Banken und Bauspar­kassen locken mit Tiefst­zinsen für Immobilien­kredite. Doch nur wenn die Tilgung hoch genug ist, wird die Finanzierung des Eigenheims wirk­lich günstig. Finanztest hat die besten Kredite für sechs typische Finanzierungen von mehr als 100 Banken, Vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern ermittelt. Der Kredit­vergleich lohnt sich: Im Test verlangen die Topanbieter je nach Finanzierung zwischen 7 000 und 53 000 Euro weniger Zinsen als die teuren Institute!
Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Eigenheimfinanzierung.

Traumzinsen von Bausparkassen

Sensationell günstig sind derzeit die Kombikredite vieler Bausparkassen. 15 der 40 Angebote im Test gab es zu Effektivzinsen von 2,5 bis 3,0 Prozent – mit festen Zinsen und Raten während der gesamten Lauf­zeit von 18 bis 30 Jahren. Besonders gut schnitten die LBS Bayern und die LBS Saar ab, auch mit ihren Krediten mit staatlicher Riester-Förderung.

Bank­kredite mit zehn Jahren Zins­bindung ab 2 Prozent

Erst­klassige Angebote machen aber auch viele Banken. Den Kauf eines energiesparenden Neubaus finan­zier­ten die Spitzenreiter im Test ab einem Effektivzins von 2,0 Prozent bei zehn Jahren Zins­bindung. Möglich wird das durch die Kombination des Bank­kredits mit einem Förderkredit der KfW-Bank. Das Topangebot für einen Anschluss­kredit war noch einen Tick güns­tiger: Nur 1,98 Prozent verlangte dafür die PSD Köln – voraus­gesetzt, der Kunde zahlt die Schulden in zehn Jahren komplett zurück.

Kreditspielraum nicht ausreizen

Bau- und Kauf­interes­senten sollten sich davor hüten, den Kreditspielraum voll auszureizen, den die heutigen Zinsen bieten. Ein denk­bar schlechtes Vorbild liefert der Hypothekenmakler Interhyp. Mit 1 000 Euro Monats­rate, hieß es Anfang März auf seiner Internetseite, sei zurzeit ein Kredit von 472 441 Euro möglich. Darüber steht: „Unser Zuhause: optimal finanziert.“ Ähnlich aufgeblähte Kredite stellten Dr. Klein, Baugeld-Spezialisten und Hypotheken­discount in Aussicht.

Enormes Zins­erhöhungs­risiko

Möglich ist so eine Finanzierung schon – aber nicht ratsam. Interhyp kalkulierte im Beispiel mit einer jähr­lichen Tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme, einer Zins­bindung von gerade einmal fünf Jahren und dem dafür geltenden „Interhyp-Topzins“ von 1,54 Prozent. In fünf Jahren braucht der Kunde eine Anschluss­finanzierung. Dann gelten für den neuen Kredit andere Zinsen. Schon ein Zins­anstieg auf 5,5 Prozent – das gab es zuletzt Mitte 2008 – würde die Monats­rate nach fünf Jahren von 1 000 Euro auf 2 559 Euro katapultieren. Das wäre wohl das schnelle Aus des Eigenheims.

Auf Kritik von Finanztest reagiert

Inzwischen hat Interhyp auf die Finanztest-Kritik reagiert und den Kredit­rechner auf eine deutlich solidere Basis gestellt: Der Vermittler kalkuliert jetzt mit einem Kreditzins­satz für eine zehnjäh­rige Zins­bindung und einer Tilgung von 2 Prozent. Folge: Statt 470 000 Euro kommen nur noch rund 250 000 Euro als mögliche Kreditsumme heraus.

Vorsichtig kalkulieren

Hohe Risiken lassen sich derzeit nur mit einer Zins­bindung von mindestens zehn Jahren vermeiden. Wer sich keine hohe Tilgung leisten kann, sichert sich feste Zinsen am besten sogar für 15 oder 20 Jahre. Güns­tige Banken verlangen dafür jetzt etwa 3 Prozent Zinsen. Mit dem kostenlosen PDF-Rechner von Finanztest kann jeder selbst ermitteln, wie viel Kredit er sich leisten kann und wie viel seine Immobilie höchs­tens kosten darf.

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