Preistreiber: Das eigene Limit kennen und einhalten

Immobilienkauf unter Zeit­druck Special

In Verkaufs­angeboten ist häufig ein fester Kauf­preis genannt. Das heißt aber noch lange nicht, dass dieser Betrag auch im Kauf­vertrag beim Notar­termin steht. Manchmal ist der Preis nied­riger, weil es den Käufern gelingt, den Preis herunter­zuhandeln, häufig fällt er derzeit aber höher aus, weil mehrere Interes­senten die Immobilie haben wollen und sich daher gegen­seitig über­bieten.

Preise herunter­zuhandeln ist im Moment nur bei schwer verkäuflichen Immobilien oder ganz exorbitanten Vorstel­lungen des Verkäufers erfolg­versprechend. Zum Teil über­schätzen Eigentümer aus Unkennt­nis, was ein Haus oder eine Wohnung wert sind, zum Teil testen Eigentümer oder Makler mit über­zogenen Preisen, was sich am Markt durch­setzen lässt.

„Angebote mit sehr ehrgeizigen Preis­vorstel­lungen“ hat Michael Neumann, Vorstand beim Baukredit­vermittler Dr. Klein aus Lübeck, zum Beispiel in Dresden beob­achtet. Dr. Klein vermittelt Baukredite für Kreditnehmer bundes­weit und arbeitet mit vielen Banken zusammen. Solche Kredit­vermittler erleben daher, wie es Immobilienkäufern in verschiedenen Städten und Regionen ergeht und was sich am Markt verändert.

Verkauf häufiger über Bieter­verfahren

Vor allem in begehrten Groß­städten wie München, Berlin, Frank­furt am Main, Stutt­gart, Hamburg, Düssel­dorf und Köln reicht es in vielen Fällen nicht einmal, den aufgerufenen Preis ohne Murren zu akzeptieren.

Es kann passieren, dass der Makler oder Verkäufer sich meldet und von einem höheren Gebot eines anderen Interes­senten berichtet. Wer dann nicht mitgeht, ist aus dem Rennen. Das kann sich über mehrere Runden wieder­holen – auch wenn der Notar­termin schon anberaumt ist.

Neumann hat fest­gestellt, dass Wohnungen und Häuser neuerdings „immer häufiger in Bieter­verfahren angeboten werden“. Vor allem in München komme es zum Einsatz. Dabei teilen die Kauf­interes­senten mit, was sie zu zahlen bereit sind. Für Privatleute ist es ohne Experten­hilfe schwer, ein angemessenes Gebot fest­zulegen. Das gilt speziell bei sanierungs­bedürftigen Immobilien, bei denen das Bieterverfahren gerne einge­setzt wird. Allerdings sichert ihnen nicht einmal das Höchst­gebot den Zuschlag.

Ganz wichtig in Märkten mit hohem Preis­druck ist es, den eigenen Finanzierungs­rahmen vorher auszuloten – und das Maximum auf keinen Fall zu über­schreiten. Denn es ist bitter, wenn die Traumimmobilie wieder verloren geht, weil ihre Finanzierung nicht zu schultern ist.

Baugruppen ohne Grund­stück

Auch Baugruppen oder Baugemeinschaften, die gemein­sam ein bezahl­bares Bauprojekt verwirk­lichen wollen, kennen das Problem, häufig doch noch leer auszugehen. Solange die Baugruppe ihr Grund­stück nicht gekauft hat, kann es sein, dass sie es derzeit wegen der hohen Nach­frage nicht bekommt.

Reser­vierung bietet keine Sicherheit

Viele Kauf­interes­senten hoffen, sich ein Haus oder eine Wohnung mit einer Reser­vierungs­ver­einbarung sichern zu können. Oft zahlen sie dafür drei- oder gar vierstel­lige Beträge an Makler oder Bauträger.

