Immobilienkauf über Makler Special

Mehr als die Hälfte der privaten Immobilienkäufe laufen zurzeit über Makler. Über ihre Provisionen gibt es viele Missverständnisse.

Skurrile Szenen erleben Kaufwillige derzeit bei Besichtigungen in der Hauptstadt, etwa in Berlin-Moabit: Die Drei-Zimmer-Altbauwohnung mit Flügeltüren und Stuck an der Decke ist noch komplett möbliert – im Stil der 70er Jahre, die Wände sind zum Teil bunt gestrichen. Die Interessenten schieben sich durch die Zimmer. An der Tür zum Balkon zeigen sich dunkle Flecken: „Ist das Schimmel?“, fragt eine Frau.

Der Makler bekommt davon nichts mit: Er unterhält sich angeregt mit einem jungen Paar auf Englisch über „tax advantage“ – die Immobilie ist denkmalgeschützt, Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar.

Die Ersten gehen wieder. Auf einmal wird der Makler aufmerksam und spricht sie an: „Name?“. Er macht Notizen. Ein Interessent ist verunsichert: „Muss ich etwas bezahlen?“

Provision erst beim Abschluss

Immobilienkauf über Makler Special

Schaufenster von Maklerbüros vermitteln Kunden einen ersten Eindruck. Danach kommt die Wohnungsbesichtigung mit dem Makler. Die kostet nichts. Doch kommt ein Kaufvertrag zustande, sind zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Provision fällig.

Nein, zahlen muss der Mann noch nichts. Das müsste er erst, wenn er die Wohnung kauft. Dann wird die Courtage fällig, die Provision für den Makler. Ob der Makler sich dafür ausführlich mit dem Kunden unterhalten hat, ist nebensächlich.

Die Provision ist ein Erfolgshonorar für die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Vertragsabschluss bekommt der Makler sein Geld – egal ob er viel oder wenig dafür tun musste. Er bekommt sein Geld aber auch nur, wenn es zum Vertrag kommt.

Es geht um große Summen: Für den Kauf einer Eigentumswohnung im Wert von 200 000 Euro werden zum Beispiel in Berlin alleine 14 280 Euro an Maklerprovision fällig. Kauft der Kunde in Leipzig oder Köln zum gleichen Preis, muss er „nur“ 7 149 Euro an Provision an den Makler zahlen.

In Berlin und Potsdam zahlen Immobilienkäufer die höchsten Maklerprovisionen in Deutschland. Seit Jahren müssen die Käufer die Provision hier allein tragen. Das sind inklusive Mehrwertsteuer 7,14 Prozent vom Kaufpreis. In anderen Bundesländern und Städten teilen sich Verkäufer und Käufer häufig den Maklerlohn.

Kaufinteressenten können sich an den ortsüblichen Provisionen orientieren (siehe Tabelle). Eine gesetzliche Vorschrift für die Provision gibt es allerdings nicht – ihre Höhe ist frei verhandelbar. Doch ob Käufer wirklich verhandeln können, hängt vom Markt ab. Bei gefragten Immobilien wird der Makler kaum mit sich reden lassen.

In den Städten brummt das Geschäft

Ein Großteil der Immobilienverkäufe im privaten Bereich läuft zurzeit über Makler. Der Immobilienverband Deutschland (IvD) schätzt den Anteil der Makler an diesem Teil des Geschäfts auf 55 Prozent. Wahrscheinlich ist es sogar noch mehr.

Der Verband hat rund 6 000 Mitglieder und geht davon aus, dass es rund 10 000 Maklerbüros in Deutschland gibt. Ein-Mann-Betriebe zählt der Verband aber nicht mit. Eine bundesweite Statistik gibt es nicht.

Das Geschäft mit Wohnimmobilen läuft gut – und damit auch das Geschäft der Makler: Im vergangenen Jahr, so hat das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen ermittelt, zogen insbesondere die Preise für Eigentumswohnungen an: um durchschnittlich 4,2 Prozent. In Städten wie Augsburg oder Berlin mussten Käufer 2010 im Schnitt sogar 9,4 Prozent mehr bezahlen als im Jahr zuvor.

Sowohl Selbstnutzer von Immobilien als auch Kapitalanleger kennt Peter Dirk von der Verbraucherzentrale Berlin aus seiner Beratungspraxis: „Viele wollen ihre Ängste um den Euro in Immobilen umsetzen. Das arbeitet den Maklern in die Hände.“

Keine geregelte Ausbildung

Der Service, den Käufer vom Makler bekommen, ist höchst unterschiedlich. Manche kennen die Immobilie genau, vom Keller bis zum Dach, und können Geschichten von den Bewohnern erzählen. Andere beschränken sich darauf, bei Besichtigungen die „tolle Lage“ oder die Helligkeit der Wohnung zu preisen und verweisen bei jeder Frage auf noch nicht gesichtete Unterlagen. „Das muss ich nachschauen“, oder: „Das schicke ich Ihnen zu“, hört man öfter.

