Immobilien­kredite Flexibel bleiben mit varia­bler Tilgung

Immobilien­kredite - Flexibel bleiben mit varia­bler Tilgung
Kreative Lösung. Mit dem passenden Kredit gelingt dies auch bei der Baufinanzierung. © Westend61 / Epiximages

Starre Kreditraten müssen nicht sein. Baukredite mit varia­blen Monats­raten und Sondertilgungen lassen sich bequem an veränderte Lebens­umstände anpassen.

Inhalt
  1. Flexible Hypothekendarlehen
  2. Banken erfüllen oft auch Sonderwünsche

Feste Zinsen und flexible Raten, das passte bei Immobiliendarlehen lange Zeit nicht zusammen. Auch heute noch ist die Monats­rate bei vielen Kredit­angeboten für die gesamte Dauer der Zins­bindung fest­gelegt – ganz egal, wie sich Einkommen und Lebens­verhält­nisse des Kreditnehmers entwickeln.

Variable Kredit­angebote nehmen zu

Aber niemand muss sich mehr auf starre Rück­zahlungs­bedingungen einlassen. Banken bieten zunehmend Kredite an, die Kunden jeder­zeit neu justieren können, wenn sich in ihrem Leben etwas ändert.

Sie können zum Beispiel nach einer Gehalts­erhöhung problemlos ihre Rate aufstocken. Umge­kehrt dürfen sie in klammen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindest­satz von 1 oder 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr senken. Mit einem zusätzlichen Sondertilgungs­recht lassen sich Extra­einnahmen sofort zum Schulden­abbau verwenden. Wenn es dagegen finanziell eng wird, können sich Kreditnehmer mitunter ihre Sonderzah­lungen später wieder auszahlen lassen oder mit einer Rate aussetzen (Banken erfüllen oft auch Sonderwünsche).

Unser Rat

Flexibel.
Nutzen Sie für Ihre Immobilien­finanzierung das Angebot flexibler Darlehen mit varia­blen Raten und Sondertilgungs­rechten. Sie sind oft nicht teurer als herkömm­liche Kredite. Die größte Auswahl an flexiblen Baudarlehen haben Kreditvermittler und Banken, die auch Kredite anderer Institute vermitteln.
Kosten.
Jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme und eine variable Tilgung von 2 bis 5 Prozent sind bei vielen Banken im Stan­dard-Zins­satz enthalten. Bei höheren Anforderungen steigt das Risiko, dass Banken einen Aufschlag verlangen oder kein passendes Angebot haben.
Vertrag.
Ihre flexiblen Tilgungs­rechte sollten im Kredit­vertrag präzise beschrieben sein. Achten Sie auf Einschränkungen. Oft verlangen Banken eine Mindest­summe von beispiels­weise 2 500 Euro pro Sondertilgung, die Anzahl der Raten­wechsel ist oft begrenzt. Die angebotenen Tilgungs­wahl­rechte und sons­tigen Kreditbedingungen von mehr als 80 Banken, Versichern und Kredit­vermitt­lern enthält unsere Daten­bank auf Hypothekenzinsen vergleichen.

Flexible Kredite kaum teurer

Finanztest hat Anfang Februar 2022 die Konditionen von Banken und Kredit­vermitt­lern für besonders flexible Kredite ermittelt, bei denen flexible Monats­raten mit Sondertilgungs­rechten kombiniert werden. Der Modell­fall: Die Käufer eines Hauses für 500 000 Euro müssen 90 Prozent des Preises finanzieren, also 450 000 Euro. Der anfäng­liche Tilgungs­satz beträgt 2,5 Prozent, die Lauf­zeit 15 Jahre. Es bleibt eine Rest­schuld von über 250 000 Euro. Der Tilgungs­satz soll zweimal gewechselt werden können, in der Spanne von 1 bis 4 Prozent oder von 2 bis 5 Prozent. Eine Sondertilgung von 5 Prozent pro Jahr soll möglich sein. Die Kosten für den Wechsel dürfen maximal 150 Euro betragen oder sind bereits im Zins­satz einge­preist.

Erfreuliches Ergebnis: 62 der 89 Anbieter konnten Kredit­angebote machen, die alle Anforderungen an den flexiblen Kredit erfüllten. Und die meisten waren nicht oder nur gering­fügig teurer als Kredite mit starrer Rück­zahlung.

Nach Auswahl der Anbietergruppe können Sie sich das Ergebnis des Zins­vergleichs anzeigen lassen. Wenn Sie die test.de-Flatrate nutzen, können Sie sich außerdem durch Klick auf den Anbieter­namen in der Tabelle Informationen zum allgemeinen Kredit­angebot des Anbieters anzeigen lassen, zum Beispiel Mindest­kreditsummen, angebotene Tilgungs­wahl­rechte oder die maximal mögliche Zins­bindung.

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Viele Plus­punkte

Tilgungs­wahl­rechte kosten nichts oder wenig, bieten aber hand­feste Vorteile:

  • Zusatz­einnahmen. Wer ein vertragliches Sondertilgungs­recht hat, kann Zusatz­einnah­men, etwa eine berufliche Leistungs­prämie oder Weihnachts­geld, sofort zur Schulden­tilgung einsetzen. Das verkürzt die Kredit­lauf­zeit und spart Zinsen.
  • Selbst­ständige. Ideal sind Sondertilgungs­rechte für Selbst­ständige mit schwankenden Einkünften. Sie halten ihre festen Verpflichtungen möglichst nied­rig, sodass sie die Kreditraten auch in mageren Jahren zahlen können. Läuft das Geschäft gut, nutzen sie den finanziellen Spielraum zum schnellen Schulden­abbau.
  • Baby­pause. Ein varia­bler Tilgungs­satz bietet die Chance, die Monats­rate an veränderte Lebens­umstände anzu­passen. So können junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herab­setzen. Steigt ein Partner nach der Baby­pause wieder in den Beruf ein, lässt sich die Rate problemlos erhöhen.
  • Verkauf. Tilgungs­wahl­rechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie vor Ende der Zins­bindung verkauft. Banken verlangen eine Vorfälligkeits­entschädigung, wenn sie das zurück­gezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum Darlehens­zins­satz anlegen können. Bei flexiblen Krediten fällt die Entschädigung regel­mäßig um einige Tausend Euro nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Nicht zu viel verlangen

Flexible Tilgungs­optionen sind für jeden Immobilienkäufer sinn­voll. Denn niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen und sein Vermögen in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln. Kreditnehmer sollten aber nicht unnötig hohe Anforderungen stellen. Sonst riskieren sie, dass ihre Finanzierung deutlich teurer wird.

Ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme gibt es bei den meisten Banken kostenlos. In der Regel reicht das völlig aus. Jähr­liche Sonderzah­lungen bis zu 10 Prozent lassen Kredit­insti­tute dagegen oft nur gegen einen Zins­aufschlag zu – oder gar nicht.

Ähnlich ist es bei flexiblen Raten. Viele Angebote lassen dem Kreditnehmer zum Beispiel die Wahl zwischen Tilgungs­sätzen von 2 bis 5 Prozent. Will er deutlich mehr Spielraum, bleiben oft nur wenige und teurere Kredit­angebote übrig.

Tipp: Auf unserer Internetseite bieten wir viele Online-Rechner rund um die Immobilien­finanzierung. Im Artikel Hypothekenzinsen vergleichen finden Sie einen monatlich aktualisierten Zins­vergleich und eine detaillierte Über­sicht über die allgemeinen Kreditbedingungen von Banken und Kredit­vermitt­lern – einschließ­lich der angebotenen Tilgungs­wahl­rechte.

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