Immobilien­kredit Special

Kreditnehmer müssender­zeit oft mehrere Zehn­tausend Euro Entschädigung an die Bank zahlen, wenn sie ihren Kredit vorzeitig zurück­zahlen.

Ein früher Ausstieg aus einem Kredit ist derzeit so teuer wie nie. Gegen über­höhte Bank­forderungen können sich Kreditnehmer wehren.

Die Zinsen für Hypothekendarlehen purzeln seit Jahren von einem Tiefst­stand zum nächsten. Die Kehr­seite bekommen Kreditnehmer zu spüren, die ihr Haus verkaufen wollen – oder müssen. Für die vorzeitige Rück­zahlung des Kredits verlangen Banken derzeit Rekord­summen, oft 20 Prozent der Rest­schuld und mehr.

Haupt­grund für die extremen Bank­forderungen sind die stark gesunkenen Zinsen am Kapitalmarkt. Zahlt der Kreditnehmer sein Darlehen vor Ende der Zins­bindung zurück, darf die Bank einen Ausgleich verlangen, wenn sie das Geld während der Rest­lauf­zeit nicht mehr zum vereinbarten Zins­satz anlegen kann. Je größer der Abstand zwischen dem Vertrags­zins­satz und der Rendite für Hypothekenpfand­briefe zum Zeit­punkt der Rück­zahlung, desto mehr muss der Kreditnehmer zahlen.

Sind die Zinsen seit Vertrags­abschluss stark gesunken, steigt die Entschädigung bis in schwindelnde Höhen. Der scheinbar sichere Fest­zins­kredit wird beim vorzeitigen Ausstieg zum unkalkulier­baren Risiko.

Viele Banken kassieren zu viel

Verstärkt wird das Problem, weil Banken oft mehr kassieren, als ihnen nach der Recht­sprechung zusteht. Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen kennt viele Beispiele. „Banken haben oft nicht berück­sichtigt, dass der Kunde im Vertrag das Recht zu Sondertilgungen hatte oder den Tilgungs­satz erhöhen durfte.“ Das müssen sie aber, entschied Anfang des Jahres der Bundes­gerichts­hof (Az. XI ZR 388/14).

Nach dem Urteil ist der Zins­schaden der Bank so zu berechnen, als schöpfe der Kunde seine Tilgungs­rechte während der restlichen Zins­bindung voll aus. „Im Vergleich zu Krediten mit starrer Tilgung fällt die Entschädigung regel­mäßig um einige Tausend Euro nied­riger aus“, sagt Schwarz.

Beispiel: Ein Kreditnehmer hat im August 2015 eine Rest­schuld von 150 000 Euro bezahlt, fünf Jahre vor Ende der Zins­bindung. Der Zins­satz betrug 3,5 Prozent, die Monats­rate 800 Euro. Ohne Sondertilgungs­recht durfte die Bank 21 500 Euro Entschädigung fordern. Mit einem jähr­lichen Sondertilgungs­recht von 20 000 Euro sinkt die zulässige Entschädigung auf 12 000 Euro.

Forwarddarlehen falsch abge­rechnet

Über­höhte Forderungen stellen Banken oft auch an Kunden, die ein Forwarddarlehen vorzeitig ablösen. Wer mit seiner Bank bereits Jahre vor Ende der ersten Zins­bindung einen Anschluss­zins­satz vereinbart, darf so ein Forwarddarlehen bereits zehn Jahre plus sechs Monate Kündigungs­frist nach Abschluss der Verlängerungs­ver­einbarung ohne Entschädigung zurück­zahlen. Tilgt er vorher, darf die Bank längs­tens bis zu diesem Termin einen Zins­schaden berechnen. Viele Banken kalkulieren aber bis zum Ende der Zins­bindung – und kassieren für mehrere Jahre Zinsen, die ihnen nicht zustehen.

Viel Streit ums Detail

Strittig sind auch andere Kriterien, mit denen Banken die Entschädigung berechnen.

Risiko. Vom Zins­schaden müssen Banken einen angemessenen Betrag für das Kreditrisiko abziehen, das durch die Rück­zahlung entfällt. Banken setzen dafür Minisätze von 0,05 oder 0,06 Prozent der Rest­schuld im Jahr an – nur ein Bruch­teil der Risiko­zuschläge, die sie von Kunden mit weniger als 20 Prozent Eigen­kapital verlangen.

Abrechnungs­zeitraum. Für die Berechnung der Entschädigung ist das Datum maßgeblich, an dem der Kredit vorzeitig zurück­gezahlt wird. Viele Banken kalkulieren bereits vorher und behalten sich eine Neube­rechnung vor, falls sich die Zinsen am Kapitalmarkt bis zum Rück­zahlungs­termin ändern. Das geschieht oft einseitig: Sind die Zinsen gesunken, fordert die Bank eine höhere Entschädigung. Sind die Zinsen gestiegen, entfällt die Korrektur, die zugunsten der Kunden nötig wäre.

Kündigung. Kündigt die Bank wegen Zahlungs­verzugs, stehen ihr nur Verzugs­zinsen zu, aber keine Vorfälligkeits­entschädigung (Urteil des Bundes­gerichts­hofs, Az. XI ZR 103/15). In der Vergangenheit haben Banken regel­mäßig aber beides kassiert.

Arbeits­gruppe prüft Reform

Bundes­justiz- und Finanz­ministerium haben inzwischen eine Arbeits­gruppe einge­setzt, die prüfen soll, wie die Regeln zur Vorfälligkeits­entschädigung verbessert werden können. Mit dabei ist Frank-Christian Pauli vom Verbraucherzentrale Bundes­verband. Für ihn steht fest: „Wir brauchen nicht nur klare und faire Regeln für die Berechnung, sondern auch eine Begrenzung der Vorfälligkeits­entschädigung.“

Für betroffene Kreditnehmer wird die Lage immer prekärer. Im September rutschten die Renditen für Pfand­briefe mit bis zu sieben Jahren Lauf­zeit ins Minus. Die Folge: Für die vorzeitige Rück­zahlung sollen Kunden jetzt mehr Entschädigung an die Bank leisten, als sie an Zinsen in der restlichen Kredit­lauf­zeit hätten zahlen müssen.

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