Immobilien­kredite Special

Banken verlangen wieder höhere Zinsen für Baudarlehen. Finanztest sagt, wie sich Haus­eigentümer und -käufer gegen einen weiteren Zins­anstieg absichern.

Einen Immobilien­kredit mit zehn Jahren Zins­bindung für 3 Prozent Zinsen im Jahr? Das gab es vor nicht einmal neun Monaten. Heute verlangen Banken für den gleichen Kredit mehr als 4 Prozent. Geld fürs Haus ist inner­halb kurzer Zeit um mehr als 30 Prozent teurer geworden.

Seit April sind die Hypothekenzinsen zwar wieder leicht gesunken. Doch angesichts der Schuldenkrise und der steigenden Inflations­rate rechnen die meisten Experten damit, dass sie in den kommenden Monaten und Jahren wieder steigen.

Sicher ist das nicht. Haus­eigentümer, die kein Risiko eingehen wollen, sollten aber jetzt handeln. Noch gibt es gute Möglich­keiten, sich preis­wert abzu­sichern.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Am einfachsten haben es Eigentümer, die in den nächsten Jahren einen Anschluss­kredit benötigen. Statt das Ende der Zins­bindung ihres alten Darlehens abzu­warten, können sie ihre Anschluss­finanzierung schon heute unter Dach und Fach bringen.

Banken und Versicherer bieten dafür sogenannte Forwarddarlehen (forward = eng­lisch „vorwärts“) an. Je nach Kredit­institut lassen sich damit die Konditionen für den Anschluss­kredit bis zu zwei, drei oder sogar fünf Jahre im Voraus vereinbaren.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als gewöhnliche Immobilien­kredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher ist der Zins­aufschlag.

Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken derzeit einen Zins­aufschlag von meist 0,02 bis 0,04 Prozent­punkten. Für eine Vorlauf­zeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag im Schnitt gut einen halben Prozent­punkt. Bei drei Jahren steigt er oft auf einen vollen Prozent­punkt.

Richtig lohnend wird ein Forwarddarlehen bei einem deutlichen Zins­anstieg (siehe Grafik). Sinken die Zinsen statt­dessen, sind aber auch größere Verluste nicht ausgeschlossen. Denn der Kreditnehmer ist verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Zins­satz abzu­nehmen. In diesem Fall bleibt er auf einem teuren Darlehen sitzen.

Sonder­angebote nutzen

Mit einem Forwarddarlehen entscheiden sich Haus­eigentümer nicht unbe­dingt für die güns­tigste, aber für eine sichere Anschluss­finanzierung. Und bei güns­tigen Anbietern vereinbaren sie schon heute einen Anschluss­zins­satz von deutlich unter 5 Prozent bereits mehrere Jahre im Voraus.

Dabei können sie von Sonder­aktionen der Anbieter profitieren. So bietet der Versicherer Axa Forwarddarlehen noch bis Ende Juni mit einem Zuschlag von nur 0,01 Prozent­punkten pro Monat Vorlauf­zeit an. Die ersten sechs Monate sind frei. Eine Vorlauf­zeit von drei Jahren verteuert das Darlehen daher lediglich um 0,30 Prozent­punkte.

Die Höchster Pensions­kasse verlangt gar keinen Zuschlag, wenn die Zins­bindung des alten Darlehens inner­halb der nächsten zwei Jahre ausläuft.

Tipp: Holen Sie sich nicht nur von Banken, sondern auch von Vermitt­lungs­gesell­schaften Angebote ein. Sie arbeiten mit vielen Banken und Versicherern zusammen und wissen, welche Institute gerade besonders güns­tige Zinsen für Forwarddarlehen anbieten.

Schneller tilgen

Immobilien­kredite Special

Banken vergeben Forwarddarlehen maximal fünf Jahre im Voraus. Läuft die Zins­bindung später aus, gibt es nur eine Strategie, das Risiko einer Zins­erhöhung zu entschärfen: Die Schulden müssen bis zum Ende der Zins­bindung so weit wie möglich runter.