Das Problem: Um Makler zu werden, genügt in Deutschland ein Gewerbeschein und der Nachweis, keine Straftaten begangen zu haben. Ob der Makler etwas von Immobilien versteht und sich fortbildet, ist ihm selbst überlassen. Je nach Marktlage müssen Makler viel oder nur wenig tun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen.

„Provisionsfrei“ kann täuschen

Wohnungskäufer haben drei Möglichkeiten, eine Wohnung zu finden: Sie können direkt einen Makler mit der Suche beauftragen. Sie können in Zeitungsanzeigen und auf Immobilienplattformen im Internet nach dem passenden Heim suchen und Kontakt zu Maklern aufnehmen, die diese Objekte vermitteln. Oder sie finden ein Eigenheim, das direkt vom Eigentümer angeboten wird. Auch solche provisionsfreien Angeboten stehen in Zeitungen und im Internet.

Es gibt allerdings auch Makler, die mit dem Hinweis „provisionsfrei“ werben. „Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kaufpreis eingerechnet wurde“, sagt Jens Zimmermann, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland für die Region Sachsen und Sachsen-Anhalt. Auch der Ring Deutscher Makler kennt solche Fälle, in denen der Makler dann vom Verkäufer den entsprechenden Provisionsbetrag erhält.

Fragen an den Makler

Immobilienkauf über Makler Special

Wer sichergehen will, dass das Haus seinen Preis wert ist, lässt die Bausubstanz durch einen Gutachter prüfen. Makler müssen nur über Mängel informieren, die sie kennen.

Makler kosten nicht nur Geld, sie liefern auch Informationen. Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund rät, Maklern alle Fragen zu stellen, die für den Kauf relevant sind. Das ist vor allem für Käufer einer Eigentumswohnung wichtig: Sie werden Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Der Makler wird die nötigen Unterlagen an den Interessenten weitergeben: Das ist bei Wohnungseigentum in der Regel die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft, in der Stimmrechte und Verteilungsschlüssel für laufende Kosten geregelt sind.

Auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Betriebskostenabrechnungen sollten sich Kaufwillige geben lassen.

Wichtig: Der Makler muss in der Regel auch über Schulden auf dem Wohneigentum oder dem Grundstück Bescheid wissen. „Denn das kann erhebliche Auswirkungen auf den Preis haben“, sagt Happ.

Wer von vorneherein sichergehen will, kann und sollte selbst beim Grundbuchamt nachfragen. Denn Makler dürfen zwar nicht lügen, sie dürfen aber darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmen. Sie haften daher nicht dafür, wenn der Eigentümer falsche Angaben macht.

Käufer einer Eigentumswohnung mit ausgebautem Dachstudio waren mit einer Klage vor dem Bundesgerichtshof gescheitert. Erst nach dem Kauf hatte sich herausgestellt, dass der Ausbau ohne die erforderliche Baugenehmigung geschehen war (Az. III ZR 146/06).

Die Richter stellten jedoch auch klar, dass der Makler seine Pflichten verletzt, wenn er über Eigenschaften einer Immobilie Auskunft gibt, ohne die erforderliche Grundlage dafür zu haben. Fehlen ihm Angaben, muss er darauf hinweisen.

Erscheinen die Angaben des Eigentümers plausibel, muss der Makler sie nicht nachprüfen. In einem anderen Streitfall hatte ein Käufer vergeblich die Provision zurückverlangt, weil ein Keller und ein Nebengebäude nicht wie angenommen für Wohnzwecke zugelassen waren (OLG Oldenburg, Az. 6 U 6/09).

Wissen Makler von Mängeln einer Immobilie, müssen sie Kunden ungefragt darüber informieren. So musste ein Makler einem Käufer nicht nur seine Provision, sondern auch die gesamten Kaufkosten ersetzen, weil er ihn über den maroden Zustand des Dachstuhls nicht informiert hatte (OLG Hamburg, Az. 13 U 27/10).

Vertrag zwischen Käufer und Makler

Grundlage des Anspruchs auf Provision für den Makler ist der Maklervertrag. Doch wann und wie dieser zustande kommt, darüber wird viel gestritten.

