Immobilien­kredite Test

Günstig wie nie: Nicht einmal 4 Prozent Zinsen im Jahr verlangen Banken jetzt für einen Immobilien­kredit mit einer Zins­bindung von 15 Jahren. Noch bis zu einem halben Prozent­punkt güns­tiger: Voll­tilgerdarlehen. Sie müssen zum Ende der Zins­bindung voll­ständig zurück­gezahlt sein. Die Top­angebote kamen von der Deutschen Bank.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Immobilienfinanzierung

Hoher Zins­rabatt für schnelle Tilgung

Finanztest hat die Angebote von 66 Banken und Vermitt­lungs­gesell­schaften verglichen. Ergebnis: Die Zinsen für Baufinanzierer sind günstig wie nie. Die Deutsche Bank verlangte für das 100 000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit Anfang Mai zum Beispiel nur einen Effektivzins von 3,70 Prozent. Für das Darlehen mit 1 Prozent Tilgung und 40 Jahren Lauf­zeit hätte der Kunde einen Effektivzins von 4,27 Prozent zahlen müssen. Der Zins ist in beiden Fällen für 15 Jahre fest­gelegt, doch der Zins­unterschied ist gewaltig. Auch für 10 und 20 Jahre Lauf­zeit waren die Voll­tilgerdarlehen der Deutschen Bank spitze. Ihre Kredite waren beim Vermittler Hypofact teil­weise sogar güns­tiger zu haben als in den Filialen der Bank.

Nied­rigst­zinsen nur bei hoher Rate

Von fetten Rabatten profitieren aber nur Kreditnehmer, die sich zu einer hohen Tilgung und einer entsprechend hohen Monats­rate verpflichten. Um beispiels­weise einen Kredit in nur zehn Jahren voll­ständig zurück­zuzahlen, müssen sie zurzeit eine Anfangs­tilgung von mehr als 8 Prozent der Kreditsumme vereinbaren. Nehmen sie ein Darlehen in Höhe von 100 000 Euro auf, zahlen sie dafür jeden Monat fast 1 000 Euro an die Bank. Der Lohn: ein Super-Zins­satz von knapp über 3 Prozent und ein schuldenfreies Haus nach nur zehn Jahren! Für ein zins­sicheres 100 000-Euro-Dar­lehen mit 15 Jahren Lauf­zeit müssen Kreditnehmer einen deutlich höheren Zins­satz akzeptieren. Das Darlehen bekommen sie dafür schon mit einer Rate von gut 700 Euro im Monat.

Banken können sich billiger refinanzieren

Möglich sind die Zins­rabatte durch die derzeit steile Zins­kurve am Kapital­markt, auf dem sich die Banken das Geld für die Kredite besorgen. Vereinbaren Haus­eigentümer eine hohe Tilgung, zahlen sie große Teile ihres Kredits lange vor Ende der Zins­bindung zurück. Die Bank kann das für den Kredit nötige Geld daher über­wiegend mit kürzeren Lauf­zeiten beschaffen. Und je kürzer die Lauf­zeit, desto weniger Zinsen muss sie selbst für die Refinanzierung zahlen.

Zins­vorteil kommt oft nicht beim Kunden an

Der Zins­vorteil kommt allerdings nur selten in voller Höhe beim Kunden an. Hohe Rabatte von einem halben Prozent­punkt und mehr boten im Test neben der Deutschen Bank nur die Berliner Bank und die Berliner Sparkasse. Andere Institute wie Commerz­bank und BW Bank geben den Zins­vorteil zumindest teil­weise weiter. Fast die Hälfte der getesteten Anbieter gibt dagegen keinen Schnell­tilgerrabatt. Der Rabatt entscheidet aber nicht allein darüber, welche Bank günstig ist. Wenn die Basis­konditionen des Darlehens stimmen, sind mitunter auch Banken erste Wahl, die keine Sonderzinsen für Schnell­tilger bieten. Die Sparda Bank Baden-Württem­berg etwa gehört mit ihrem Stan­dard­zins­satz sogar zu den Testsiegern für Schnell­tilger.

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