Haus­eigentümer sollten daher finanzielle Spielräume nutzen, um Sondertilgungen zu leisten oder die laufende Rate zu erhöhen. Die meisten Darlehens­verträge lassen das zumindest in begrenztem Umfang zu.

Dazu ein Beispiel: Ein Haus­eigentümer hat vor zwei Jahren einen Kredit in Höhe von 150 000 Euro zu einem Zins­satz von 4,5 Prozent mit 1 Prozent Tilgung aufgenommen. Jeden Monat zahlt er eine Rate von 688 Euro. Die Zins­bindung läuft noch acht Jahre.

Unternimmt er nichts, benötigt er in acht Jahren einen neuen Kredit über gut 131 000 Euro. Ein Zins­anstieg auf 7 Prozent würde die Anschluss­rate auf mindestens 874 Euro im Monat katapultieren.

Viel freundlicher sieht es aus, wenn es dem Kreditnehmer gelingt, jähr­lich 2 500 Euro zusätzlich zu tilgen. Am Ende der Zins­bindung steht er dann nur noch mit 106 500 Euro bei der Bank in der Kreide. Selbst bei einer Zins­erhöhung auf 7 Prozent würde eine Monats­rate von 710 Euro für die Anschluss­finanzierung reichen.

Tipp: Haben Sie ein Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung? Dann können Sie jeder­zeit beliebig hohe Sondertilgungen leisten, sobald zehn­einhalb Jahre seit der Kredit­auszahlung vorbei sind. Das gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag kein Sondertilgungs­recht enthält. Sie müssen die Sondertilgungen nur ein halbes Jahr vorher ankündigen.

Sparen für ein güns­tiges Darlehen

Steigende Zinsen fürchten auch viele, die erst in einigen Jahren ein Haus bauen oder kaufen wollen. Mit einem Bauspar­vertrag können sie sich zumindest für einen Teil ihrer Finanzierung ein güns­tiges Darlehen zu einem Zins­satz um 3 bis 4 Prozent sichern. Das billige Darlehen hat allerdings seinen Preis: Bausparer müssen eine Abschluss­gebühr zahlen und ein paar Jahre zu nied­rigen Zinsen sparen. Das Guthaben verzinsen die meisten Bausparkassen gerade mal mit 0,5 oder 1,0 Prozent im Jahr.

Trotzdem kann sich das Bausparmodell lohnen. Das zeigt das Beispiel eines Sparers, der in in drei Jahren bauen will und heute bereits 50 000 Euro Eigen­kapital hat. Dieses Geld zahlt er in einen Bauspar­vertrag der Alten Leipziger (Tarif easy finanz nied­rig) mit einer Bausparsumme von 100 000 Euro ein.

Die dreijäh­rige Spar­zeit ist ein Verlust­geschäft. Denn der Bausparer zahlt 1 000 Euro Abschluss­gebühr, bekommt aber nur 740 Euro Zinsen auf sein Erspartes. Im Vergleich zu einer mit 3 Prozent verzinsten Spar­anlage bei einer Bank verliert er 4 900 Euro.

Dafür bekommt der Kunde jedoch ein Baudarlehen von 60 000 Euro zum Mini-Zins­satz von 2,90 Prozent für eine Lauf­zeit von gut elf Jahren. Im Vergleich zu einem Bank­darlehen mit 5 Prozent Zinsen wird seine Haus­finanzierung damit um 6 300 Euro billiger. Der Vorteil über­steigt den Zins­verlust in der Spar­phase um rund 1 400 Euro. Sollten die Zinsen für ein Bank­darlehen auf 6 Prozent steigen, bringt der Bauspar­vertrag sogar ein Plus von über 4 000 Euro.

Ob sich ein Bauspar­vertrag lohnt, hängt allerdings immer vom konkreten Angebot ab. Besonders wichtig ist, dass die Bausparsumme auf die Spar­beträge und den geplanten Bau- oder Kauf­termin zuge­schnitten ist.

Tipp: Mit unserem Bausparrechner können Sie Bauspar­angebote prüfen.

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