Immobilien­kredit Test

Eine möglichst lange Zins­bindung ist für Immobilienkäufer die sicherste Variante – aber nicht immer die beste.

Wenn sie ihren Kredit aufnehmen, wissen die wenigsten Immobilienkäufer, wie viel Zinsen sie dafür insgesamt zahlen werden. Der Zins­satz steht üblicher­weise nur für den ersten Finanzierungs­abschnitt von beispiels­weise zehn Jahren fest. Zum Ende der Zins­bindung benötigen sie einen Anschluss­kredit in Höhe der Rest­schuld – zu einem ungewissen Zins­satz.

Angesichts nied­riger Zinsen setzen Kreditnehmer zunehmend auf eine möglichst lange Zins­garantie. Schloss noch im Jahr 2009 nur jeder Fünfte einen Kredit­vertrag mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung ab, sind es heute viel mehr. 2015 entschied sich dafür fast jeder Zweite, ermittelte der Verband deutscher Pfand­brief­banken.

Bei den meisten Banken ist es heute kein Problem, sich feste Zinsen für 15 oder 20 Jahre zu sichern. Einige Banken und Versicherer bieten Baukredite sogar mit festen Zinsen für die volle Lauf­zeit von bis zu 30 oder sogar 40 Jahren an.

Anfangs hohe Nachteile

Eine lange Zins­bindung schützt dauer­haft vor Erhöhungen – hat aber auch Nachteile:

  • Je länger die Zins­bindung, desto höher ist der Zins­satz. Für einen Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung zahlen Kreditnehmer in den ersten zehn Jahren im Schnitt rund 50 Prozent mehr Zinsen als für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung.
  • Eine vorzeitige Kreditrück­zahlung inner­halb der ersten zehn Jahre wird besonders teuer. Der Kunde muss dann nicht nur eine um mehrere Tausend Euro höhere Rest­schuld begleichen. Er zahlt auch eine höhere Vorfälligkeits­entschädigung an die Bank.

Was wiegt schwerer: Die Sicherheit der längeren Zins­bindung oder der nied­rigere Zins­satz der kürzeren? Eine Entscheidungs­hilfe bietet der Grenz­zins­satz. Er gibt an, wie hoch die Zinsen mindestens steigen müssen, damit Kreditnehmer mit der längeren Zins­bindung die anfangs höheren Zinsen wieder einsparen. Je kleiner der Grenz­zins, desto eher lohnt sich die lange Bindung.

Ein hoher Grenz­zins spricht dagegen für die kürzere Variante. Den Grenz­zins kann jeder für seine Finanzierung mithilfe unseres Zinsbindungsrechners selbst errechnen.

Entscheidung mit dem Grenz­zins­satz

Die Zins­waage in der Grafik zeigt ein Beispiel. Der Bauherr steht vor der Entscheidung, ob er seinen Kredit mit 10 oder 20 Jahren Zins­bindung abschließt. Die Monats­rate ist in beiden Varianten gleich. Gewogen werden jeweils die Zinsen, die der Kreditnehmer insgesamt in 20 Jahren zahlt.

Beim Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung steht die Summe fest. Beim Zehn-Jahres-Kredit kommt es darauf an, welchen Zins­satz der Kreditnehmer für den Anschluss­kredit nach zehn Jahren zahlen muss.

Die Zins­waage zeigt: Bei einem Anschluss­zins­satz von 3,52 Prozent – dem Grenz­zins­satz – sind beide Kredit­varianten gleich. Höher dürfen die Zinsen für Immobilien­kredite nicht steigen. Sonst wäre die 20-jährige Zins­bindung nicht nur sicherer, sondern unterm Strich auch güns­tiger.

3,52 Prozent Zinsen im Jahr – heute erscheint das hoch. Doch der lang­jährige Vergleich zeigt: Unter diesem Grenz­zins­satz lagen die Zinsen für Immobilien­kredite nur in den vergangenen vier Jahren. Davor waren sie immer teurer. Im Durch­schnitt der letzten 20 Jahre mussten Haus­eigentümer rund 5 Prozent für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zahlen. Im Beispiel spricht daher viel für die 20-Jahres-Variante.

