Immobilien­kredite Test

Baugeld ist im lang­jährigen Vergleich immer noch fantastisch günstig. Doch die Zinsen für Baukredite sind von Mai bis Anfang Juli deutlich gestiegen – ein Warn­schuss für alle, die jetzt eine Immobilie finanzieren wollen oder einen Anschluss­kredit brauchen: Niemand kann sich da­rauf verlassen, dass die Zinsen dauer­haft nied­rig bleiben. Besser ist es, sich gegen einen Zins­anstieg abzu­sichern. Dafür bieten Banken eine einfache und oft besonders güns­tige Lösung: Schnell­tilger­darlehen. Sie kombinieren lange Zins­bindung mit zügiger Tilgung. test zeigt die güns­tigsten Angebote.

Zins­sicher bis zum Schluss

Schnell­tilgerdarlehen sind Kredite, die der Kunde inner­halb von 10 bis 20 Jahren voll­ständig zurück­zahlt. Der Zins­satz und die Monats­rate stehen für die gesamte Lauf­zeit fest. Am Ende der Zins­bindung ist der letzte Cent getilgt. Die sonst übliche Anschluss­finanzierung entfällt – und damit auch das Risiko steigender Zinsen. Kreditnehmer müssen für die schnelle Entschuldung allerdings eine hohe Rate in Kauf nehmen.

Höhere Rate nötig

Immobilien­kredite Test

Um 100 000 Euro Kredit in 20 Jahren abzu­zahlen, ist eine Monats­rate von rund 500 Euro erforderlich. Darin einge­rechnet sind 2 Prozent Zinsen und eine Anfangs­tilgung von 4 Prozent der Kreditsumme im Jahr. Wer nach 15 Jahren schuldenfrei sein will, muss die Rate auf 644 Euro im Monat aufstocken. So ein Kredit lässt sich auch mit einer Tilgung von 2 Prozent und nur 333 Euro Monats­rate finanzieren. Damit aber hätte der Haus­eigentümer nach 20 Jahren nicht einmal die Hälfte der Schulden abge­zahlt.

Banken geben hohe Zins­rabatte

Die Stiftung Warentest hat die güns­tigsten Schnell­tilgerdarlehen aus einer Stich­probe von 73 Anbietern ermittelt. Der Vergleich zeigt: Schnell­tilger bekommen bei vielen Banken Sonder­konditionen. Sie zahlen bis zu 0,5 Prozent weniger Zinsen im Jahr als für einen Kredit mit gleicher Bindung, aber nur 2 Prozent Tilgung. Für Darlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit beträgt der Zins­rabatt bei jeder vierten Bank im Test mindestens 0,2 Prozent­punkte. Dadurch rutscht der Effektivzins bei den Topangeboten unter 2 Prozent. Der Hintergrund: Verpflichten sich Kreditnehmer zur schnellen Tilgung, können sich Banken das Geld für die Refinanzierung am Kapitalmarkt billiger besorgen. Den Vorteil streichen die meisten Banken selbst ein. Andere geben ihn ganz oder teil­weise an den Kunden weiter. Das gilt vor allem für regionale Institute wie die PSD Koblenz oder die Sparda Nürn­berg.

Die güns­tigsten Kredite für Schnell­tilger

Die güns­tigsten Angebote für Schnell­tilger aus einer Stich­probe von 73 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern: Darlehen für Kredite in Höhe von 160 000 Euro bei einem Immobilien­wert von 200 000 Euro.
Voll­ständige Tilgung inner­halb der Zins­bindung (= Lauf­zeit).

Anbieter

Effektivzins (Prozent)

10 Jahre Lauf­zeit

Sparda Nürn­berg

®

1,43

PSD Koblenz

®

1,51

BW Bank

®

1,53

Sparda Baden-Württem­berg

®

1,55

PSD Rhein Neckar Saar

®

1,58

Sparda München

®

1,60

Sparda Hessen

®

1,63

Volks­bank Düssel­dorf Neuss

®

1,65

BBBank

1,66

Berliner Sparkasse

®

1,66

Teuerster Anbieter im Test

2,43

15 Jahre Lauf­zeit

PSD Koblenz

®

1,71

Sparda Baden-Württem­berg

®

1,80

Sparda Nürn­berg

®

1,89

Sparda Hamburg

®

1,91

Sparda Hessen

®

1,98

PSD Rhein Neckar Saar

®

2,08

BW Bank

®

2,09

MKiB

2,10

Teuerster Anbieter im Test

2,69

20 Jahre Lauf­zeit

PSD Koblenz

®

2,12

Baufi Direkt

2,19

Baugeld Spezialisten

2,19

Haus & Wohnen

2,19

Sparda Nürn­berg

®

2,23

1822direkt

2,29

Comdirect Bank

2,29

CosmosDirekt

2,29

Interhyp

2,29

Volks­wagen Bank

2,29

Teuerster Anbieter im Test

3,03

    Stand: 1. Juli 2015

    ® = Regionales Angebot.

      Starre Raten können weh tun

      Schnell­tilgerdarlehen sind zins­sicher, aber nicht risikolos. Wenn es finanziell klemmt, dürfen Kreditnehmer die hohe Rate nicht einfach herab­setzen. Das ist in der Regel nur mit Zustimmung der Bank möglich. Keine Bank wird den Kredit platzen lassen, weil der Kunde statt 6 Prozent nur noch 3 Prozent im Jahr tilgen kann. Es ist aber möglich, dass sie kleinere Raten nur gegen Entschädigung oder einen neuen Vertrag zulässt. Das kann teuer werden. Wer unsicher ist, ob er sich die hohe Rate auf Dauer leisten kann, sollte im Kredit­vertrag das Recht auf Raten­änderung vereinbaren. Darauf lassen sich viele Banken ein – ein Zins­rabatt fällt dann aber weg. Ohne Sonder­ver­einbarung haben Kreditnehmer erst­mals zehn Jahre nach der Auszahlung die Chance, flexibel zu tilgen. Danach dürfen sie jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder beliebig hohe Sondertilgungen leisten.

      Optimaler Anschluss

      Um die Raten für ein Schnell­tilgerdarlehen stemmen zu können, brauchen Immobilienkäufer oft ein über­durch­schnitt­lich hohes Einkommen. Einfacher haben es Eigentümer, die ihr Haus schon vor Jahren finanziert haben und demnächst einen Anschluss­kredit brauchen. Sie haben einen Teil der Schulden bereits getilgt. Künftig werden sie nicht einmal halb so viel Zinsen zahlen wie bisher. Deshalb reicht oft schon die alte Monats­rate aus, um die Rest­schuld in 10 oder 15 Jahren komplett zu tilgen.

      16 690 Euro Unterschied

      Ob Erst- oder Anschluss­finanzierung – es lohnt sich, Kredit­angebote zu vergleichen. Das zeigt ein Beispiel aus dem Test: Für den 160 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Lauf­zeit zahlt der Kunde bei der teuersten Bank fast 70 Euro mehr im Monat als beim Top-Anbieter. Über 20 Jahre summiert sich der Unterschied auf 16 690 Euro.

      Rechner zur individuellen Analyse

      Die Stiftung Warentest bietet viele hilfreiche Rechner zur individuellen Analyse rund um Immobilienkauf und -finanzierung zum Download an.

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