
Von den aktuellen Niedrigzinsen können viele Immobilieneigentümer mit älteren Krediten nur träumen. Doch auch sie können mit unseren Tipps oft tausende Euro sparen.
Sie zahlen mehr als 4 Prozent für ihren Immobilienkredit und kommen nicht so ohne weiteres raus aus dem Vertrag. Haus- und Wohnungseigentümer, die ihren Kredit vor Jahren abgeschlossen haben, könnten bei aktuellen Angeboten für 2,5 Prozent glatt neidisch werden. Finanztest sagt, wie sie ihre Finanzierung günstiger machen können – oder sicherer.
Vorzeitig raus aus teuren Verträgen

Kreditkunden, die noch ein teures Bauspardarlehen abzahlen, haben es besonders leicht, zu einem günstigeren Kredit umzuschulden. Denn ihr Bauspardarlehen dürfen sie tilgen, wann sie wollen.
Fein raus sind auch Kreditkunden, die ihr Darlehen bereits vor 2004 mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren abgeschlossen haben. Egal, was im Vertrag steht: Sind zehn Jahre seit der Auszahlung vorbei, können sie jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht verlangen.
Wer so einen Vertrag hat, sollte nicht zögern, wenn die Zehnjahresfrist um ist oder demnächst abläuft. Er wird heute fast immer einen viel günstigeren Kredit finden.
In den ersten zehn Jahren ist eine Umschuldung dagegen meist nur mit Zustimmung der Bank möglich, sofern die Zinsbindung noch läuft. Die Banken verlangen dafür meist eine hohe Entschädigung, die jede Zinsersparnis zunichte macht (siehe Teuren Kreditvertrag widerrufen).
Tipp. Holen Sie sich sofort Angebote für einen Umschuldungskredit ein, wenn Sie für Ihren alten Vertrag ein Kündigungsrecht haben. Kündigen Sie aber erst, wenn Sie eine feste Zusage für den neuen Kredit haben.
Sparen durch höhere Tilgung

Sparchancen gibt es auch für Kreditnehmer, die an ihren alten Vertrag gebunden sind. Viele haben heute mehr finanziellen Spielraum als in den ersten Jahren nach dem Bau. Den sollten sie nutzen, um ihre Schulden schneller abzubauen. Voraussetzung ist, dass ihr Vertrag Sondertilgungen erlaubt oder die Möglichkeit bietet, den Tilgungssatz zu erhöhen.
Die Rechnung ist einfach: Jeder Euro, den die Kunden zusätzlich tilgen, beschert ihnen eine sichere Zinsersparnis in Höhe des Kredit-Effektivzinses. So viel Rendite ist mit keiner vergleichbaren Geldanlage drin.
Eine Sondertilgung von beispielsweise 5 000 Euro bringt bei einem Zinssatz von 5 Prozent innerhalb von fünf Jahren 1 381 Euro Zinsersparnis. Das gleiche Geld zu 1,5 Prozent bei der Bank angelegt, würde fast 1 000 Euro weniger bringen.
Sondertilgungen verringern außerdem die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung – entsprechend geringer wirken sich mögliche Zinserhöhungen aus.
Tipp. Prüfen Sie, ob Sie Geldanlagen für eine Sondertilgung auflösen können. Sie können zum Beispiel das Guthaben aus einem Riester-Vertrag zur Schuldentilgung verwenden. Das ist jetzt ohne Verlust der Riester-Förderung möglich (siehe Neue Förderung fürs Eigenheim: Schulden weg mit Riester).
Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Läuft die Zinsbindung innerhalb der nächsten drei Jahre ab, können sich Kreditnehmer schon heute niedrige Zinsen für ihren Anschlusskredit sichern. Dafür bieten Banken sogenannte Forwardarlehen an. Der englische „forward“ bedeutet „nach vorn“. Die Konditionen solcher Kredite werden schon Jahre im Voraus fest vereinbart.
Forwarddarlehen sind allerdings teurer als Immobilienkredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlaufzeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher ist der Zinsaufschlag. Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken einen Zinsaufschlag von meist 0,02 bis 0,04 Prozentpunkten. Für eine Vorlaufzeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag derzeit im Schnitt etwa einen halben Prozentpunkt.
Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn die Zinsen steigen. Falls sie sinken, hat der Kreditnehmer nichts davon. Er muss den Kredit auch in diesem Fall zum vereinbarten Zinssatz abnehmen. Ein Forwarddarlehen ist deshalb nicht in jedem Fall eine günstige Lösung, aber eine sichere.
Tipp. Holen Sie auch von Kreditvermittlern wie Interhyp oder Dr. Klein Angebote ein. Sie arbeiten mit vielen Banken zusammen und wissen, welche Institute gerade besonders günstige Zinsen für Forwarddarlehen haben.
Vorbeugen mit Bausparvertrag