Mehrere Voraussetzungen müssen erfüllt sein: Der Makler muss dem Käufer ein Angebot gemacht haben, aus dem klar ersichtlich ist, wie hoch die Provision ausfällt, wann sie fällig wird und wer sie zahlt. Der Käufer muss das Angebot angenommen haben. Das tut er, wenn er beim Makler nach weiteren Leistungen fragt.

Ein Kaufinteressent hatte sich zunächst an eine Maklerin gewandt, von ihr ein Exposé erhalten und daraufhin nach weiteren Informationen gefragt. Später einigte er sich direkt mit dem Verkäufer. Die Courtage musste er trotzdem zahlen (Az. LG Hamburg, 322 O 341/09).

Makler muss auf Provision hinweisen

Die Suche nach der richtigen Immobilie läuft häufig über Internetportale, in denen Makler Fotos und Kennzahlen zum Objekt einstellen. „Wer sich daraufhin an den Makler wendet, hat noch keinen Vertrag geschlossen“, sagt Broder Bösenberg, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: „Der schlichte Hinweis auf eine Provision, beispielsweise von 5,95 Prozent, reicht nicht aus.“

Ein ausreichender Provisionshinweis steht meist im Exposé, dessen Informationen über die im Internet hinausgehen. Fragt der Kunde daraufhin beim Makler nach weiteren Informationen, erklärt er sich mit dessen Angebot einverstanden.

Rechtsanwalt Bösenberg rät deshalb, bereits beim ersten Gespräch über die Provision zu verhandeln: „In der Endphase der Kaufverhandlungen ist es zu spät. Der Vertrag ist dann bindend und ein Entgegenkommen liegt im Ermessen des Maklers.“

Übergibt der Makler das Exposé mit dem Provisionshinweis erst beim Besichtigungstermin, ist bei Fragen des Käufers aber nicht automatisch ein Vertrag geschlossen. Der Makler kann nicht davon ausgehen, dass der Kaufinteressent sich das Exposé sogleich durchlese, urteilte das OLG Schleswig (Az. 14 U 66/09).

Sollen Interessenten bereits bei der Besichtigung des Objekts eine Provisionsvereinbarung unterschreiben, rät Bösenberg zur Vorsicht: „Wer das unterschreibt, kann im Nachhinein nur schwer über die Provision nachverhandeln.“

Auch die Dauer eines Maklervertrags hat Grenzen. Wie der Bundesgerichtshof urteilte, darf zwischen Besichtigung und Kauf maximal ein Jahr liegen, damit noch ein Provisionsanspruch besteht (Az. III ZR 379/04).

Bei Neubauten oder Sanierungsobjekten kommt es vor, dass für die Reservierung Gebühren verlangt werden. Diese Praxis ist umstritten. Wird die Gebühr auch fällig, wenn es gar nicht zum Kauf kommt, sind die Klauseln in den Geschäftsbedingungen unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 21/10).

Doppelte Provision

Wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie vermitteln, kommt es darauf an, mit welchem Makler zuerst ein Vertrag bestanden hat. Hat der eine Makler dem Interessenten die Immobilie schon bei einer Besichtigung gezeigt, sollte der Kunde nicht mehr wechseln. „Sonst laufen Käufer Gefahr, dass zwei Makler Provision verlangen“, sagt Bösenberg.

Kommt es doch zum Kontakt mit dem zweiten Makler, sollten Kunden gleich darauf hinweisen, dass sie das Objekt schon kennen. Auch Interessenten, die schon Kontakt mit dem Verkäufer haben, sollten gleich darauf hinweisen, wenn ihnen auch noch ein Makler die Immobilie anbietet.

Diener zweier Herren

Ein Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sein. Er kann von beiden bezahlt werden, muss die Doppeltätigkeit beiden aber offenlegen.

In einem Fall vor dem Landgericht Dortmund hatten die Verkäufer neben der üblichen Provision mehr als 15 Prozent vom erzielten Kaufpreis an die Vermittler gezahlt, die Käufer darüber aber nicht informiert. Die Richter urteilten, die Käufer seien arglistig über die Werthaltigkeit ihrer Kapitalanlage getäuscht worden. Sie bekamen den Schaden ersetzt (Az. 3 O 170/05).

Makler ohne Auftrag

Gibt es Verflechtungen des Maklers mit dem Eigentümer oder gehört ihm selbst die Immobilie, ist keine Provision fällig. Käufer sollten in so einem Fall keine Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag unterzeichnen. Sonst können sie die Provision nicht zurückholen (BGH, Az. III ZR 60/08). Kaufinteressenten sollten fragen, in wessen Auftrag der Makler arbeitet. Hat er keinen, können sie direkt mit dem Eigentümer Kontakt aufnehmen und einen Vertrag schließen – ganz ohne Provision.

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