Immobilienkredite Meldung

Haus- und Wohnungseigentümer blicken mit Sorge auf die gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite. Finanztest sagt, wie sie sich gegen einen weiteren Zinsanstieg wappnen können.

Mal rauf, mal runter: Seit Jahren bewegen sich die Zinsen für Immobiliendarlehen in nervösem Zickzack. Doch der Trend ist eindeutig: Die Zinsen steigen. Bauherren und Wohnungskäufer zahlen für neue Darlehen heute fast 2 Prozent mehr Zinsen im Jahr als noch im Sommer 2005. Allein seit Jahresbeginn schossen die Zinsen um mehr als einen halben Prozentpunkt nach oben.

Ob der Trend anhält, kann niemand verlässlich sagen. Das Risiko steigender Zinsen sollten Hauseigentümer aber nicht auf die leichte Schulter nehmen. Das gilt vor allem, wenn sie heute schon absehen, dass sie bei einem weiteren Zinsanstieg Probleme bekommen, ihre Kreditraten zu zahlen.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Immobilienkredite Meldung

Tendenz steigend. Die Kurve zeigt die Zinsentwickung für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Seit drei Jahren steigen die Zinsen – bis heute um fast 2 Prozentpunkte. Der Zinsanstieg wurde aber immer wieder von Zwischentiefs unterbrochen.

Tendenz steigend. Die Kurve zeigt die Zinsentwickung für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Seit drei Jahren steigen die Zinsen – bis heute um fast 2 Prozentpunkte. Der Zinsanstieg wurde aber immer wieder von Zwischentiefs unterbrochen.

Es gibt mehrere Strategien, einem Zinsanstieg vorzubeugen. Am einfachsten haben es Hauseigentümer, die in den nächsten fünf Jahren einen Anschlusskredit brauchen, weil die Zinsbindung ihres Darlehens ausläuft.

Statt abzuwarten, können sie schon heute die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung festklopfen. Dafür bieten fast alle Banken sogenannte Forwarddarlehen an, mit denen Kreditnehmer ihr altes Darlehen zum Ende der Zinsbindung ablösen.

Forwarddarlehen sind normalerweise teurer als Kredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger der alte Kredit noch läuft, desto höher ist der Zinsaufschlag. Doch die Aufschläge sind derzeit gering: Jedes Jahr Vorlaufzeit kostet im Schnitt nur noch 0,1 Prozentpunkte extra. Banken wie die ING-Diba, die DSL-Bank und die Westdeutsche Immobilienbank boten Mitte Juli günstige Darlehen sogar ohne Aufschlag an.

Mit einem Forwarddarlehen können sich Kreditnehmer daher gut vor steigenden Zinsen und Monatsraten schützen. Der Haken: Der Kunde muss das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz abnehmen, auch wenn die Zinsen sinken. Dann ist sein Darlehen auf einmal teuer und er bleibt bis zu zehneinhalb Jahre darauf sitzen.

Wer auch dieses Risiko scheut, sollte ein kündbares Forwarddarlehen wählen. Die Hannoversche Leben etwa bietet gegen einen Zinsaufschlag von 0,3 Prozentpunkten Forwarddarlehen an, die der Kunde sofort nach der Auszahlung zum nächsten Quartalsende kündigen kann. Am Ende der Zinsbindung kann er sich entscheiden: Sind die Zinsen gestiegen, behält er sein Forwarddarlehen. Sind sie gesunken, kündigt er und steigt auf ein billigeres Darlehen um.

Ähnliche Angebote gibt es von der Gladbacher Bank und der Volksbank Düsseldorf Neuss. Deren Forwarddarlehen kann der Kreditnehmer allerdings frühestens nach zwei Jahren (Volksbank Düsseldorf) oder drei Jahren (Gladbacher Bank) kündigen.

Restschuld schneller abbauen

Forwarddarlehen gibt es mit einer Vorlaufzeit bis zu fünf Jahren. Läuft die Zinsbindung später aus, bleibt nur eine Strategie, um den drohenden Ratenanstieg zu bremsen: Bis zum Ende der Zinsbindung müssen die Schulden so weit wie möglich runter.