Forwarddarlehen bieten die meisten Banken nur bis zu drei Jahren im Voraus an. Dauert es länger bis zum Ende der Zinsbindung, können sich Hauseigentümer mit einem Bausparvertrag gegen einen Zinsanstieg wappnen. Sie zahlen dafür zunächst Sparbeiträge, die nur mit 0,25 bis 1,0 Prozent verzinst werden. Im Gegenzug garantiert ihnen die Bausparkasse ein Darlehen zu einem Zinssatz von meist nur 2,0 bis 3,5 Prozent, das sie nach einigen Jahren Sparzeit zusammen mit dem Guthaben auszahlt. Mit der Bausparsumme aus Guthaben und Darlehen können Hauseigentümer zum Ende der Zinsbindung einen Teil ihres alten Darlehens ablösen.
Die Bausparvariante bietet sich vor allem für Kreditnehmer an, die auf ihre Bausparbeiträge eine staatliche Förderung bekommen. Das können Riester-Zulagen sein, aber auch staatliche Wohnungsbauprämien.
Die Prämien gibt es für Bausparer mit einem zu versteuernden Einkommen bis zu 25 600 Euro im Jahr (Ehepaare bis zu 51 200 Euro).
Tipp. Lassen Sie sich für den Bausparvertrag einen Spar- und Tilgungsplan erstellen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag spätestens zum Ende der Zinsbindung Ihres Bankdarlehens zugeteilt wird. Informationen zur Bausparförderung finden Sie im Test: Immobilienfinanzierung und im Ressort Eigenheim + Miete.
Gebühren zurückholen

Viele Kunden können sich Kreditgebühren zurückholen, die sie an die Bank zahlen mussten. Das können Kontogebühren von 15 Euro im Jahr sein, aber auch Bearbeitungsgebühren von mehr als 1 000 Euro.
Kontoführungsgebühren sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) für Kredite nicht zulässig (Az. XI ZR 388/10). Das Gleiche gilt nach Ansicht der überwältigenden Mehrheit der Gerichte auch für eine Bearbeitungsgebühr. Kunden können mindestens die seit 2011 gezahlten Gebühren zurückfordern. Ältere Ansprüche können bereits verjährt sein.
Tipp. Am 13. Mai 2014 wird der BGH endgültig entscheiden, ob die Bearbeitungsgebühr bei Krediten zulässig ist. Fordern Sie die Gebühr zurück, falls die Richter die bisherige Rechtsprechung bestätigen.
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- Mit dem richtigen Baukredit können Sie viele Zehntausend Euro Zinsen sparen. Dabei helfen unser Kredit-Vergleich, ein Check der Darlehensbedingungen und der Testbericht.
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- Viele Immobilienkredite sind fehlerhaft. Bauherren und Hauskäufer können sie widerrufen. Im Einzelfall kann das immer noch Tausende Euro bringen.
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- Kreditnehmer, die ihr Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen, müssen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Hier können Sie berechnen, wie viel die Bank verlangen darf.
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@Schneider0211: Ihre Frage können wir so nicht beantworten, denn wir kennen Ihren Vertrag nicht im Einzelnen. Bitte wenden Sie sich mit den Unterlagen an die Verbraucherzentrale Ihres Bundeslandes. Dort kann man den Vertrag genau prüfen. www.verbraucherzentrale.de (PH)
Ich habe für die Restfinanzierung einer Eigentumswohnung ein Forwarddarlehen zu 0,95% bis 2029 Aussicht. Im Vertrag steht aber auch der veränderliche Sollzinssatz von 3,00%. Ist das eine akzeptable Bedingung?
@ beklu...
Genau richtig..!! Bravo und Glückwunsch für den Kommentar.
Wollen billiges Baugeld/Finanzierung und dann noch nicht mal 1,50 Öken für zahlen wollen. Traurig..!!
Man bekommt gebündelt und übersichtlich Informationen zur Verfügung gestellt, die man sich sonst selbst mühsam zusammensuchen müsste. Und wer 1,50 € nicht hat, um für gute Inhalte zu zahlen, sollte vielleicht morgens im Bett bleiben, damit er seine Kleider und Schuhe nicht abnutzt und auch sonst keine Kosten verursacht.
Das bisschen Information hatte ich auch schon mit Eigenrecherche im Internet erhalten.