Immobilienkredit Test

Viele Banken vergeben Kredite auch an Bauherren und Käufer ohne Eigenkapital. Doch wer kein hohes und absolut sicheres Einkommen hat, sollte besser die Finger davon lassen.

Ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten – das gilt als solide Grundlage für die Finanzierung der eigenen vier Wände. Doch die bewährte Faustregel gerät ins Wanken.

Immer mehr Banken finanzieren auf Wunsch auch den vollen Kaufpreis auf Kredit, die Nebenkosten und die neue Einbauküche oft noch mit dazu. Kreditvermittler wie Creditweb, Interhyp oder Planethome versprechen sogar Baukredite bis zu 130 Prozent des Kaufpreises. Damit kann sich der neue Eigentümer gleich komplett neu einrichten oder einen bestehenden Ratenkredit mit umschulden.

Hinter den Angeboten der Kreditvermittler stehen oft ausländische Banken, etwa die niederländische Bank ABN Amro, die zur amerikanischen Investmentgesellschaft Flowers gehörende NIBC oder GMAC-RFC, eine Tochter des Automobilkonzerns General Motors. Kredite für Kunden mit fehlendem oder geringem Eigenkapital sind für sie eine Marktlücke, die sie zum Einstieg in den deutschen ­Hypothekenmarkt nutzen.

Doch inzwischen mischen auch viele heimische Banken mit. In unserer aktuellen Umfrage unter 53 Banken und Kreditvermittlern nannten die Vermittler am häufigsten die Deutsche Kreditbank (DKB) als günstigen Finanzierungspartner. Auch Großbanken wie die Deutsche und die Dresdner Bank sowie eine Reihe von Sparkassen und Genossenschaftsbanken bieten Vollfinanzierungen an.

Früher ins Eigenheim

Jetzt kaufen statt mühselig viele Jahre lang Eigenkapital zu sparen – diese Strategie hat durchaus ihren Reiz. Der Verzicht auf eine lange Ansparphase ermöglicht es zum Beispiel jungen Familien, früher ins Eigenheim zu ziehen. Sie profitieren außerdem von den heute niedrigen Zinsen und Immobilienpreisen. In ein paar Jahren könnte das Eigenheim durch steigende Zinsen und Preise deutlich teurer werden.

Hohe monatliche Belastung

„Zu empfehlen sind Vollfinanzierungen aber nur, wenn Job und hohes Einkommen absolut sicher sind“, warnt Thomas Bieler, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Denn eine Baufinanzierung mit geringem Eigenkapital oder sogar ohne eigenes Geld ist mit erheblichen Risiken verbunden.

Hohe Darlehenssummen und Risikoaufschläge der Banken treiben auch die monatlichen Raten in die Höhe. Sie liegen für eine Vollfinanzierung um 30 bis 50 Prozent höher als für eine klassische Finanzierung, bei der ein Kreditnehmer 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlt. Die monatliche Belastung fällt zudem viel höher aus als die Miete für eine vergleichbare Mietwohnung.

Schulden nach dem Ausstieg

Dramatisch können die Folgen sein, wenn der Kreditnehmer sein Haus nach ein paar Jahren verkaufen muss, etwa weil er aus ­beruflichen Gründen umziehen muss, arbeitslos wird oder sich nach einer Scheidung die hohen Raten nicht mehr leisten kann.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist das Risiko hoch, dass der Verkaufserlös nicht zur Rückzahlung des Kredits ausreicht und der ehemalige Hausbesitzer auf einem hohen Schuldenberg sitzenbleibt. Besonders groß ist diese Gefahr, wenn er nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten auf Pump finanziert hat (siehe Tabelle „Risiko bei vorzeitigem Ausstieg“).

Banken setzen deshalb für solche Kredite ein erhöhtes „Ausfallrisiko“ an: Sie rechnen damit, dass deutlich mehr Kreditnehmer als bei einer üblichen Finanzierung ­ihre Schulden nicht komplett zurückzahlen können. Dieses Risiko lassen sie sich mit kräftigen Zinsaufschlägen bezahlen.

Will der Kunde statt 80 Prozent den ­gesamten Kaufpreis auf Kredit finanzieren, muss er einen Zinsaufschlag von meist 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten zahlen. Ähnlich hohe Aufschläge kommen hinzu, wenn die Kreditsumme den Kaufpreis übersteigt.

