Immobilienkauf über Makler Schutz vor unnötigen Provisionen

Immobilienkauf über Makler - Schutz vor unnötigen Provisionen

Mehr als die Hälfte der privaten Immobilienkäufe laufen zurzeit über Makler. Über ihre Provisionen gibt es viele Miss­verständ­nisse.

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Skurrile Szenen erleben Kauf­willige derzeit bei Besichtigungen in der Haupt­stadt, etwa in Berlin-Moabit: Die Drei-Zimmer-Altbau­wohnung mit Flügeltüren und Stuck an der Decke ist noch komplett möbliert – im Stil der 70er Jahre, die Wände sind zum Teil bunt gestrichen. Die Interes­senten schieben sich durch die Zimmer. An der Tür zum Balkon zeigen sich dunkle Flecken: „Ist das Schimmel?“, fragt eine Frau.

Der Makler bekommt davon nichts mit: Er unterhält sich angeregt mit einem jungen Paar auf Eng­lisch über „tax advantage“ – die Immobilie ist denkmal­geschützt, Sanierungs­kosten sind steuerlich absetz­bar.

Die Ersten gehen wieder. Auf einmal wird der Makler aufmerk­sam und spricht sie an: „Name?“. Er macht Notizen. Ein Interes­sent ist verunsichert: „Muss ich etwas bezahlen?“

Provision erst beim Abschluss

Immobilienkauf über Makler - Schutz vor unnötigen Provisionen
Schau­fenster von Maklerbüros vermitteln Kunden einen ersten Eindruck. Danach kommt die Wohnungs­besichtigung mit dem Makler. Die kostet nichts. Doch kommt ein Kauf­vertrag zustande, sind zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Provision fällig.

Nein, zahlen muss der Mann noch nichts. Das müsste er erst, wenn er die Wohnung kauft. Dann wird die Courtage fällig, die Provision für den Makler. Ob der Makler sich dafür ausführ­lich mit dem Kunden unterhalten hat, ist neben­sächlich.

Die Provision ist ein Erfolgs­honorar für die Vermitt­lung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Vertrags­abschluss bekommt der Makler sein Geld – egal ob er viel oder wenig dafür tun musste. Er bekommt sein Geld aber auch nur, wenn es zum Vertrag kommt.

Es geht um große Summen: Für den Kauf einer Eigentums­wohnung im Wert von 200 000 Euro werden zum Beispiel in Berlin alleine 14 280 Euro an Maklerprovision fällig. Kauft der Kunde in Leipzig oder Köln zum gleichen Preis, muss er „nur“ 7 149 Euro an Provision an den Makler zahlen.

In Berlin und Potsdam zahlen Immobilienkäufer die höchsten Maklerprovisionen in Deutsch­land. Seit Jahren müssen die Käufer die Provision hier allein tragen. Das sind inklusive Mehr­wert­steuer 7,14 Prozent vom Kauf­preis. In anderen Bundes­ländern und Städten teilen sich Verkäufer und Käufer häufig den Maklerlohn.

Kauf­interes­senten können sich an den orts­üblichen Provisionen orientieren (siehe Tabelle). Eine gesetzliche Vorschrift für die Provision gibt es allerdings nicht – ihre Höhe ist frei verhandel­bar. Doch ob Käufer wirk­lich verhandeln können, hängt vom Markt ab. Bei gefragten Immobilien wird der Makler kaum mit sich reden lassen.

In den Städten brummt das Geschäft

Ein Groß­teil der Immobilien­verkäufe im privaten Bereich läuft zurzeit über Makler. Der Immobilien­verband Deutsch­land (IvD) schätzt den Anteil der Makler an diesem Teil des Geschäfts auf 55 Prozent. Wahr­scheinlich ist es sogar noch mehr.

Der Verband hat rund 6 000 Mitglieder und geht davon aus, dass es rund 10 000 Maklerbüros in Deutsch­land gibt. Ein-Mann-Betriebe zählt der Verband aber nicht mit. Eine bundes­weite Statistik gibt es nicht.

