Immobilienkredit Meldung

Banken kassieren oft eine hohe Entschädigung, wenn Kunden ihren Kredit vorzeitig kündigen. Zurzeit lohnt sich nachrechnen besonders. Oft ist die Rechnung Tausende Euro zu hoch.

Mit einem einzigen Brief 5 000 Euro sparen – das hat Michael Enders* geschafft. Die SEB Bank hatte von ihm 8 000 Euro Schadenersatz verlangt, weil Enders seinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung gekündigt hatte. „Vorfälligkeitsentschädigung“ nennen das die Banker. Als Strafe empfinden das die Kunden.

Michael Enders ließ die Verbraucherzentrale Bremen nachrechnen. Das Ergebnis: Die Rechnung ist zu hoch. Enders schickte seiner Bank das Prüfergebnis. Die SEB reduzierte ihre Forderung auf 3 000 Euro – ohne Streit.

Zurzeit verlangen die Banken besonders hohe Entschädigungen, weil sie die zu früh zurückgezahlte Kreditsumme nur zu niedrigen Zinsen wieder anlegen können. Hoch sind die Forderungen aber auch immer wieder, weil die Banken falsch rechnen.

Finanztest bietet zusammen mit den Verbraucherzentralen Bremen und Hamburg eine Überprüfung an. Allein im ersten Halbjahr 2009 prüften die Bremer rund 200 Bankrechnungen, so viel waren es 2008 im ganzen Jahr. Etwa jede zweite Rechnung ist falsch.

Wann keine Entschädigung fällig ist

Ob Kunden überhaupt kündigen können und ob sie eine Entschädigung bezahlen müssen, hängt von der Art ihres Kredits ab.

Variabler Zinssatz. Einen Kredit mit einem veränderlichem Zinssatz können Kunden immer ohne Entschädigung kündigen.

Kein Hypothekenkredit. Ist der Kredit nicht durch eine Grundschuld oder eine Hypothek (Grundpfandrechte) abgesichert und sind bereits sechs Monate seit der kompletten Auszahlung der Kreditsumme vergangen, kann der Kunde ebenfalls kündigen, wann er will – ohne Entschädigung.

In beiden Fällen müssen Kunden gegenüber der Bank eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Zinsbindung über zehn Jahre. Wer einen Hypothekenkredit mit festem Zinssatz für mehr als zehn Jahre abgeschlossen hat, kann ohne Entschädigung kündigen. Das geht aber frühestens zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Kreditsumme.

Zinsbindung bis zehn Jahre. Ein Festzinskredit mit Zinsbindung bis zu zehn Jahren kann nur zum Ende der Zinsbindung ohne Entschädigung aufgelöst werden.

Wann Kunden zahlen müssen

Ein Festzinsdarlehen, das durch eine Hypothek gesichert ist, kann nur ausnahmsweise gekündigt werden – und meist darf die Bank dafür eine Entschädigung kassieren. Entscheidend für die Höhe der Entschädigung ist, aus welchem Anlass der Kunde den Kredit vorzeitig zurückzahlen will.

Erbschaft. Kunden, die geerbt haben und nun den Kredit vollständig tilgen wollen, haben kein Kündigungsrecht. Willigt die Bank dennoch in die vorzeitige Kreditauflösung ein, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – nach Gutdünken.

Umschuldung. Die Tatsache, dass die Zinsen gesunken sind, berechtigt den Kunden nicht, seinen Kredit zu kündigen, um einen günstigeren abzuschließen. Häufig sind die Banken gegen Zahlung einer Entschädigung aber doch zur Kreditauflösung bereit.

Hält die Bank richtig die Hand auf, macht dies den Vorteil durch die niedrigen Zinsen kaputt. Rechnet die Bank fair, kann sich die Umschuldung lohnen (siehe „Unser Rat“).

Berechtigtes Interesse. Feste Regeln für die Entschädigung gibt es, wenn der Kunde ein „berechtigtes Interesse“ an einer Auflösung des Kredits vor dem Ende der Zinsbindung hat. So ein Fall liegt vor, wenn der Kreditnehmer sein Haus verkaufen will oder muss. Die Bank muss dann die Kündigung akzeptieren und nach den Regeln rechnen, die sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ergeben.

Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat der Kunde auch, wenn er sein Darlehen aufstocken will – etwa weil er zusätzlich Geld für eine Haussanierung braucht – und die Bank das ablehnt. Ist eine andere Bank bereit, ihm den höheren Kredit zu geben, darf er den alten Vertrag kündigen und die Bank muss nach den Regeln abrechnen (BGH, Az. XI ZR 197/96).

Die Regeln für die Entschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Schadenersatz für die Bank. Wegen der Kündigung vor dem Ende der Zinsbindung entgehen ihr Kreditzinsen.

