschädigung an die Bank zahlen müssen, wenn sie den Kredit nach einem Haus­verkauf ablösen. Doch nach einem deutlichen Zins­anstieg dürften Banken auch von Kunden ohne Sonderkündigungs­recht keine Entschädigung verlangen. Kann die Bank das vorzeitig zurück­gezahlte Geld genauso gut in risikolosen Pfand­briefen anlegen, hat sie keinen Schaden, den ihr der Kunde ersetzen müsste.

Kredite mit Vorfälligkeits­schutz

Ein Sonderkündigungs­recht gibt es nur mit Zins­aufschlag. Flexible Tilgungs­möglich­keiten können sich Kreditnehmer aber in begrenztem Umfang auch ohne Zusatz­kosten sichern. Viele Banken ermöglichen jähr­liche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme. Auch ein Wechsel des jähr­lichen Tilgungs­satzes inner­halb einer Spanne von beispiels­weise 1 bis 5 Prozent ist oft erlaubt. So lässt sich der Kredit während der Lauf­zeit an veränderte Einkommens- und Vermögens­verhält­nisse anpassen.

Darüber hinaus gibt es jetzt erste Kredit­angebote, die – ebenfalls ohne Zins­aufschlag – die Vorfälligkeits­entschädigung begrenzen, die der Kunde für eine vorzeitige Kredit­ablösung zahlen muss. Bei der Hanno­verschen müssen Kreditnehmer nach einem Haus­verkauf generell nur eine Entschädigung von höchs­tens 3,0 Prozent der Rest­schuld zahlen. Die DEVK berechnet sogar nur maximal 2,50 Prozent. Zum Vergleich: Banken kassieren zurzeit bis über 20 Prozent der Kreditsumme.

Die Allianz bietet gegen einen Zins­aufschlag von 0,03 Prozent­punkten einen Schutz in Härtefällen an: Sie verzichtet komplett auf die Vorfälligkeits­entschädigung, wenn der Kunde aus beruflichen Gründen umzieht, pflegebedürftig wird oder längere Zeit erkrankt.

Auch die ING-Diba lässt die Kreditrück­zahlung in Härtefällen ohne Entschädigung zu, etwa bei Erwerbs­unfähigkeit und längerer Arbeits­losig­keit. Darauf können sich Kreditnehmer allerdings nicht fest verlassen: Anders als bei der Allianz steht der Vorfälligkeits­schutz nicht im Kredit­vertrag. Die Bank behält sich vor, ihre Härtefall­regelung jeder­zeit zu ändern.

Dieser Artikel ist hilfreich. 15 Nutzer finden das hilfreich.