Banken und Bausparkassen locken mit Tiefst­zinsen für Immobilien­kredite. Doch nur wenn die Tilgung hoch genug ist, wird die Finanzierung wirk­lich günstig.

Seit Jahres­beginn sind die Zinsen für Hypothekendarlehen leicht gestiegen – fantastisch nied­rig sind sie noch immer. Finanztest hat die güns­tigsten Kredite für sechs typische Finanzierungen von mehr als 100 Banken, Vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern ermittelt. Ob Hauskauf oder Anschluss­finanzierung: In allen Fällen gab es Kredite zu Zins­sätzen, von denen Bauherren und Käufer vor ein paar Jahren nicht einmal träumen durften. Außerdem haben wir die Rahmenbedingungen für die Darlehen wie maximale Kredithöhe, Sondertilgungen oder Riester-Förderung fest­gestellt.

Bausparkassen mit Traumzinsen

Sensationell günstig sind derzeit die Kombikredite vieler Bausparkassen. 15 der 40 Angebote im Test gab es zu Effektivzinsen von 2,5 bis 3,0 Prozent – mit festen Zinsen und Raten während der gesamten Kredit­lauf­zeit von 18 bis 30 Jahren (Tabelle Zinssichere Kombikredite der Bausparkassen). Besonders gut schnitten hier die LBS Bayern und die LBS Saar ab. Zulagen und Steuer­vorteile aus der staatlichen Riester-Förderung gibt es in vielen Bauspar­angeboten noch gratis dazu.

Erst­klassige Angebote machen auch viele Banken und Kredit­vermittler. Den Kauf eines energiesparenden Neubaus finanzierten die Spitzenreiter im Test ab einem Effektivzins von 2,0 Prozent bei einer Zins­bindung von zehn Jahren. Möglich wird das durch die Kombination des Bank­kredits mit einem Förderkredit der staatlichen KfW-Bank (Tabelle Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen).

Das Topangebot für einen Anschluss­kredit war noch einen Tick güns­tiger: Nur 1,98 Prozent verlangte dafür die PSD Köln – voraus­gesetzt, der Kunde zahlt die Schulden in zehn Jahren komplett zurück (Tabelle Anschlusskredit als Volltilgerdarlehen).

Kreditspielraum nicht ausreizen

Immobilien­kredit Test

Nied­rige Zinsen allein machen noch keine gute Finanzierung. Genauso wichtig ist es, die Kredite auf das Budget des Bauherrn oder Wohnungs­käufers abzu­stimmen, staatliche Fördermöglich­keiten zu nutzen und unnötige Risiken zu vermeiden.

Gerade jetzt sollten sich Bau- und Kauf­interes­senten davor hüten, den Kreditspielraum voll auszureizen, den die heutigen Zinsen bieten. Ein denk­bar schlechtes Vorbild liefert der Hypothekenmakler Interhyp. Mit einer Monats­rate von 1 000 Euro, heißt es auf seiner Internetseite, sei zurzeit ein Kredit von 472 441 Euro möglich. Darüber steht: „Unser Zuhause: optimal finanziert.“ Ähnlich aufgeblähte Kredite stellen die Vermittler Dr. Klein, Baugeld-Spezialisten und Hypotheken­discount in Aussicht.

Möglich ist so eine Finanzierung schon – aber nicht ratsam. Interhyp kalkuliert mit einer jähr­lichen Tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme, einer Zins­bindung von lediglich fünf Jahren und dem dafür geltenden „Interhyp-Topzins“ von 1,54 Prozent.

Schon ein Zins­anstieg auf 5,5 Prozent – das gab es zuletzt Mitte 2008 – würde die Monats­rate nach fünf Jahren von 1  000 Euro auf 2 559 Euro katapultieren. Das wäre wohl das schnelle Aus vom Eigenheim.

Und was passiert, wenn der Kreditnehmer unver­schämtes Glück hat und die Zinsen auf Dauer so nied­rig bleiben? Dann reicht die Rate von 1 000 Euro gerade aus, um den Kredit in gut 60 Jahren abzu­zahlen!

Vorsichtig kalkulieren

Immobilien­kredit Test

Eine seriöse Kalkulation sieht anders aus. Hohe Risiken lassen sich derzeit nur mit einer Zins­bindung von mindestens zehn Jahren vermeiden. Wer sich keine hohe Tilgung leisten kann, sichert sich feste Zinsen am besten sogar für 15 oder 20 Jahre. Die güns­tigsten Banken verlangen dafür derzeit etwa 3 Prozent Zinsen.

Außerdem sollte sich jeder ein Zeit­limit setzen: Wann soll das Haus oder die Wohnung spätestens schuldenfrei sein? Eine gute Richt­schnur ist die Zeit bis zur Rente. Weil die meisten danach mit sinkendem Einkommen rechnen müssen, sollten die Kredite fürs Haus bis dahin abge­zahlt sein.

Ein Hauskäufer, der in 25 Jahren schuldenfrei sein will, schafft das bei einem Zins­satz von 3,0 Prozent nur mit einer jähr­lichen Tilgung von 2,69 Prozent der Kreditsumme. Kann er sich eine Rate von 1 000 Euro im Monat leisten, sollte er nicht mehr als 210 000 Euro Kredit aufnehmen (siehe die Beispiel­rechnung links). Sonst bleibt noch eine Rest­schuld übrig.

