Immobilien­kredit Special

Guter Zeit­punkt. Viel nied­riger können die Zinsen nicht werden. Einen geplanten Bau gehen Paare am besten gleich an.

Minizinsen für Kredite machens möglich. Die eigenen vier Wände kosten monatlich oft gerade mal so viel wie eine Miet­wohnung.

Die Preise für Häuser und Wohnungen ziehen seit Jahren an. Trotzdem sind die eigenen vier Wände fast über­all erschwing­licher geworden. Denn gleich­zeitig purzelten die Zinsen für Baukredite von einem Rekord­tief zum nächsten – viel schneller, als die Immobilien­preise gestiegen sind.

Für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung verlangen güns­tige Banken Tiefst­zinsen von nicht einmal 2 Prozent im Jahr. Vor vier Jahren zahlten Kreditnehmer noch mehr als doppelt so viel an die Bank.

Kaufen statt mieten

Dank der Minizinsen können sich heute in vielen Regionen auch Durch­schnitts­verdiener eine eigene Immobilie leisten. Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten sind oft nur so hoch wie die Miete für eine vergleich­bare Wohnung – manchmal sogar geringer.

Auf lange Sicht ist Kaufen dann güns­tiger als Mieten. Eigentümer können ihre Kredit­kosten durch eine lange Zins­bindung konstant halten, während Mieter alle paar Jahre mit einer Miet­erhöhung rechnen müssen. Außerdem bauen Eigentümer durch die Tilgung ihrer Kredite Vermögen auf. Die Mieten sind dagegen ein für allemal weg.

Mieter, die eine eigene Immobilie wollen und sie sich heute leisten können, sollten einen Bau oder Kauf nicht auf die lange Bank schieben. Irgend­wann werden die Zinsen wieder anziehen. Und die Immobilien­preise könnten vor allem in den Ballungs­räumen noch eine Weile weiter steigen. Was heute noch finanzier­bar erscheint, ist vielleicht in einigen Jahre unerreich­bar.

Immobilien­kredit Special

Eigen­kapital senkt Preis und Risiko

Ohne Eigen­kapital geht allerdings auch im Zinstal nichts. Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­kosten und Maklercourtage sollten Bauherren und Wohnungs­käufer stets aus ihrem Ersparten bezahlen. Das können zusammen bereits bis zu 15 Prozent des Kauf­preises sein.

Darüber hinaus sollten sie ein Eigen­kapital von mindestens 20 Prozent des Kauf­preises haben. Viele Banken akzeptieren zwar auch weniger. Manche finanzieren gegen einen kräftigen Zins­aufschlag sogar den vollen Kauf­preis. Doch je geringer das Eigen­kapital, desto höher ist das Risiko, dass der Kunde die Raten nicht dauer­haft zahlen kann oder nach einem Verkauf der Immobilie auf einem Schulden­berg sitzenbleibt.

Auf eine Voll­finanzierung sollten sich daher allenfalls Kreditnehmer einlassen, die ein hohes und sicheres Einkommen haben.

Kleine Rate – hohes Risiko

Oberstes Gebot der Finanzierung: Die Kreditraten müssen auf Dauer bezahl­bar sein – auch wenn die Zinsen am Kapitalmarkt steigen. Dafür ist gerade in einer Nied­rigzins­phase eine lange Zins­bindung und ein zügiger Schulden­abbau nötig.

Die meisten Banken bieten ihre Kredite mit einer jähr­lichen Mindest­tilgung von anfangs nur 1 Prozent der Kreditsumme an. Bei dieser Minitilgung bekommen Bank­kunden einen Kredit von 300 000 Euro mit zehn Jahren Zins­bindung schon ab 750 Euro im Monat. Doch Vorsicht: Wer sich keine höhere Monats­rate leisten kann, riskiert mit so einer Finanzierung die Zwangs­versteigerung.

Weil sich die Schulden nur im Schne­ckentempo abbauen, beträgt die Rest­schuld nach zehn Jahren noch 266 820 Euro. Steigt der Zins­satz für den Anschluss­kredit auf 6 Prozent, würde das die Monats­rate auf mindestens 1 556 Euro katapultieren.

Auf stabilen Füßen steht eine Finanzierung heute nur mit einer Anfangs­tilgung von mindestens 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr. Bei zehn Jahren Zins­bindung sollten es sogar mindestens 3 Prozent sein, damit am Ende der Zins­bindung wenigs­tens ein Drittel der Schulden weg sind Tabelle:Schnell von den Schulden runter. Im Beispiel ist daher eine Rate von 1 100 bis 1 250 Euro für eine solide Finanzierung nötig.

Kunde darf Rate ändern

Niemand kann in die Zukunft blicken. Eines aber ist sicher: Es wird nicht alles so bleiben wie heute. Paare bekommen Kinder. Die einen machen Karriere, andere verlieren ihren Job und sind zeit­weise arbeitslos. Bei Selbst­ständigen laufen die Geschäfte mal blendend, mal herrscht monate­lang Flaute.

Gut, wenn der Kredit flexibel genug ist, um ihn an wechselnde Einkommens- und Vermögens­verhält­nisse anzu­passen. Angebote dafür gibt es.

Immer mehr flexible Angebote

Die meisten Banken räumen ihren Kunden das Recht ein, zusätzlich zu den Raten jähr­lich bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme zu tilgen. Mitunter kann sich der Kunde seine Sondertilgungen später wieder auszahlen lassen. Zum Beispiel, wenn er das Geld für Reparaturen am Haus braucht.

Auch die Rate muss nicht starr sein. Oft darf der Kunde den Tilgungs­satz bis auf 5 Prozent erhöhen oder bis auf 1 Prozent senken. Bei einem Kredit von 200 000 Euro und einem Zins­satz von 2,5 Prozent kann er die Rate inner­halb einer Spanne von 583 Euro bis 1  250 Euro jeder­zeit neu fest­legen.

Je größer die Ansprüche, desto weniger Banken kommen allerdings für die Finanzierung infrage – und desto eher muss der Kunde mit höheren Zinsen rechnen.

40 000 Euro Zinsen sparen

Längst nicht bei allen Banken sind die Zinsen auf Rekord­tief. Wer einen Kredit braucht, sollte daher immer von mehreren Banken und Kredit­vermitt­lern Angebote einholen.

Ein Vergleich ist nicht aufwendig und bringt mitunter eine Ersparnis, für die sich ein Mittel­klassewagen kaufen lässt. In den Finanztest-Vergleichen von Immobilien­krediten liegt der Zins­satz der güns­tigsten Banken oft um mindestens 1 Prozent­punkt unter dem Zins­satz der teuren Institute. Das entspricht einem Zins­unterschied von rund 50 Prozent.

Noch viel eindrucks­voller ist dieser Unterschied, wenn man ihn in Euro umrechnet: Für ein Darlehen von 200 000 Euro mit 20 Jahren Zins­bindung summiert er sich auf über 40 000 Euro.

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