Immobilien­kredit Special

Form­fehler der Banken machen es möglich, Kredite viele Jahre nach Abschluss zu widerrufen. Der Bank steht dann keine Entschädigung zu.

Eine Sendung des ARD-Magazins „Plusminus“ machte Kredit­kunden erste Hoff­nung. Sie präsentierte ihnen eine Möglich­keit, aus teuren Immobiliendarlehen auszusteigen, die sie nach dem 1. November 2002 abge­schlossen hatten.

Die Fernsehjournalisten berichteten, dass viele Banken ihre Kunden falsch über ihr Widerrufs­recht informiert haben. Deshalb könnten Kreditnehmer ihren Vertrag oft noch Jahre nach Abschluss widerrufen.

Selbst wenn Kunden ihren Kredit bereits zurück­gezahlt haben, sei ein Widerruf noch möglich. Die Folge: Die Bank darf für den Ausstieg aus dem Kredit keine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen. Hat der Kunde bereits eine Entschädigung gezahlt, muss die Bank das Geld erstatten.

Die Sendung löste einen Sturm von Anfragen an die Verbraucherzentralen aus. Kein Wunder: Haus­eigentümer, die ihren Kredit vorzeitig zurück­zahlen wollen oder müssen, werden zurzeit mit riesigen Entschädigungs­forderungen der Banken konfrontiert. Es geht um viele tausend Euro.

Beispiel: Ein Kunde hat vor fünf Jahren einen Kredit über 200 000 Euro mit zehn Jahren Zins­bindung aufgenommen. Steigt er vorzeitig aus, verlangt seine Bank rund 40 000 Euro Vorfälligkeits­entschädigung.

Banken fordern hohe Entschädigung

Zahlt ein Kunde seinen Kredit vorzeitig zurück, kann die Bank das Geld in der restlichen Vertrags­lauf­zeit nur zu einem nied­rigeren Zins­satz anlegen. Als Entschädigung darf sie für diese Zeit die Differenz zwischen dem Kreditzins­satz und der aktuellen Rendite für Hypothekenpfand­briefe verlangen. Weil die Pfand­briefrenditen in den letzten Jahren stark gesunken sind, schossen die Ablösesummen steil in die Höhe.

Die Aussicht, um die Entschädigung herum­zukommen, ist deshalb verlockend. Für Kreditnehmer, die ihr Haus verkaufen müssen, könnte der Widerruf sogar die Rettung vor ruinösen Bank­forderungen sein.

Zwei von drei Verträgen fehler­haft

Die Chancen stehen für Bank­kunden oft gar nicht schlecht. „Von rund 80 Kredit­verträgen, die wir geprüft haben, enthielten mehr als zwei Drittel fehler­hafte Widerrufs­belehrungen“, berichtet Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale (VZ) Hamburg. „Selbst in einigen neueren Verträgen sind die Belehrungen nicht korrekt.“

Der sorglose Umgang mit der Widerrufs­belehrung könnte sich für die Banken jetzt rächen. Verbraucherschützer warnen allerdings vor über­zogenen Erwartungen.

„Es gibt nur wenige Gerichts­entscheidungen zum Widerrufs­recht bei Immobiliendarlehen“, sagt Achim Tiffe vom Institut für Finanz­dienst­leistungen in Hamburg. „Der Teufel steckt im Detail. Vieles ist gericht­lich nicht geklärt.“

Aus dem Schneider sind Banken, die bei Vertrags­abschluss die amtliche Muster­widerrufs­belehrung verwendet haben, die das Bundes­justiz­ministerium seit Einführung des Widerrufs­rechts veröffent­licht. Mit dem Muster wollte der Gesetz­geber für Rechts­sicherheit sorgen.

Doch statt das Muster voll­ständig zu über­nehmen, haben Banken oft eigene Texte verwendet, die Musterbe­lehrung umformuliert, ergänzt oder Sätze ausgelassen. Dabei unterliefen den Bank­juristen viele Fehler. Gerichte monieren vor allem, dass Kunden falsch über den Beginn der Widerrufs­frist informiert wurden.

Staatliches Muster war falsch

Viele Jahre lang war sogar das amtliche Muster selbst fehler­haft. „Die Widerrufs­frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“, stand in der Muster-Widerrufs­belehrung, die vom 2. November 2002 bis zum 30. August 2008 gültig war. Diese Formulierung ist irreführend, entschied der Bundes­gerichts­hof (BGH). Durch das Wort „frühestens“ könne der Kreditnehmer den Beginn der Frist nicht eindeutig erkennen.

Das Urteil könnte viele Banken teuer zu stehen kommen. Vertrauens­schutz genießen sie laut BGH nur, wenn sie die Musterbe­lehrung „in jeder Hinsicht“ über­nommen haben. Das aber haben viele nicht getan. Eine kleine Änderung am Muster­text oder an der Gestaltung – schon kann die Widerrufs­belehrung unwirk­sam sein, weil sie die vom BGH bean­standete Formulierung enthält. Banken, die das fehler­hafte Muster noch einge­setzt haben, nachdem es bereits vom Justiz­ministerium ersetzt wurde, dürften kaum eine Chance haben, den Widerruf eines Kunden abzu­schmettern.

Oft hilft nur eine Klage

Viel Stoff für Juristen bietet die Frage, wie die Widerrufs­belehrung optisch gestaltet sein muss. Das Gesetz fordert, dass sie deutlich vom übrigen Vertrags­text hervorgehoben ist. Was das heißt, darüber lässt sich streiten. Da geht es um Schrift­größen, Zeilen­abstände und Zwischen­über­schriften.

Nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob Kunden ihren Vertrag widerrufen können, nachdem sie selbst gekündigt haben. „Ja“ sagt zum Beispiel das Amts­gericht Göttingen, „nein“ das Land­gericht Köln.

Kredit­kunden haben kaum eine Chance, selbst zu beur­teilen, ob sie ihren Vertrag widerrufen können. Wer den Widerrufs­joker ausspielen will, braucht Beratung durch einen versierten Fach­anwalt – und gute Nerven. „Wir gehen derzeit davon aus, dass bei den vielen nicht zweifels­freien Fällen Widerrufs­rechte oft nur mit einer Klage durch­gesetzt werden können“, meint Stephen Rehmke, Rechts­anwalt bei der VZ Hamburg.

Risikolos ist das nicht: Verliert der Kunde, bleibt er oft auf Anwalts- und Gerichts­kosten sitzen. Für Streit um Immobilien­kredite zahlen Rechts­schutz­versicherungen in vielen Fällen nicht.

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