Diesen Schaden darf die Bank dem Kunden aber nicht komplett in Rechnung stellen. Die Bank erhält ja auf einen Schlag die Restschuld zurück, die sie im Normalfall erst später bekommen hätte. Mit dem Geld kann sie Erträge erwirtschaften. Diese Erträge minimieren die vom Kunden zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

Die meisten Banken errechnen die Vorfälligkeitsentschädigung deswegen aus der Differenz zwischen den entgangenen Zinseinnahmen und den Erträgen aus einer Wiederanlage. Diese Erträge fallen in der derzeitigen Niedrigzinsphase gering aus. Kunden, die einen Kredit mit hohen Festzinsen kündigen, müssen deshalb hohe Entschädigungen zahlen.

Wie viel die Bank mit dem vorzeitig zurückgezahlten Geld wirklich erwirtschaftet, spielt keine Rolle. Für die Rechnung wird unterstellt, dass sie das Geld aus der Kreditrückzahlung in Pfandbriefe investiert hat.

Neben dem Ersatz des Zinsschadens darf die Bank eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Es gibt keine feste Größe für diese Gebühr. „Wir halten maximal 150 Euro für zulässig“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Die Tricks der Banken

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung haben die Banken gleich mehrere Tricks auf Lager, um dem Kunden am Ende eine möglichst hohe Summe präsentieren zu können.

Sondertilgung. Wenn Kunden laut Kreditvertrag neben den monatlich fest vereinbarten Raten auch Sonderzahlungen leisten durften, wird das gern von den Banken in ihrer Rechnung über die Vorfälligkeitsentschädigung „vergessen“. Das ist zum Nachteil des Bankkunden. Vertragliche Sondertilgungsrechte mindern eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das folgt aus einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2000.

Die Bank muss in ihrer Berechnung des Zinsschadens unterstellen, dass der Kunde während der restlichen Kreditlaufzeit alle Sonderzahlungsmöglichkeiten ausgenutzt hätte. Durfte der Kunde während der Kreditlaufzeit die Monatsraten erhöhen, muss sie auch das berücksichtigen

Ein Ehepaar, das seinen Immobilienkredit bei der Frankfurter Direktbank ING Diba vorzeitig gekündigt hatte, holte sich kürzlich 4 500 Euro zurück. Es ließ die Rechnung der Bank von den Verbraucherschützern aus Bremen überprüfen.

Die ING Diba wollte die Sondertilgungsrechte zunächst nicht voll anrechnen und verlangte 10 400 Euro. Das Paar legte den Prüfbericht aus Bremen vor und die ING Diba senkte ihre Forderung auf 5 900 Euro.

Risikokosten. Immer wieder entdecken die Prüfer aus Bremen, dass Banken ihre Ersparnis von Risikokosten nicht oder nicht ausreichend berücksichtigen.

In den ursprünglich vereinbarten Zinszahlungen des Kunden steckt immer ein kleiner Teil Kosten, mit denen die Bank ihr Risiko abfedert, dass der Kunde eines Tages seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Nach der Kündigung ist eine solche Risikovorsorge nicht mehr notwendig.

Die ersparten Risikokosten müssen also die Vorfälligkeitsentschädigung senken. Es kann um ein paar Hundert Euro gehen.

Datum für Wiederanlage. Gerne tricksen die Banken, wenn sie den Zinssatz für die Pfandbriefe auswählen, den sie für ihre Wiederanlage heranziehen müssen.

In der Praxis erhält der Bankkunde kurz nach seiner Kündigung des Kredits eine Rechnung über die Vorfälligkeitsentschädigung. Darin wird der Zinssatz für den Tag herangezogen, an dem die Bank die Berechnung aufgestellt hat. Maßgeblich ist aber eigentlich der Pfandbriefzinssatz an dem Tag, an dem der Kunde tatsächlich die noch offene Kreditschuld an die Bank überweist.

Sinken die Anlagezinsen zwischen Rechnungstellung und Rückzahlung, ist die von der Bank anfangs errechnete Entschädigung zu niedrig. Steigen die Zinsen jedoch, ist der geforderte Betrag zu hoch.

Wenn die Bank die Entschädigung nicht von sich aus neu berechnet, müssen Kunden aktiv werden und eine neue Rechnung mit den am Tag der Kreditrückzahlung gültigen Zinssätzen verlangen.

Wenn die Bank zu viel verlangt hat

Die Fehler in den Rechnungen der Banken sind nur schwer zu entdecken. Betroffene sollten die Zahlen der Bank deswegen im Zweifel immer von Experten überprüfen lassen (siehe „Unser Rat“).

Wer gegen sein Kreditinstitut wegen eines Rechenfehlers klagt, kann auf seine Rechtsschutzversicherung nicht zählen. „Rechtsschutzversicherungen decken Streitigkeiten rund um die Baufinanzierung in aller Regel nicht ab“, sagt Verbraucherschützer Hartmut Schwarz.

Bis vor den Richter muss ein Streit aber gar nicht kommen. Oft gehen die Banken schon auf die Kunden zu, wenn diese sich beschweren und dabei das Ergebnis unserer Vorfälligkeitsanalyse vorlegen.

Das Beispiel von Michael Enders und vieler anderer macht Mut. 51 Euro hat ihn die Analyse gekostet, 5 000 Euro hat er damit gespart – kein schlechter Schnitt.

*Name von der Redaktion geändert.

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