Immobilienkredite Special

Banken verlangen wieder höhere Zinsen für Baudarlehen. Finanztest sagt, wie sich Hauseigentümer und -käufer gegen einen weiteren Zinsanstieg absichern.

Einen Immobilienkredit mit zehn Jahren Zinsbindung für 3 Prozent Zinsen im Jahr? Das gab es vor nicht einmal neun Monaten. Heute verlangen Banken für den gleichen Kredit mehr als 4 Prozent. Geld fürs Haus ist innerhalb kurzer Zeit um mehr als 30 Prozent teurer geworden.

Seit April sind die Hypothekenzinsen zwar wieder leicht gesunken. Doch angesichts der Schuldenkrise und der steigenden Inflationsrate rechnen die meisten Experten damit, dass sie in den kommenden Monaten und Jahren wieder steigen.

Sicher ist das nicht. Hauseigentümer, die kein Risiko eingehen wollen, sollten aber jetzt handeln. Noch gibt es gute Möglichkeiten, sich preiswert abzusichern.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Am einfachsten haben es Eigentümer, die in den nächsten Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Statt das Ende der Zinsbindung ihres alten Darlehens abzuwarten, können sie ihre Anschlussfinanzierung schon heute unter Dach und Fach bringen.

Banken und Versicherer bieten dafür sogenannte Forwarddarlehen (forward = englisch „vorwärts“) an. Je nach Kreditinstitut lassen sich damit die Konditionen für den Anschlusskredit bis zu zwei, drei oder sogar fünf Jahre im Voraus vereinbaren.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als gewöhnliche Immobilienkredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlaufzeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher ist der Zinsaufschlag.

Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken derzeit einen Zinsaufschlag von meist 0,02 bis 0,04 Prozentpunkten. Für eine Vorlaufzeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag im Schnitt gut einen halben Prozentpunkt. Bei drei Jahren steigt er oft auf einen vollen Prozentpunkt.

Richtig lohnend wird ein Forwarddarlehen bei einem deutlichen Zinsanstieg (siehe Grafik). Sinken die Zinsen stattdessen, sind aber auch größere Verluste nicht ausgeschlossen. Denn der Kreditnehmer ist verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz abzunehmen. In diesem Fall bleibt er auf einem teuren Darlehen sitzen.

Sonderangebote nutzen

Mit einem Forwarddarlehen entscheiden sich Hauseigentümer nicht unbedingt für die günstigste, aber für eine sichere Anschlussfinanzierung. Und bei günstigen Anbietern vereinbaren sie schon heute einen Anschlusszinssatz von deutlich unter 5 Prozent bereits mehrere Jahre im Voraus.

Dabei können sie von Sonderaktionen der Anbieter profitieren. So bietet der Versicherer Axa Forwarddarlehen noch bis Ende Juni mit einem Zuschlag von nur 0,01 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit an. Die ersten sechs Monate sind frei. Eine Vorlaufzeit von drei Jahren verteuert das Darlehen daher lediglich um 0,30 Prozentpunkte.

Die Höchster Pensionskasse verlangt gar keinen Zuschlag, wenn die Zinsbindung des alten Darlehens innerhalb der nächsten zwei Jahre ausläuft.

Tipp: Holen Sie sich nicht nur von Banken, sondern auch von Vermittlungsgesellschaften Angebote ein. Sie arbeiten mit vielen Banken und Versicherern zusammen und wissen, welche Institute gerade besonders günstige Zinsen für Forwarddarlehen anbieten.

Schneller tilgen

Immobilienkredite Special

Banken vergeben Forwarddarlehen maximal fünf Jahre im Voraus. Läuft die Zinsbindung später aus, gibt es nur eine Strategie, das Risiko einer Zinserhöhung zu entschärfen: Die Schulden müssen bis zum Ende der Zinsbindung so weit wie möglich runter.

