Immobilien­kredit Lange oder kurze Zins­bindung? So entscheiden Sie richtig

Immobilien­kredit - Lange oder kurze Zins­bindung? So entscheiden Sie richtig
© Stiftung Warentest / René Reichelt

Eine möglichst lange Zins­bindung ist für Immobilienkäufer die sicherste ­Variante – aber nicht immer die güns­tigste.

Inhalt

Die wenigsten Immobilienkäufer wissen schon zu Beginn ihrer Finanzierung, wie viel Zinsen sie für ihren Kredit insgesamt zahlen werden. Der Zins­satz steht üblicher­weise nur für den ersten Finanzierungs­abschnitt von beispiels­weise zehn Jahren fest. Zum Ende der Zins­bindung benötigen sie einen Anschluss­kredit in Höhe der Rest­schuld – zu einem ungewissen Zins­satz.

Wie sich die Zinsen lang­fristig entwickeln, kann niemand sagen. Es wäre aber reine Glücks­sache, wenn Baukredite in 10 oder gar 15 Jahren noch so günstig wären wie heute. Wahr­scheinlicher ist, dass die Anschluss­finanzierung teurer wird.

Kreditnehmer setzen daher zunehmend auf eine möglichst lange Zins­garantie. Im Jahr 2017 entschieden sich zwei von drei Immobilienkäufern für einen Kredit­vertrag mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung, ermittelte der Verband deutscher Pfand­brief­banken. Im Jahr 2009 schloss nur jeder Fünfte einen solch lang­laufenden Vertrag ab.

Bei den meisten Kredit­instituten ist es heute kein Problem mehr, sich feste Zinsen für 15 oder 20 ­Jahre zu sichern. Einige Banken und Versicherer bieten Baukredite sogar mit festen Zinsen für die volle Lauf­zeit von bis zu 30 oder sogar 40 Jahren an (siehe Hypothekenzinsen im Vergleich).

Unser Rat

Zins­bindung.
Trotz höherer Anfangs­zinsen sind Kredite mit langer Zins­bindung von 15 oder 20 Jahren derzeit sehr attraktiv. Welche Zins­bindung optimal ist, hängt auch von der Tilgung ab. Je mehr Sie tilgen können, desto eher kommt ein Darlehen mit zehn Jahren Bindung infrage.
Rechner.
Mit unserem Zinsbindungsrechner können Sie Kredite unterschiedlich langer Zins­bindung vergleichen. Der Rechner ermittelt, wie hoch die Zinsen steigen müssen, damit sich der Zins­aufschlag für eine längere Zins­bindung auszahlt.
Kündigungs­recht.
Kredite mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung sind sehr flexibel, sobald zehn Jahre seit der vollen Auszahlung vorbei sind. Dann können Sie jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teil­weise kündigen oder beliebige Sondertilgungen leisten.
Mischung.
Vereinbaren Sie bei einem Bank­kredit, den Sie mit einem KfW-Förderdarlehen kombinieren, mindestens 15 Jahre Zins­bindung. Das reduziert das Zins­erhöhungs­risiko des Förderkredits, für den Sie nach spätestens zehn Jahren markt­übliche Zinsen zahlen.

Anfangs hohe Nachteile

Eine lange Zins­bindung schützt zwar dauer­haft vor Zins­erhöhungen. Sie hat aber auch Nachteile:

  • Je länger die Zins­bindung, desto höher ist der Zins­satz. Für einen Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung zahlen Kreditnehmer in den ersten zehn Jahren im Schnitt rund 50 Prozent mehr Zinsen als für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung.
  • Eine vorzeitige Kreditrück­zahlung inner­halb der ersten zehn Jahre wird besonders teuer. Der Kunde muss dann nicht nur eine um mehrere Tausend Euro höhere Restschuld begleichen. Er zahlt dann auch eine höhere Vorfälligkeits­entschädigung an die Bank, sofern sich die Zinsen am Kapitalmarkt seit Vertrags­abschluss nicht deutlich erhöht haben.

Was wiegt schwerer: die Sicherheit der längeren Zins­bindung oder der nied­rigere Zins­satz der kürzeren? Eine Entscheidungs­hilfe bietet der Grenz­zins­satz (Grenzzinssatz als Entscheidungshilfe). Er gibt an, wie hoch die Zinsen mindestens steigen müssen, damit Kreditnehmer mit der längeren Zins­bindung die anfangs höheren Zinsen wieder einsparen.

Je kleiner der Grenz­zins, desto eher lohnt sich die lange Bindung. Ein hoher Grenz­zins spricht dagegen für die kürzere Variante.

Zins­aufschläge

Die Tabelle zeigt die Spanne der Zinns­aufschläge, die Banken derzeit für Immobilien­kredite mit langer Zins­bindung verlangen.