Für Nebenkosten 12 Prozent Zinsen

Auf den ersten Blick scheinen die Zinsaufschläge gar nicht so hoch zu sein. Doch für die Finanzierung der Nebenkosten zahlt der Kunde oft einen höheren Zinssatz als für den Dispokredit auf dem Girokonto. Denn die Aufschläge zahlt er nicht nur auf die zusätzlich benötigte Kreditsumme, sondern auf das gesamte Darlehen.

So bot der Internetvermittler Planethome Mitte April einen 250 000-Euro-Kredit in Höhe von 100 Prozent des Kaufpreises zu einem Effektivzins von 5,00 Prozent an. Für Kunden, die 12 500 Euro ­Nebenkosten mitfinanzieren, erhöhte sich der Effektivzins für den ­Gesamtkredit von 262 500 Euro auf 5,36 Prozent.

Der relativ kleine Kreditanteil von 12 500 Euro für die Nebenkosten kostet den Kunden daher mehr als 1 500 Euro zusätzliche Kreditzinsen im Jahr. Tatsächlich zahlt er daher für die Finanzierung der ­Nebenkosten einen Effektivzins von satten 12,56 Prozent!

Das ist kein Einzelfall. Effektivzinsen von über 7 bis 15 Prozent bezogen auf den Kreditanteil für die Nebenkosten sind bei Banken und Vermittlern nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Dass immer mehr Banken großzügige Kredite vergeben, liegt nicht zuletzt an diesen hohen Zinsgewinnen, die sie damit erzielen.

Schon wegen der Zinsaufschläge empfiehlt es sich, zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln aufzubringen.

Hohes Ausstiegsrisiko, hohe Belastung, höhere Zinssätze: Unterm Strich ist die Baufinanzierung voll auf Pump nur für diejenigen eine Alternative, die über viele Jahre hinaus fest mit einem hohen Einkommen rechnen können.

Das Wichtigste ist ein sicherer Job, im Idealfall als Beamter. Der Kreditnehmer sollte außerdem sicher sein, dass er langfristig in der Immobilie wohnen bleiben wird. Und sein Einkommen muss nicht nur für die relativ hohen Zinsen, sondern auch für eine zügige Tilgung des Kredits reichen. Denn durch eine hohe Tilgung wird das fehlendes Eigenkapital „nachgespart“ und das Risiko wenigstens mit der Zeit deutlich verringert. Die Allianz verlangt deshalb für ihre Vollfinanzierungskredite eine Mindesttilgung von 3 Prozent.

Zu niedrige Mindesteinkommen

Vermittlungsgesellschaften zielen mit ihren Angeboten allerdings auch auf Bauherren und Wohnungskäufer mit eher durchschnittlichem oder sogar niedrigem Einkommen. Unter dem Slogan „Clever finanzieren ohne Eigenkapital“ stellt der Vermittler DTW Kunden mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 1 500 ­Euro einen Baukredit bis zu 162 000 Euro in Aussicht.

Das ist nicht clever, sondern ruinös. Bei einem so hohen Darlehen gehen rund 60 Prozent des Einkommens allein für Zins und Tilgung drauf. Dazu kommen die laufenden Bewirtschaftungskosten fürs Haus oder das Hausgeld für die Eigentums­wohnung.

Der Vermittler BF.direkt verspricht einem Ehepaar mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 2 500 Euro ein Baudarlehen von „mindestens 260 000 Euro“. Lässt sich das Ehepaar darauf ein, zahlt es bei einem Zinssatz von 5 Prozent und 2 Prozent Tilgung eine Monatsrate von 1 517 Euro. Dazu kommen laufende Kosten fürs Haus von 250 bis 300 Euro. Für sämtliche anderen Lebenshaltungskosten blieben kaum mehr als 700 Euro im ­Monat übrig.

Auch andere Banken wie die Citibank und Vermittlungsgesellschaften wie Hypothekendiscount oder Haus & Geld gaben in unserer Umfrage fahrlässig niedrige Mindesteinkommen für die angebotenen Kredite an.

Thomas Bieler kann darüber nur den Kopf schütteln: „Für den Traum vom Eigenheim müssen sich Bauherren in solchen Fällen auf ein Leben auf Hartz-IV-Niveau einstellen. Da ist ein böses Erwachen programmiert.“

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