Kann er sich bis zu 30 Jahre mit der Tilgung Zeit lassen, steigt das Kredit­limit auf rund 240 000 Euro. Das sind immer noch gut 230 000 Euro weniger als laut Interhyp-Rechnung „möglich“ sind.

Preis­limit berechnen

Mit dem Kurz­check oben kann jeder selbst ausrechnen, wie viel Kredit er sich leisten kann und wie viel seine Immobilie kosten darf. Noch bequemer gehts mit unserem PDF-Rechner Immobilienkredite.

Der Check ersetzt keine ausführ­liche Beratung, bietet aber eine gute Orientierung. Er berück­sichtigt zum Beispiel auch die Neben­kosten, die beim Kauf und für die laufende Bewirt­schaftung von Haus oder Wohnung anfallen.

Nie ohne Eigen­kapital

Die Achillesferse vieler Baufinanzierungen: Es fehlt an Eigen­kapital. Ein Immobilienkauf voll auf Pump sollte auch im Zins­tief tabu sein. Absolutes Minimum ist das Geld für die Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren und – falls die Immobilie von einem Makler vermittelt wird – die Käufer­provision. Das sind zusammen mindestens 5 Prozent, im Schnitt etwa 10 Prozent und mitunter sogar bis zu 15 Prozent des Kauf­preises.

Darüber hinaus sollte das Eigen­kapital reichen, um mindestens 10 Prozent, besser 20 Prozent des Kauf­preises zu zahlen. Ein kleineres Eigen­kapital treibt nicht nur den Kreditzins­satz und die Monats­rate in die Höhe. Es fehlt auch ein Sicher­heits­puffer für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie nach ein paar Jahren wieder verkaufen muss.

Hat er den vollen Kauf­preis und vielleicht auch noch die Neben­kosten auf Kredit finanziert, reicht der Verkaufs­erlös häufig nicht aus, um den Kredit abzu­lösen – zumal Banken in der Regel noch eine Vorfälligkeits­entschädigung für die vorzeitige Rück­zahlung fordern. Am Ende ist das Haus weg, aber ein Teil der Schulden noch da.

Flexibles Kredit­angebot nutzen

Wenn die finanziellen Voraus­setzungen stimmen, ist jetzt allerdings ein guter Zeit­punkt für den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Das gilt größ­tenteils sogar für Ballungs­räume wie München oder Hamburg, in denen die Immobilien­preise in den letzten Jahren in die Höhe schossen. Denn die Zinsen sind stärker gesunken, als die Preise gestiegen sind. Unterm Strich sind Wohnungen und Häuser für die meisten erschwing­licher geworden.

Bauherren und Wohnungs­käufer treffen außerdem auf ein Kredit­angebot, das vielfältiger und flexibler ist als je zuvor. Bei den meisten Banken, Bausparkassen und Versicherern können sie den Zins­satz für ihren Immobilien­kredit heute problemlos 20 Jahre lang fest­schreiben – mitunter auch bis zur vollen Tilgung in 25 oder 30 Jahren. Das kostet zwar anfangs einige Zehntel Prozent mehr Zinsen im Jahr. Doch dafür sichern sie sich nied­rige Zinsen auf Dauer.

Kreditnehmer können sich auch die Möglich­keit offenlassen, ihren Kredit flexibel zu tilgen. Fast alle Banken bieten ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme. Dafür muss der Kunde oft nicht einmal einen Zins­aufschlag zahlen.

Auch die Kreditrate ist längst nicht immer starr fest­gelegt. Das Recht des Kunden, den Tilgungs­satz und damit auch die Höhe der Rate während der Zins­bindung zu ändern, gehört inzwischen bei vielen Kredit­instituten zur Stan­dard­kondition. Mitunter darf der Kreditnehmer in klammen Zeiten die Tilgung auch einige Zeit aussetzen oder sich Sondertilgungen wieder auszahlen lassen, die er vorher geleistet hat.

Damit lässt sich der Kredit an veränderte Einkommens- und Vermögens­verhält­nisse anpassen. Das ist besonders wichtig für Selbst­ständige mit schwankenden Einkünften oder für junge Paare mit Kinder­wunsch.

Zins­unterschied bis 53 000 Euro

Egal ob Haus- oder Wohnungs­kauf, Anschluss­kredit oder eine Modernisierung: Wer kein Geld verschenken will, sollte möglichst viele Kredit­angebote einholen und vergleichen. Das ist weniger mühsam, als viele denken. Einen großen Teil der Arbeit nehmen Hypothekenmakler ab, die aus einem Pool von dutzenden Kredit­instituten die für den Kunden güns­tigsten Angebote heraus­filtern können.

Lohnend ist ein Kredit­vergleich allemal. Im Test verlangen die Topanbieter teil­weise über 20 000 Euro weniger Zinsen als die teuren Institute.

Besonders krass waren die Unterschiede beim Haus­kredit in Höhe von 150 000 Euro mit 25 Jahren Zins­bindung. Die DEVK bot ihn Anfang Februar zu einem Effektivzins von 3,12 Prozent an. Die SKG Bank verlangte mit einem Effektivzins von 4,64 Prozent fast 50 Prozent mehr. Der Unterschied summiert sich in 25 Jahren auf 53 000 Euro!

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