Immobilien­kredit: So kommen Sie aus alten Kredit­verträgen raus

Vorzeitig raus aus teuren Verträgen

Kredit­kunden, die noch ein teures Bauspardarlehen abzahlen, haben es besonders leicht, zu einem güns­tigeren Kredit umzu­schulden. Denn ihr Bauspardarlehen dürfen sie tilgen, wann sie wollen.

Fein raus sind auch Kredit­kunden, die ihr Darlehen bereits vor 2004 mit einer Zins­bindung von mehr als zehn Jahren abge­schlossen haben. Egal, was im Vertrag steht: Sind zehn Jahre seit der Auszahlung vorbei, können sie jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeits­entschädigung darf die Bank nicht verlangen.

Wer so einen Vertrag hat, sollte nicht zögern, wenn die Zehn­jahres­frist um ist oder demnächst abläuft. Er wird heute fast immer einen viel güns­tigeren Kredit finden.

In den ersten zehn Jahren ist eine Umschuldung dagegen meist nur mit Zustimmung der Bank möglich, sofern die Zins­bindung noch läuft. Die Banken verlangen dafür meist eine hohe Entschädigung, die jede Zins­ersparnis zunichte macht (siehe Teuren Kreditvertrag widerrufen).

Tipp. Holen Sie sich sofort Angebote für einen Umschuldungs­kredit ein, wenn Sie für Ihren alten Vertrag ein Kündigungs­recht haben. Kündigen Sie aber erst, wenn Sie eine feste Zusage für den neuen Kredit haben.

Sparen durch höhere Tilgung

Spar­chancen gibt es auch für Kreditnehmer, die an ihren alten Vertrag gebunden sind. Viele haben heute mehr finanziellen Spielraum als in den ersten Jahren nach dem Bau. Den sollten sie nutzen, um ihre Schulden schneller abzu­bauen. Voraus­setzung ist, dass ihr Vertrag Sondertilgungen erlaubt oder die Möglich­keit bietet, den Tilgungs­satz zu erhöhen.

Die Rechnung ist einfach: Jeder Euro, den die Kunden zusätzlich tilgen, beschert ihnen eine sichere Zins­ersparnis in Höhe des Kredit-Effektivzinses. So viel Rendite ist mit keiner vergleich­baren Geld­anlage drin.

Eine Sondertilgung von beispiels­weise 5 000 Euro bringt bei einem Zins­satz von 5 Prozent inner­halb von fünf Jahren 1 381 Euro Zins­ersparnis. Das gleiche Geld zu 1,5 Prozent bei der Bank angelegt, würde fast 1 000 Euro weniger bringen.

Sondertilgungen verringern außerdem die Rest­schuld zum Ablauf der Zins­bindung – entsprechend geringer wirken sich mögliche Zins­erhöhungen aus.

Tipp. Prüfen Sie, ob Sie Geld­anlagen für eine Sondertilgung auflösen können. Sie können zum Beispiel das Guthaben aus einem Riester-Vertrag zur Schuldentilgung verwenden. Das ist jetzt ohne Verlust der Riester-Förderung möglich (siehe Neue Förderung fürs Eigenheim: Schulden weg mit Riester).

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Läuft die Zins­bindung inner­halb der nächsten drei Jahre ab, können sich Kreditnehmer schon heute nied­rige Zinsen für ihren Anschluss­kredit sichern. Dafür bieten Banken sogenannte Forwardarlehen an. Der eng­lische „forward“ bedeutet „nach vorn“. Die Konditionen solcher Kredite werden schon Jahre im Voraus fest vereinbart.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als Immobilien­kredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher ist der Zins­aufschlag. Die ersten drei bis sechs Monate sind in der Regel frei. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits berechnen Banken einen Zins­aufschlag von meist 0,02 bis 0,04 Prozent­punkten. Für eine Vorlauf­zeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag derzeit im Schnitt etwa einen halben Prozent­punkt.

Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn die Zinsen steigen. Falls sie sinken, hat der Kreditnehmer nichts davon. Er muss den Kredit auch in diesem Fall zum vereinbarten Zins­satz abnehmen. Ein Forwarddarlehen ist deshalb nicht in jedem Fall eine güns­tige Lösung, aber eine sichere.

Tipp. Holen Sie auch von Kredit­vermitt­lern wie Interhyp oder Dr. Klein Angebote ein. Sie arbeiten mit vielen Banken zusammen und wissen, welche Institute gerade besonders güns­tige Zinsen für Forwarddarlehen haben.

Vorbeugen mit Bauspar­vertrag

Forwarddarlehen bieten die meisten Banken nur bis zu drei Jahren im Voraus an. Dauert es länger bis zum Ende der Zins­bindung, können sich Haus­eigentümer mit einem Bauspar­vertrag gegen einen Zins­anstieg wappnen. Sie zahlen dafür zunächst Sparbeiträge, die nur mit 0,25 bis 1,0 Prozent verzinst werden. Im Gegen­zug garan­tiert ihnen die Bausparkasse ein Darlehen zu einem Zins­satz von meist nur 2,0 bis 3,5 Prozent, das sie nach einigen Jahren Spar­zeit zusammen mit dem Guthaben auszahlt. Mit der Bausparsumme aus Guthaben und Darlehen können Haus­eigentümer zum Ende der Zins­bindung einen Teil ihres alten Darlehens ablösen.

Die Bauspar­variante bietet sich vor allem für Kreditnehmer an, die auf ihre Bausparbeiträge eine staatliche Förderung bekommen. Das können Riester-Zulagen sein, aber auch staatliche Wohnungs­bauprämien.

Die Prämien gibt es für Bausparer mit einem zu versteuernden Einkommen bis zu 25 600 Euro im Jahr (Ehepaare bis zu 51 200 Euro).

Tipp. Lassen Sie sich für den Bauspar­vertrag einen Spar- und Tilgungs­plan erstellen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag spätestens zum Ende der Zins­bindung Ihres Bank­darlehens zugeteilt wird. Informationen zur Bauspar­förderung finden Sie im Test: Immobilienfinanzierung und im Ressort Eigenheim + Miete.

Gebühren zurück­holen

Viele Kunden können sich Kredit­gebühren zurück­holen, die sie an die Bank zahlen mussten. Das können Konto­gebühren von 15 Euro im Jahr sein, aber auch Bearbeitungs­gebühren von mehr als 1 000 Euro.

Konto­führungs­gebühren sind nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (BGH) für Kredite nicht zulässig (Az. XI ZR 388/10). Das Gleiche gilt nach Ansicht der über­wältigenden Mehr­heit der Gerichte auch für eine Bearbeitungs­gebühr. Kunden können mindestens die seit 2011 gezahlten Gebühren zurück­fordern. Ältere Ansprüche können bereits verjährt sein.

Tipp. Am 13. Mai 2014 wird der BGH endgültig entscheiden, ob die Bearbeitungs­gebühr bei Krediten zulässig ist. Fordern Sie die Gebühr zurück, falls die Richter die bisherige Recht­sprechung bestätigen.