Entscheidung mit dem Grenz­zins­satz

Die Zins­waage in der Grafik rechts zeigt ein Beispiel. Der Bauherr steht hier vor der Entscheidung, ob er seinen Kredit mit 10 oder 20 Jahren Zins­bindung abschließt. Die Monats­rate ist in beiden Varianten gleich. Gewogen werden jeweils die Zinsen, die der Kreditnehmer insgesamt in 20 Jahren zahlt.

Beim Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung steht die Summe fest. Beim Zehn-Jahres-Kredit kommt es darauf an, welchen Zins­satz der Kreditnehmer für den Anschlusskredit nach zehn Jahren zahlen muss. Die Zins­waage verdeutlicht, dass bei einem Anschluss­zins­satz von 3,52 Prozent – dem Grenz­zins­satz – beide Kredit­varianten gleich sind. Höher dürfen die Zinsen für Immobilien­kredite nicht steigen. Sonst wäre die 20-jährige Zins­bindung nicht nur sicherer, sondern unterm Strich auch güns­tiger.

3,52 Prozent Zinsen im Jahr – heute erscheint das hoch. Doch der lang­jährige Vergleich zeigt: Unter diesem Grenz­zins­satz lagen die Zinsen für Immobilien­kredite nur in den vergangenen sechs Jahren.

Davor waren sie immer teurer. Im lang­jährigen Durch­schnitt mussten Haus­eigentümer rund 5 Prozent für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zahlen. Im Beispiel spricht daher viel für die 20-Jahres-Variante.

Tilgung entscheidet mit

Das Vergleichs­ergebnis hängt aber von der konkreten Finanzierung und von der Bank ab. Je höher der Zins­aufschlag, den die Bank für die längere Zins­bindung verlangt, desto größer ist der Start­vorteil der kürzeren Bindung – und umso höher steigt der Grenz­zins.

Wichtig ist auch die Tilgung. Kann sich der Kreditnehmer eine hohe Tilgung leisten, ist die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung relativ klein. Das Zins­erhöhungs­risiko nimmt mit wachsender Tilgung ab – und damit der Nutzen der längeren Zins­bindung. Je nach Finanzierung kann der Grenz­zins daher auch auf 7 Prozent und höher steigen.

Es ist daher nicht immer sinn­voll, den Zins­satz so lange wie möglich fest­zuschreiben. Je größer der finanzielle Spielraum des Immobilienkäufers, desto attraktiver wird für ihn eine ­kürzere Zins­bindung.

Zins­bindungs­mix mit Haken

Kreditnehmer müssen nicht alles auf eine Karte setzen. Sie können die Darlehens­summe auch auf Kredite mit mehreren Zins­bindungen verteilen, etwa einen Drittelmix aus 10, 15 und 20 Jahren Zins­bindung wählen.

Auf den ersten Blick ist so eine Mischung ideal. Der Kunde profitiert teil­weise von den nied­rigen Zinsen für kürzere Zinsbin­dungen. Und eine Zins­erhöhung betrifft immer nur einen Teil des ­Gesamt­darlehens.

Mehrere Zinsbin­dungen haben aber einen Haken. Läuft die Zins­bindung ­eines Teil­darlehens aus, sitzt die Bank bei den Verhand­lungen um den Anschluss­kredit am längeren Hebel. Andere Banken werden nur güns­tige Angebote für Kredite machen, die im Grund­buch im ersten Rang gesichert sind. Doch den blockiert die alte Bank. Oft bleibt nichts an­deres übrig, als ein schlechtes Verlängerungs­angebot zu akzeptieren.

Kreditnehmer sollten sich deshalb nur in Ausnahmen auf verschiedene Fristen einlassen. Viele Förderdarlehen der KfW-Bank etwa sind supergünstig, aber längs­tens mit zehn Jahren Zins­bindung zu haben. Weil danach ein markt­üblicher Zins­satz gilt, ist das Zins­erhöhungs­risiko relativ hoch. Deshalb ist es sinn­voll, das KfW-Darlehen mit einem Bank­darlehen zu kombinieren, dessen Zins­satz für mindestens 15 Jahre fest­geschrieben ist.

