Immobilienkredit Test

Hauseigentümer können sich jetzt mit einem günstigen Anschlusskredit die Niedrigzinsen von heute für die Zukunft sichern.

Hauseigentümerin Franziska Ahlemann muss noch zweieinhalb Jahre den hohen Zins von 5,5 Prozent zahlen. Erst dann läuft die zehnjährige Zinsbindung ihres Immobilienkredits aus. Glücklicher wäre sie, wenn sie sich schon heute von der alten Hypothek befreien könnte. Denn im Moment bieten Banken Anschlusskredite mit einem Zinssatz von unter 4 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung an.

Die Berlinerin muss noch warten. Trotzdem profitiert sie von den selten günstigen Kreditkonditionen für Bauherren und Wohnungskäufer. Ahlemann hat gerade ein Forwarddarlehen (englisch: forward = vorwärts) für die Zeit abgeschlossen, wenn sie aus ihrem alten Kredit aussteigen kann.

Ahlemann hat sich einen Anschlusskredit des Vermittlers Interhyp ausgesucht und damit einen Zinssatz von effektiv 3,77 Prozent schon heute bis zum geplanten Ende der Tilgungszeit 2018 festgezurrt. Die Zinsbindung beträgt fünf Jahre.

Seit sie das Darlehen abgeschlossen hat, kann Ahlemann mit einer festen Monatsrate die gesamte Finanzierung bis zum Ende planen, und das zu Superkonditionen. Wer dagegen noch abwartet und auf weiter sinkende Bauzinsen spekuliert, kann bald von steigenden Zinsen überrascht werden. Die Chance der Topkonditionen wäre vertan.

Forwarddarlehen können Hauseigentümer bei vielen Banken mit einer Vorlaufzeit bis zu fünf Jahren abschließen. Vereinbaren sie außerdem einen festen Zinssatz bis zum Ende der Kreditlaufzeit, sind sie ein für alle Mal vor steigenden Zinsen geschützt.

Über 20 000 Euro Zinsunterschied

Wir haben die Konditionen für Anschlusskredite und Forwarddarlehen von 80 bundesweiten Banken, Regionalbanken, Vermittlungsgesellschaften und Versicherungen ermittelt. Die besten Zinsen bieten oft die Institute, die selbst keine Kredite vergeben, sondern sie lediglich vermitteln. Dazu gehören Accedo, MKiB oder DTW. Auch regionale Banken wie die Volksbank Düsseldorf Neuss und die Volksbank Münster sind mit günstigen Krediten ganz vorn dabei.

Im Test waren Finanzierungen mit unterschiedlichen Vorlaufzeiten und Zinsbindungen. Die Restschuld beträgt in unseren Modellfällen immer 100 000 Euro, zwei Drittel des Immobilienwerts. Die Raten sind so kalkuliert, dass der Kunde jährlich 3 Prozent tilgt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld.

Günstigstes und teuerstes Darlehen lagen oft um mehr als einen Prozentpunkt auseinander, das führt zu Preisunterschieden von vielen tausend Euro.

Für das Forwarddarlehen mit drei Jahren Vorlaufzeit und 15 Jahren Zinsbindung beispielsweise verlangten die günstigsten Anbieter Accedo und DTW einen Effektivzins von 4,54 Prozent. Für das gleiche Darlehen berechnet die Augsburger Aktienbank dagegen 5,96 Prozent Effektivzins. Der Zinsunterschied in unserem Modellfall summiert sich über die 15-jährige Laufzeit auf fast 21 100 Euro.

Kreditnehmer, die diesen günstigen Kredit abschließen, kommen früher von ihrem Schuldenberg herunter.

Lange Vorlaufzeit kostet Geld

Je länger die Zinsbindung, desto teurer wird das Darlehen. So liegen die Zinssätze für Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung derzeit gut 0,3 Prozentpunkte höher als die für Kredite mit 10 Jahren Zinsbindung.

Hinzu kommen Forwardzuschläge, die um so höher ausfallen, je länger das alte Darlehen noch läuft und der Anschlusskredit in der Warteschleife hängt.

Für die Vorlaufzeit verlangen die Institute sehr unterschiedliche Preise. Mit 0,25 Prozent Zuschlag für drei Jahre Vorlaufzeit sind Baufi Direkt, DTW und Debeka die günstigsten für eine 10-jährige Zinsbindung. Für dieselbe Vorlaufzeit schlagen Augsburger Aktienbank, Huk-Coburg und ING-Diba stolze 1,25 Prozent auf.

Kommen Kreditnehmer also erst in drei Jahren aus ihrem alten Darlehen heraus, müssen sie im Durchschnitt mit einem Zinsaufschlag von gut einem halben Prozentpunkt rechnen. So hoch müssen die Zinsen mindestens steigen, damit sich im Nachhinein das Forwarddarlehen gelohnt hat. Denn solche Darlehen lohnen sich immer nur bei steigenden Zinsen.

Forwarddarlehen mit Ausstiegsrecht

Sinken die Zinsen bis zum Umstieg auf das Forwarddarlehen wider Erwarten, hat sich der Kunde verspekuliert. Dann hat der Hausbesitzer den teuren Kredit gebucht und kommt nicht davon los – es sei denn er hat ein Forwarddarlehen mit Kündigungsrecht abgeschlossen.

Solche Kredite mit Hintertürchen sind nicht so verbreitet und etwas teurer, sie haben aber einen Vorteil: Sinken die Zinsen, wird der Kunde den dann teuren Kredit nach gut drei Jahren Laufzeit wieder los.

Das zinsgünstigste Forwarddarlehen mit Kündigungsrecht im Test hat die Volksbank Düsseldorf Neuss. Für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und einem Vorlauf von drei Jahren zahlt unser Modell-Bauherr 4,72 Prozent Zinsen. Das sind 0,3 Prozent mehr als für ein vergleichbares Forwarddarlehen ohne die Option einer Kündigung.

Mit einem solchen Aufschlag oder etwas mehr müssen die Kreditnehmer die doppelte Absicherung bezahlen. Dafür brauchen sie weder steigende noch fallende Zinsen zu fürchten.

Damit sich so ein Darlehen bei einer Vorlaufzeit von beispielsweise drei Jahren lohnt, müssten die Zinsen in den nächsten drei Jahren allerdings um mindestens 1 Prozentpunkt steigen.

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