Dazu ein Beispiel: Ein Hauseigentümer hat vor drei Jahren einen Kredit in Höhe von 200 000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung aufgenommen. Der Zinssatz beträgt 3,8 Prozent, die Tilgung 1 Prozent und die Monatsrate 800 Euro. Wenn er nichts tut, muss er in sieben Jahren eine Restschuld von 175 715 Euro weiterfinanzieren. Steigen die Zinsen bis dahin auf 7 Prozent, droht eine Ratenerhöhung auf mindestens 1  171 Euro – fast 50 Prozent mehr als zuvor.

Leistet der Hauseigentümer dagegen ab sofort jedes Jahr eine Sondertilgung von 2 500 Euro, kann er die Restschuld auf 155 289 Euro und die Anschlussrate auf 1 035 Euro senken, 136 Euro weniger. Schon eine Sondertilgung von jährlich 1 000 Euro würde ihm in Zukunft eine monatliche Entlastung von etwa 55 Euro verschaffen.

Mit Sondertilgungen oder einer Ratenerhöhung bauen Kreditnehmer ihre Schulden in der Regel am schnellsten ab. Oft erlaubt der alte Kreditvertrag jedoch keine flexible Rückzahlung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als Geld anzulegen und das Ersparte erst zum Ende der Zinsbindung für eine Teilrückzahlung einzusetzen.

Bei sehr niedrig verzinsten Darlehen, etwa Förderkrediten oder Darlehen aus der Tiefstzinsphase vor drei Jahren, kann es sogar besser sein, das Geld anzulegen statt es für Sondertilgungen zu verwenden. Das gilt immer dann, wenn eine sichere Geldanlage eine Nachsteuer-Rendite abwirft, die über dem Effektivzins des Kredits liegt.

Mit einem neuen Bausparvertrag können sich Hauseigentümer dagegen nicht vor einem Ratenanstieg schützen. Damit sichern sie sich zwar niedrige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung. Doch Bausparer haben meist nur sieben bis elf Jahre Zeit, ihr Darlehen zu tilgen. Sie zahlen daher trotz niedriger Zinsen eine höhere Monatsrate als für einen Bankkredit.

Zinsen reservieren lassen

Angst vor einem Zinsanstieg haben auch viele, die erst in Zukunft ein Haus bauen oder kaufen wollen. Denn schon ein Anstieg von einem halben Prozentpunkt verteuert ein 150 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um 9 000 Euro.

Um sich dagegen abzusichern, können Kunden mit konkreten Eigenheimplänen eine „Reservierungshypothek“ abschließen. Bis zu sechs Monate lang reserviert ihnen die Hannoversche Leben ein Darlehen zum aktuellen Zinssatz.

So bleibt Zeit, einen Hauskauf über die Bühne zu bringen, ohne steigende Zinsen fürchten zu müssen. Der Kunde kann jederzeit einen Rückzieher machen: Er ist nicht verpflichtet, den Kredit abzunehmen.

Einziger Nachteil der Reservierungshypothek: Die Hannoversche Leben vergibt sie nur an Arbeitnehmer und Beamte mit einem Eigenkapital von mindestens 30 Prozent des geplanten Kaufpreises.

Alternativangebote gibt es derzeit kaum. In einer Finanztest-Umfrage unter 70 Instituten machte nur die Sparda-Bank Hamburg ein vergleichbares Angebot.

Eigenheimpläne vorziehen

Die jüngste Zinsentwicklung kann auch ein guter Anlass sein, einen erst in ein paar Jahren geplanten Immobilienkauf vorzuziehen. Schließlich liegen die Hypothekenzinsen noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von etwa 7 Prozent. Und die Hauspreise sind vielerorts erschwinglich.

Den Zeitpunkt zum Bau oder Kauf des Eigenheims sollte man aber nicht in erster Linie von der Zinsentwicklung abhängig machen. Entscheidend ist, dass Eigenkapital und Einkommen reichen, um die finanziellen Belastungen aus dem Immobilienkauf langfristig zu tragen.

Auch das familiäre und berufliche Umfeld muss stimmen. Wer zum Beispiel einen befristeten Job hat, sollte erst Klarheit über seine berufliche Zukunft gewinnen, bevor er sich mit einem Immobilienkauf an einen Ort bindet und hohe Darlehensverpflichtungen eingeht.

In solchen Fällen ist es besser, mit dem Kauf noch zu warten. Das bedeutet schließlich noch lange nicht das Aus fürs Eigenheim. Ob die Zinsen wirklich weiter steigen, ist ja keineswegs ausgemacht.

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