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6 Kommentare Diskutieren Sie mit

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finanzGRÜN_Oliver_Henkel am 17.02.2017 um 18:46 Uhr
Sicherheit ist etwas "wert"

Ich glaube, dass die meisten Menschen im Hinblick auf die Hausfinanzierung gar keine Wetten auf Zinsänderungen abschließen wollen, sondern auch ganz bewusst in Kauf nehmen, etwas mehr Geld zu zahlen und dafür keinen Aufwand für die Verlängerung oder Umschuldung zu haben (Änderungen in der Grundschuld kosten übrigens auch Geld).
Gleichzeitig treffen wir auf jede Menge Kapital, für das händeringend eine Zinsoption gesucht wird. Deshalb schließe ich mich Nolte-BO an. Volltilgerdarlehen sind berechenbar und der Aufpreis hält sich in Grenzen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 08.12.2016 um 11:00 Uhr
Frage zum Laufzeitenmix

@testaude34: Die Zehn-Jahres-Frist beginnt erst mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens und nicht schon mit Vertragsabschluss. Außerdem muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten eingehalten werden. Ein nahtloser Übergang beider Darlehen auf eine neue Bank ist daher nicht möglich, die neue Bank muss sich zumindest zeitweise mit dem zweiten Rang im Grundbuch begnügen. Vor allem aber ist die Kündigung des langlaufenden Darlehens nur dann eine Option, wenn die Zinsen gleich bleiben oder sinken. Sind die Zinsen nach zehn Jahren höher als heute – dieser Fall ist nicht gerade unwahrscheinlich -, wäre es unsinnig, den günstigen 15- oder 20-Jahreskredit zu kündigen (die Bank würde sich darüber freuen). Da die Bank in dieser Situation weiß, dass der Kunde diesen Kredit auf keinen Fall kündigen wird, hat der Kunde bei der Verlängerung des auslaufenden Teilkredits eine denkbar schlechte Verhandlungsposition. (maa)

testaude34 am 06.12.2016 um 16:40 Uhr
Frage zum Laufzeitenmix

Als Argument gegen eine Mischung der Laufzeiten nennen Sie die höhere Verhandlungsmacht der Bank, durch den 1. Rang im Grundbuch, wenn bei Auslaufen der Zinsbindung für einen Teilkredit nach 10 Jahren über einen neuen ZIns verhandelt wird. Das scheint mir falsch. Es gibt doch die gesetzliche Regelung, dass auch ein Kredit mit einer längeren Zinsbindung als 10 J., sofort nach Ablauf der ersten 10 Jahre ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann. Falls ich also nach Auslaufen des 10 Jahres-Teildarlehens ein sehr gutes Angebot einer anderen Bank bekomme, kann ich auch das restliche Darlehen, das eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre hat, sofort kündigen und mit allen Restdarlehen zur anderen Bank wechseln, die dann auch den 1. Rang im Grundbuch erhält. Insofern gibt es keine besondere Verhandlungsmacht der kreditgebenden Bank, die gegen einen Laufzeitenmix spricht. Oder?

Nolte-BO am 12.04.2016 um 12:19 Uhr
Grenzzins (Teil 2)

Grundsätzlich ist die Anschlussfinanzierung nach 10, 15 oder mehr Jahren nicht nur mit Zinsveränderungsrisiken/-chancen, sondern auch mit anderen Aspekten und Unwägbarkeiten verbunden, z. B. Sondertilgungsmöglichkeit, erneute Bonitäts-/Objektprüfung, Arbeitslosigkeitsrisiko, Altersgrenze, Kleindarlehnszuschlag bis € 50.000, neuer Finanzbedarf aus Objektinstandhaltung etc.
Einige der Bedenken (Bonitäts-/Objektprüfung, Arbeitslosigkeit, fehlende Sondertilgungsmöglichkeit, neuer Finanzbedarf) treffen auch bei den Bausparkombidarlehn zu, bei denen durch ein Bankvorausdarlehn bis zur zeitlich nicht festliegenden Zuteilungsreife des Bausparvertrages finanziert wird.

Nolte-BO am 12.04.2016 um 12:11 Uhr
Ist Grenzzinsidee entscheidungsrelevant? (Teil 1)

Jeder möchte bei knappen Eigenkapital und begrenztem verfügbaren Einkommen seine Immobilie gerne billigst und notgedrungen längstens finanzieren. Die Grenzzinsbetrachtung halte ich allerdings für eine Scheinsicherheit und Spekulation, denn die zukünftige Zinsentwicklung der Kapitalmarktzinsen ist für Zeiträume jenseits von 3 Jahren für Verbraucher nicht planbar. Dies zeigt auch der historische Bauzinsverlauf. Die Zinszukunft ist aber fest kalkulierbar durch eine heutige Festzinssatzbindung quasi bis zur Schlussrate (sog. Volltilgerdarlehn) in ca. 20 – 40 Jahren und das nicht nur bei Banken, sondern auch bei Versicherungen als Kreditgeber.
Der Schuldner kann ab 10 Jahre nach Vollauszahlung bei dann günstiger Zinssituation eine Umfinanzierung durch Kündigung nach § 489 Abs. 1 BGB prüfen und mit 6-monatiger Frist vorfälligentschädigungsfrei kündigen. Mit dieser Handlungsoption ist die über 10-jährige Zinsbindung quasi eine Versicherung gegen höhere Zinsen. Weiter in Teil 2.