Im November 2016 reser­vierte etwa eine junge Frau für 5 000 Euro Gebühr eine Wohnung in Berlin, die knapp 450 000 Euro kosten sollte. Später verwies der Verkäufer aber auf andere Interes­senten und forderte 15 000 Euro mehr. Wenige Tage vor dem Notartermin schlug er weitere 10 000 Euro auf.

Ähnlich erging es Carmen Ehren­berger und Matthias Nieser. Im Oktober 2015 über­wiesen sie 3 000 Euro an eine Tochter des Bauträgers Buwog, um sich ihr Reihen­haus in Berlin zu sichern. Buwog bot erst im Herbst 2016 an, den Kauf­vertrag notariell zu beur­kunden, nachdem der Bau genehmigt worden war. Wegen „unerwarteter Kosten­steigerungen“ verlangte Buwog gut 60 000 Euro mehr als ursprüng­lich vereinbart.

Die junge Frau und das Paar stellten fest, dass ihre Reser­vierungs­ver­einbarungen nicht bindend waren. „Wir dachten, dass wir uns das Haus zum vereinbarten Kauf­preis sichern, wenn wir es reser­vieren und dafür 3 000 Euro zahlen“, erläutert Carmen Ehren­berger. Das war nicht der Fall, denn die Vereinbarung war nicht notariell beur­kundet.

Die Vereinbarung begründe „keine einklag­baren Verpflichtungen zum Kauf beziehungs­weise Verkauf der Immobilie“, teilte Buwog auf Finanztest-Anfrage mit. Eine Pflicht, den vereinbarten Preis beizubehalten, gibt es erst recht nicht.

Buwog verpflichtet sich lediglich, die Immobilie inner­halb des reser­vierten Zeitraums anderen nicht anzu­bieten. Mehr nicht. Diese Regelung sei „üblich“, betont Buwog. Sie soll Interes­senten Zeit geben, eine Finanzierungs­zusage einzuholen. Wenn sie sie bekommen, können sie sich aber nicht sicher sein, dass der Verkäufer tatsäch­lich an sie verkauft.

Macht der Verkäufer einen Rück­zieher, zahlt er die Gebühr zwar zurück. Das war auch bei Buwog der Fall. In anderen Fällen mussten aber Kauf­interes­senten ihr Geld schon hartnä­ckig einfordern.

Wack­lige Reser­vierungen bei Maklern

Noch wackeliger ist eine Reser­vierungs­ver­einbarung mit einem Makler. Denn der Eigen­tümer kann trotzdem verkaufen, an wen er will. Deshalb hat das Land­gericht Berlin die Reser­vierungs­gebühr der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH für unzu­lässig erklärt (Az. 15 O 152/16 – nicht rechts­kräftig).

Die Berliner Verbraucherzentrale hatte die Maklergesell­schaft verklagt, weil sie 932 Euro für die Reser­vierung einer Wohnung in Berlin verlangt hatte. Der Betrag sollte bei Abschluss des Kauf­vertrags von der Maklerprovision abge­zogen werden. Die Richter urteilten, die Vereinbarung sichere nur dem Makler eine Vergütung unabhängig vom Vermitt­lungs­erfolg.

Da der Käufer diese Reser­vierungs­gebüh­­ren nicht wiederbe­kommt, wenn er nicht kauft, kann er sich bei einer größeren Summe unter Druck gesetzt fühlen, doch zu kaufen. Der Bundes­gerichts­hof setzt 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision generell als Ober­grenze an (Az. IV a ZR 102/85 vom 2. Juli 1986). Auch diese Reser­vierungs­ver­einbarung ist nur verbindlich, wenn ein Notar sie beur­kundet.

Verpflichtung nur bei Beur­kundung

Wer den Kauf­vertrag nicht sofort abschließen kann, sollte Vereinbarungen deshalb im Vorfeld notariell beur­kunden lassen. Die Käufer selbst verpflichten sich damit aber auch. Das kann zum Problem werden, wenn die erhoffte Kredit­zusage platzt.

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