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Kalkulierbare Zinsen sind für Häuslebauer wichtig. Doch Sicherheit hat ihren Preis.
Der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen steht üblicherweise nur für den ersten Finanzierungsabschnitt fest, beispielsweise zehn Jahre. Danach benötigen Haus- und Wohnungseigentümer einen Anschlusskredit in Höhe der Restschuld, für den sie vielleicht einen viel höheren Zinssatz zahlen müssen als heute. Eine möglichst lange Zinsbindung von 20 Jahren und länger ist für Immobilienkäufer deshalb die sicherste Variante – aber nicht immer die beste, wie unsere Untersuchung zeigt.
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Lange Zinsbindungen sind gefragt
Angesichts niedriger Zinsen setzen Kreditnehmer zunehmend auf eine möglichst lange Zinsgarantie. Schloss noch im Jahr 2009 nur jeder Fünfte einen Kreditvertrag mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung ab, sind es heute viel mehr. 2017 entschieden sich dafür zwei von drei Immobilienkäufern, ermittelte der Verband deutscher Pfandbriefbanken. Bei den meisten Banken ist es heute kein Problem, sich feste Zinsen für 15 oder 20 Jahre zu sichern. Einige Banken und Versicherer bieten Baukredite sogar mit festen Zinsen für die volle Laufzeit von bis zu 30 oder sogar 40 Jahren an.
Tipp: Wenn die Zinsbindungsfrage für Sie schon geklärt ist und Sie nur die besten Konditionen suchen – diese finden Sie im laufend aktualisiertem Test Eigenheim finanzieren auf test.de.
Das bietet der Finanztest-Artikel
Beratung und Hilfe. Wir stellen die Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung gegenüber und erklären, warum eine möglichst lange Zinsbindung für Immobilienkäufer die sicherste Variante ist, aber nicht immer die günstigste.
Konkrete Rechenbeispiele. Unsere „Zinswaage“ zeigt für drei verschiedene Szenarien, welche Zinsbindungs-Variante für Sie am günstigsten ist. Und drei Tabellen zeigen den Grenzzins, also den Zinssatz für den Anschlusskredit, ab dem das Darlehen teurer wird als ein Darlehen mit längerer Zinsbindung (10/15/20 Jahre).
Heftartikel. Wenn Sie das Thema freischalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Artikel „Zinsbindung: Der Preis der Sicherheit“ aus unserem Finanztest Spezial Meine Immobilie.
Zinsaufschläge
Die Tabelle zeigt die Spanne der Zinsaufschläge, die Banken derzeit für Immobilienkredite mit langer Zinsbindung verlangen.
Zinsbindung | Zinssatz (Prozent) | ||
von | bis | mittel | |
15 statt 10 Jahre | 0,19 | 0,81 | 0,39 |
20 statt 15 Jahre | 0,08 | 0,83 | 0,30 |
20 statt 10 Jahre | 0,31 | 1,27 | 0,66 |
Stand: 2. Mai 2018
Entscheidungshilfe Grenzzinssatz
Was wiegt schwerer: Die Sicherheit der längeren Zinsbindung oder der niedrigere Zinssatz der kürzeren? Eine Entscheidungshilfe bietet der Grenzzinssatz. Er gibt an, wie hoch die Zinsen mindestens steigen müssen, damit Kreditnehmer mit der längeren Zinsbindung die anfangs höheren Zinsen wieder einsparen. Wann sich das lohnt und wie Sie das herausfinden, erfahren Sie, wenn Sie den Testbericht freischalten. Anhand eines Beispiels erklären wir, wie Immobilienkäufer kalkulieren sollten.
Tilgung entscheidet mit
Das Vergleichsergebnis hängt allerdings von der konkreten Finanzierung und von der Bank ab. Je höher der Zinsaufschlag, den die Bank für die längere Zinsbindung verlangt, desto größer ist der Startvorteil der kürzeren Bindung – und umso höher steigt der Grenzzins. Attraktiv sind kürzere Zinsbindungen vor allem für Kreditnehmer, die sich eine hohe Tilgung leisten können. Unsere Tabellen zeigen, wie hoch der Zinssatz für den Anschlusskredit maximal steigen darf, damit ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung unterm Strich nicht teurer wird als ein Darlehen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Außerdem vergleichen wir Darlehen mit 15 und 20 Jahren Zinsbindung.
Zinsbindungsmix mit Haken
Kreditnehmer müssen nicht alles auf eine Karte setzen. Sie können die Darlehenssumme auch auf Kredite mit mehreren Zinsbindungen verteilen, etwa einen Drittelmix aus 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung wählen. Warum sich Kreditnehmer nur in Ausnahmen auf verschiedene Fristen einlassen sollten, erfahren Sie nach Freischalten des Testberichts.
Nutzerkommentare, die vor dem 2. Mai 2018 gepostet wurden, beziehen sich noch auf die Vorgängeruntersuchung aus Finanztest 4/2016.
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