Hauseigentümer sollten daher finanzielle Spielräume nutzen, um Sondertilgungen zu leisten oder die laufende Rate zu erhöhen. Die meisten Darlehensverträge lassen das zumindest in begrenztem Umfang zu.

Dazu ein Beispiel: Ein Hauseigentümer hat vor zwei Jahren einen Kredit in Höhe von 150 000 Euro zu einem Zinssatz von 4,5 Prozent mit 1 Prozent Tilgung aufgenommen. Jeden Monat zahlt er eine Rate von 688 Euro. Die Zinsbindung läuft noch acht Jahre.

Unternimmt er nichts, benötigt er in acht Jahren einen neuen Kredit über gut 131 000 Euro. Ein Zinsanstieg auf 7 Prozent würde die Anschlussrate auf mindestens 874 Euro im Monat katapultieren.

Viel freundlicher sieht es aus, wenn es dem Kreditnehmer gelingt, jährlich 2 500 Euro zusätzlich zu tilgen. Am Ende der Zinsbindung steht er dann nur noch mit 106 500 Euro bei der Bank in der Kreide. Selbst bei einer Zinserhöhung auf 7 Prozent würde eine Monatsrate von 710 Euro für die Anschlussfinanzierung reichen.

Tipp: Haben Sie ein Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung? Dann können Sie jederzeit beliebig hohe Sondertilgungen leisten, sobald zehneinhalb Jahre seit der Kreditauszahlung vorbei sind. Das gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag kein Sondertilgungsrecht enthält. Sie müssen die Sondertilgungen nur ein halbes Jahr vorher ankündigen.

Sparen für ein günstiges Darlehen

Steigende Zinsen fürchten auch viele, die erst in einigen Jahren ein Haus bauen oder kaufen wollen. Mit einem Bausparvertrag können sie sich zumindest für einen Teil ihrer Finanzierung ein günstiges Darlehen zu einem Zinssatz um 3 bis 4 Prozent sichern. Das billige Darlehen hat allerdings seinen Preis: Bausparer müssen eine Abschlussgebühr zahlen und ein paar Jahre zu niedrigen Zinsen sparen. Das Guthaben verzinsen die meisten Bausparkassen gerade mal mit 0,5 oder 1,0 Prozent im Jahr.

Trotzdem kann sich das Bausparmodell lohnen. Das zeigt das Beispiel eines Sparers, der in in drei Jahren bauen will und heute bereits 50 000 Euro Eigenkapital hat. Dieses Geld zahlt er in einen Bausparvertrag der Alten Leipziger (Tarif easy finanz niedrig) mit einer Bausparsumme von 100 000 Euro ein.

Die dreijährige Sparzeit ist ein Verlustgeschäft. Denn der Bausparer zahlt 1 000 Euro Abschlussgebühr, bekommt aber nur 740 Euro Zinsen auf sein Erspartes. Im Vergleich zu einer mit 3 Prozent verzinsten Sparanlage bei einer Bank verliert er 4 900 Euro.

Dafür bekommt der Kunde jedoch ein Baudarlehen von 60 000 Euro zum Mini-Zinssatz von 2,90 Prozent für eine Laufzeit von gut elf Jahren. Im Vergleich zu einem Bankdarlehen mit 5 Prozent Zinsen wird seine Hausfinanzierung damit um 6 300 Euro billiger. Der Vorteil übersteigt den Zinsverlust in der Sparphase um rund 1 400 Euro. Sollten die Zinsen für ein Bankdarlehen auf 6 Prozent steigen, bringt der Bausparvertrag sogar ein Plus von über 4 000 Euro.

Ob sich ein Bausparvertrag lohnt, hängt allerdings immer vom konkreten Angebot ab. Besonders wichtig ist, dass die Bausparsumme auf die Sparbeträge und den geplanten Bau- oder Kauftermin zugeschnitten ist.

Tipp: Mit unserem Excel-Bausparrechner können Sie Bausparangebote prüfen.

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