Immobilienkredit Special

Für viele Bausparer lohnt es sich zurzeit nicht, das Darlehen von der Bausparkasse abzurufen. Oft ist es besser, nur das Guthaben zu nutzen.

Die Zuteilung ihres Bausparvertrags endet für viele Bausparer derzeit mit einer Enttäuschung: Das Kreditangebot ihrer Bausparkasse ist teurer als das einer Bank.

Dabei haben sie den Bausparvertrag nur wegen der Aussicht auf ein günstiges Darlehen abgeschlossen. Jahrelang haben sie dafür niedrige Sparzinsen in Kauf genommen.

Nun nutzt ihnen das Bauspardarlehen nichts, weil die Banken noch billiger sind. In vielen alten Bausparverträgen, die heute zugeteilt werden, stehen noch Darlehenszinssätze von 4,25 bis über 5 Prozent. Dazu kommt häufig eine Gebühr von 2 bis 3 Prozent der Kreditsumme. Der Effektivzins beträgt deshalb oft mehr als 5 bis 6 Prozent. Banken bieten ihre Immobiliendarlehen dagegen schon für weniger als 4 Prozent an.

Dann ist klar: Bausparer sollten sich nur ihr Guthaben auszahlen lassen, auf das Darlehen von der Bausparkasse verzichten und ihre Immobilie komplett über eine Bank finanzieren. Das gilt erst recht, wenn die Bausparkasse bei Darlehensverzicht Bonuszinsen zahlt.

Verzichten kann sich in solchen Fällen sehr lohnen: Bei einer Kreditsumme von 50 000 Euro sparen Kreditnehmer oft mehr als 3 000 Euro Zinsen, wenn sie statt des Bauspardarlehens ein höheres Bankdarlehen aufnehmen.

Mit Bankdarlehen vergleichen

Die Entscheidung für oder gegen das Bauspardarlehen ist aber nicht immer einfach. Vor allem in neueren Bauspartarifen sehen die Zinsen für das Bauspardarlehen ähnlich niedrig aus wie die für einen Bankkredit. Dann ist ein genauerer Blick nötig. Finanztest hilft, die Angaben der Banken und Bausparkassen gegenüberzustellen.

Normalerweise lassen sich Kredite mit ähnlicher Laufzeit gut anhand der Effektivzinsen vergleichen. Im Effektivzins für Bankdarlehen sind die wichtigsten Kreditkosten enthalten – neben den Zinsen zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsprovisionen und die Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Das schreibt die Preisangabenverordnung vor.

Für den Effektivzins von Bauspardarlehen gelten jedoch Sonderregeln. Die Berechnung ist ungenau. Einige Kosten werden falsch oder gar nicht berücksichtigt, auch wenn sich die Bausparkassen an das Gesetz halten. Der gesetzliche Effektivzins liegt höher oder niedriger als der Effektivzins, den Bausparer für ihren Kredit tatsächlich zahlen müssen (siehe Bauspardarlehen und Tabelle „Effektivzins mit Tücken“).

Echten Effektivzins berechnen

Für einen fairen Vergleich mit einem Bankdarlehen benötigen Bausparer von ihrer Bausparkasse ein konkretes Angebot mit einer Reihe von Angaben:

  • den Auszahlungsbetrag, die Monatsrate und die Laufzeit des Bauspardarlehens,
  • das Guthaben, das die Kasse auszahlen würde, wenn der Kunde auf das Darlehen verzichtet – je nach Tarif mit Bonuszinsen und Erstattung der Abschlussgebühr,
  • falls der Vertrag noch nicht zugeteilt ist: einen Ansparplan bis zur Zuteilung sowie die Konditionen für einen Zwischenkredit.

Mit diesen Angaben lässt sich der tatsächliche Effektivzins der Bausparfinanzierung berechnen . Bausparer können dazu den kostenlosen Finanztest-Rechner im Internet benutzen (Rechner-Bauspardarlehen). Auch die Verbraucherzentralen helfen bei der Entscheidung.

Im Nachrang günstiger

Bausparer, die ein Darlehen von mehr als 60 Prozent des geschätzten Immobilienwerts benötigen, sollten noch einen besonderen Vorzug der Bausparkassen einrechnen: Sie begnügen sich damit, dass ihr Kredit an zweiter oder dritter Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Der erste Rang bleibt frei für das Darlehen einer Bank.

Das ist wichtig, weil die Topkonditionen der Banken nur für erstrangige Darlehen bis zu 60 Prozent des geschätzten Immobilienwerts gelten. Nimmt der Kunde ein höheres Darlehen auf, verteuert sich der gesamte Kredit meist um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte.

Den Zinsaufschlag der Bank können sich Immobilienkäufer mit einem ausreichend hohen Bauspardarlehen sparen. Die Bausparkassen berechnen für nachrangige Darlehen keinen Aufschlag. Für sie ist nur entscheidend, dass die Summe aus Bauspardarlehen und den vorrangig eingetragenen Grundschulden 80 Prozent des Immobilienwerts nicht übersteigt.

Kunden, die mit einem 60-Prozent-Darlehen nicht auskommen, müssen den Effektivzins des Bausparkredits dem Effektivzins für den nachrangigen Anteil des Bankkredits gegenüberstellen. Oder sie vergleichen die Kombination aus Bank- und Bauspardarlehen direkt mit der Komplettfinanzierung durch die Bank. Dabei hilft ihnen unser Rechner „Kredite optimal kombinieren“ im Internet (www.test.de/rechner-kreditkombi).

Ein Beispiel zeigt die Tabelle: Der Zinssatz für das Bauspardarlehen erscheint auf den ersten Blick hoch. Trotzdem lohnt es sich. Denn mit dem Bauspardarlehen wird der Bankkredit günstiger.

Kündigung kann nachteilig sein

Knifflig wird es, wenn der Bausparer das Darlehen nicht haben will und der Vertrag noch nicht zugeteilt ist. Dann liegt es nahe, zu kündigen, um schnell an das Guthaben zu kommen. Je nach Tarif zahlt die Bausparkasse das Guthaben drei bis sechs Monate später aus. Gegen einen Abschlag bekommen die Kunden ihr Geld auch sofort.

Doch Vorsicht: Wenn sie kündigen, verlieren Bausparer oft den Anspruch auf Bonuszinsen. Sind seit Vertragsabschluss noch keine sieben Jahre vorbei, gehen außerdem alle staatlichen Wohnungsbauprämien verloren. In diesen Fällen ist es besser, den Vertrag noch bis zur Zuteilung zu behalten.

Die Wartezeit können Bausparer abkürzen. Haben sie das Mindestguthaben nicht erreicht, können sie zum Beispiel den fehlenden Betrag einzahlen. Ihr Vertrag wird dann oft schon nach wenigen Monaten zugeteilt. Auch eine Herabsetzung der Bausparsumme beschleunigt die Zuteilung.

Egal, ob sie das Bauspardarlehen nehmen oder nicht: Am besten kümmern sich Bausparer um ihren Vertrag, sobald sich ihre Immobilienpläne klar abzeichnen. Dann lässt er sich oft noch so anpassen, dass ihnen das Geld von der Bausparkasse pünktlich zur Verfügung steht.

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