Tilgung entscheidet mit

Das Vergleichs­ergebnis hängt allerdings von der konkreten Finanzierung und von der Bank ab. Je höher der Zins­aufschlag, den die Bank für die längere Zins­bindung verlangt, desto größer ist der Start­vorteil der kürzeren Bindung – und umso höher steigt der Grenz­zins.

Wichtig ist auch die Tilgung. Kann sich der Kreditnehmer eine hohe Tilgung leisten, ist die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung relativ klein. Das Zins­erhöhungs­risiko nimmt mit wachsender Tilgung ab – und damit der Nutzen der längeren Zins­bindung.

Beispiel: Die Bank bietet ein Darlehen in Höhe von 200 000 Euro mit 15 Jahren Zins­bindung zum Zins­satz von 2 Prozent, einer Tilgung von 4 Prozent und 1 000 Euro Monats­rate an. Als Alternative schlägt sie einen Kredit mit gleicher Monats­rate, aber einer Zins­bindung von 20 Jahren und einem Zins­satz von 2,5 Prozent vor (Tilgung 3,5 Prozent).

Entscheidet sich der Kunde für 15 Jahre Zins­bindung, hat er mehr als zwei Drittel der Schulden getilgt, wenn er einen Anschluss­kredit braucht. Bleibt der neue Zins­satz unter 8,92 Prozent, muss er weniger Zinsen zahlen als für den Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung. Bei einem Zins­anstieg auf 5 Prozent wäre er nach 20 Jahren noch mit rund 9 400 Euro im Plus. Außerdem steht er mit der kürzeren Zins­bindung immer besser da, falls er den Kredit zum Beispiel durch Sondertilgungen vorzeitig zurück­zahlt.

Es ist also nicht immer sinn­voll, den Zins­satz so lange wie möglich fest­zuschreiben. Je größer der finanzielle Spielraum des Immobilienkäufers, desto attraktiver wird für ihn eine kürzere Zins­bindung.

Zins­bindungs­mix mit Haken

Kreditnehmer müssen nicht alles auf eine Karte setzen. Sie können die Darlehens­summe auch auf Kredite mit mehreren Zins­bindungen verteilen, etwa einen Drittelmix aus 10, 15 und 20 Jahren Zins­bindung wählen.

Auf den ersten Blick ist so eine Mischung fast ideal: Der Kunde profitiert teil­weise von den nied­rigen Zinsen für kürzere Zins­bindungen. Und eine Zins­erhöhung betrifft immer nur einen Teil des Gesamt­darlehens.

In der Praxis haben mehrere Zins­bindungen aber einen Haken: Läuft die Zins­bindung eines Teildarlehens aus, sitzt die Bank bei den Verhand­lungen um den Anschluss­kredit am längeren Hebel.

Andere Banken werden nur güns­tige Angebote für Kredite machen, die im Grund­buch im ersten Rang gesichert sind. Doch den blockiert die alte Bank – und damit auch die Chance auf eine güns­tige Umschuldung. Das nutzen viele Banken aus. Oft bleibt nichts anderes übrig, als ein schlechtes Verlängerungs­angebot zu akzeptieren.

Kreditnehmer sollten sich deshalb nur in Ausnahmen auf verschiedene Fristen einlassen. Viele Förderdarlehen der KfW-Bank etwa sind supergünstig, aber nur mit einer Zins­bindung von längs­tens zehn Jahren zu haben. Weil danach ein markt­üblicher Zins­satz gilt, ist das Zins­erhöhungs­risiko relativ hoch. Deshalb ist es meist sinn­voll, das KfW-Darlehen mit einem Bank­darlehen zu kombinieren, dessen Zins­satz für mindestens 15 Jahre fest­geschrieben ist.

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