Immobilien­kredite Test

Immobilien­kredite. Eine schnelle Tilgung des Kredits belohnen Banken derzeit mit Zins­rabatten bis zu ­einem halben Prozent­punkt – allen voran die Deutsche Bank.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Immobilienkredite

Nicht einmal 4 Prozent Zinsen im Jahr verlangen Banken jetzt für einen Immobilien­kredit mit einer Zins­bindung von 15 Jahren. Nur im Herbst 2005 waren Hypothekendarlehen ähnlich günstig.

Das nied­rige Zins­niveau verschafft vielen Haus­eigentümern Luft, um ihren Kredit viel schneller zu tilgen als in den üblichen 25 bis über 30 Jahren.

Das gilt nicht nur für Immobilienkäufer mit hohem Einkommen oder reichlich Eigen­kapital. Auch viele Haus­eigentümer, die bereits einen Teil ihres Darlehens abge­zahlt haben und einen Anschluss­kredit benötigen, können sich im Zins­tief eine hohe Tilgung leisten.

Schnell die Schulden abzahlen – das zahlt sich jetzt doppelt aus. Allein schon durch die kürzere Kredit­lauf­zeit sparen Haus­eigentümer viele tausend Euro Zinsen bei ihrer Finanzierung. Darüber hinaus belohnen viele Banken die Turbotilgung mit einem satten Zins­rabatt.

Besonders lohnend sind sogenannte Voll­tilgerdarlehen. Das sind Darlehen, die der Kreditnehmer bis zum Ende der Zins­bindung von beispiels­weise 10 oder 15 Jahren voll­ständig zurück­zahlt.

Topangebote von der Deutschen Bank

Unser Vergleich von 66 Banken und Vermitt­lungs­gesell­schaften zeigt: Die Zins­sätze für Voll­tilgerdarlehen liegen bis zu einem halben Prozent­punkt unter den Stan­dard­zins­sätzen für Kredite mit nur 1 Prozent Tilgung (siehe Tabelle: Die günstigsten Kredite mit hoher Tilgung).

Die Topangebote kamen von der Deutschen Bank. Für das 100 000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit verlangte sie Anfang Mai nur einen Effektivzins von 3,70 Prozent. Für das Darlehen mit 1 Prozent Tilgung und einer Lauf­zeit von 40 Jahren hätte der Kunde dagegen einen Effektivzins von 4,27 Prozent zahlen müssen. Der Zins ist in beiden Fällen für 15 Jahre fest­gelegt, doch der Zins­unterschied ist gewaltig.

Auch für 10 und 20 Jahre Lauf­zeit waren die Voll­tilgerdarlehen der Deutschen Bank spitze. Ihre Kredite waren beim Vermittler Hypofact teil­weise sogar güns­tiger zu haben als in den Filialen der Bank.

Nied­rigst­zinsen nur bei hoher Rate

Von fetten Rabatten profitieren aber nur Kreditnehmer, die sich zu einer hohen Tilgung und einer entsprechend hohen Monats­rate verpflichten.

Um beispiels­weise einen Kredit in nur zehn Jahren voll­ständig zurück­zuzahlen, müssen sie zurzeit eine Anfangs­tilgung von mehr als 8 Prozent der Kreditsumme vereinbaren (siehe Tabelle: Tilgungswahl). Nehmen sie ein Darlehen in Höhe von 100 000 Euro auf, zahlen sie dafür jeden Monat fast 1 000 Euro an die Bank. Der Lohn ist ein Super-Zins­satz knapp über 3 Prozent und ein schuldenfreies Haus nach nur zehn Jahren.

Für ein zins­sicheres 100 000-Euro-Dar­lehen mit 15 Jahren Lauf­zeit müssen Kreditnehmer einen deutlich höheren Zins­satz ­akzeptieren. Das Darlehen bekommen sie dafür schon mit einer Rate von gut 700 Euro im Monat. Lassen sie sich 20 Jahre mit der Rück­zahlung Zeit, reicht für das gleiche Darlehen eine Monats­rate von rund 600 Euro.

Nicht immer muss der Haus­eigentümer das Darlehen inner­halb der Zins­bindung voll­ständig zurück­zahlen, um einen Rabatt zu bekommen. Einen Zins­nach­lass gibt es von einigen Banken schon bei einem Tilgungs­satz von 3 oder 4 Prozent. Der ­Rabatt beträgt dann allerdings bei 10 und 15 Jahren Zins­bindung nicht mehr als 0,1 bis 0,2 Prozent­punkte.

Steile Zins­kurve am Kapitalmarkt

Möglich sind die Zins­rabatte durch die derzeit steile Zins­kurve am Kapital­markt, auf dem sich die Banken das Geld für die Kredite besorgen. Damit ihnen Anleger ihr Geld für zehn Jahre anver­trauen, mussten Banken im Mai zum Beispiel für Pfand­briefe eine Rendite von 3,31 Prozent bieten (Stand: 20. Mai). Für fünf­jährige Pfand­briefe ­mussten sie nur 2,31 Prozent hinlegen, für Pfand­briefe mit einem Jahr Lauf­zeit zahlten sie Anlegern nicht einmal 1 Prozent Rendite.

Vereinbaren Haus­eigentümer eine hohe Tilgung, zahlen sie große Teile ihres Kredits lange vor Ende der Zins­bindung zurück. Die Bank kann das für den Kredit nötige Geld ­daher über­wiegend mit kürzeren Lauf­zeiten und damit billiger beschaffen. Je höher der Tilgungs­satz, desto güns­tiger wird die ­Refinanzierung für die Bank (siehe Tabelle: Hohe Tilgung - niedriger Zins).

Hohe Unterschiede beim Zins­rabatt

Der Zins­vorteil kommt allerdings nur selten in voller Höhe beim Kunden an. Hohe Rabatte von einem halben Prozent­punkt und mehr boten im Test neben der Deutschen Bank nur die Berliner Bank und die Berliner Sparkasse.

Andere wie die Commerz­bank und die BW Bank geben den Zins­vorteil teil­weise weiter. Fast die Hälfte der befragten Institute gibt dagegen keinen Schnell­tilgerrabatt, darunter Sparkassen und Genossen­schafts­banken genauso wie große bundes­weite Anbieter, etwa die Allianz und die ING-Diba.

Die Höhe des Rabatts entscheidet aber nicht allein darüber, welche Banken günstig sind. Wenn die Basis­konditionen des Darlehens stimmen, sind mitunter auch Banken erste Wahl, die keine Sonderzinsen für Schnell­tilger bieten. Die Sparda Bank Baden-Württem­berg beispiels­weise gehört mit ihrem Stan­dard­zins­satz zu den Testsiegern für Schnell­tilger.

Den Immobilien­kredit der Allianz mit 20 Jahren Lauf­zeit gab es bei mehreren Vermitt­lern zu Spitzenzinsen. Auch ohne Zins­rabatt war er fast genauso günstig wie der Kredit der Deutschen Bank.

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