Das Geschäft mit Wohn­immobilen läuft gut – und damit auch das Geschäft der Makler: Im vergangenen Jahr, so hat das Institut für Städte­bau, Wohnungs­wirt­schaft und Bausparwesen ermittelt, zogen insbesondere die Preise für Eigentums­wohnungen an: um durch­schnitt­lich 4,2 Prozent. In Städten wie Augs­burg oder Berlin mussten Käufer 2010 im Schnitt sogar 9,4 Prozent mehr bezahlen als im Jahr zuvor.

Sowohl Selbst­nutzer von Immobilien als auch Kapital­anleger kennt Peter Dirk von der Verbraucherzentrale Berlin aus seiner Beratungs­praxis: „Viele wollen ihre Ängste um den Euro in Immobilen umsetzen. Das arbeitet den Maklern in die Hände.“

Keine geregelte Ausbildung

Der Service, den Käufer vom Makler bekommen, ist höchst unterschiedlich. Manche kennen die Immobilie genau, vom Keller bis zum Dach, und können Geschichten von den Bewohnern erzählen. Andere beschränken sich darauf, bei Besichtigungen die „tolle Lage“ oder die Helligkeit der Wohnung zu preisen und verweisen bei jeder Frage auf noch nicht gesichtete Unterlagen. „Das muss ich nach­schauen“, oder: „Das schicke ich Ihnen zu“, hört man öfter.

Das Problem: Um Makler zu werden, genügt in Deutsch­land ein Gewer­beschein und der Nach­weis, keine Straftaten begangen zu haben. Ob der Makler etwas von Immobilien versteht und sich fort­bildet, ist ihm selbst über­lassen. Je nach Markt­lage müssen Makler viel oder nur wenig tun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen.

„Provisions­frei“ kann täuschen

Wohnungs­käufer haben drei Möglich­keiten, eine Wohnung zu finden: Sie können direkt einen Makler mit der Suche beauftragen. Sie können in Zeitungs­anzeigen und auf Immobilienplatt­formen im Internet nach dem passenden Heim suchen und Kontakt zu Maklern aufnehmen, die diese Objekte vermitteln. Oder sie finden ein Eigenheim, das direkt vom Eigentümer angeboten wird. Auch solche provisions­freien Angeboten stehen in Zeitungen und im Internet.

Es gibt allerdings auch Makler, die mit dem Hinweis „provisions­frei“ werben. „Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kauf­preis einge­rechnet wurde“, sagt Jens Zimmermann, Sprecher des Immobilien­verbands Deutsch­land für die Region Sachsen und Sachsen-Anhalt. Auch der Ring Deutscher Makler kennt solche Fälle, in denen der Makler dann vom Verkäufer den entsprechenden Provisions­betrag erhält.

Fragen an den Makler

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Wer sicher­gehen will, dass das Haus seinen Preis wert ist, lässt die Bausubstanz durch einen Gutachter prüfen. Makler müssen nur über Mängel informieren, die sie kennen.

Makler kosten nicht nur Geld, sie liefern auch Informationen. Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus und Grund rät, Maklern alle Fragen zu stellen, die für den Kauf relevant sind. Das ist vor allem für Käufer einer Eigentums­wohnung wichtig: Sie werden Teil einer Eigentümer­gemeinschaft.

Der Makler wird die nötigen Unterlagen an den Interes­senten weitergeben: Das ist bei Wohnungs­eigentum in der Regel die Teilungs­erklärung und die Gemein­schafts­ordnung der Eigentümer­gemeinschaft, in der Stimm­rechte und Verteilungs­schlüssel für laufende Kosten geregelt sind.

Auch die Protokolle der letzten Eigentümer­versamm­lungen und die Betriebs­kosten­abrechnungen sollten sich Kauf­willige geben lassen.

Wichtig: Der Makler muss in der Regel auch über Schulden auf dem Wohn­eigentum oder dem Grund­stück Bescheid wissen. „Denn das kann erhebliche Auswirkungen auf den Preis haben“, sagt Happ.

Wer von vorneherein sicher­gehen will, kann und sollte selbst beim Grund­buch­amt nach­fragen. Denn Makler dürfen zwar nicht lügen, sie dürfen aber darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmen. Sie haften daher nicht dafür, wenn der Eigentümer falsche Angaben macht.

Käufer einer Eigentums­wohnung mit ausgebautem Dach­studio waren mit einer Klage vor dem Bundes­gerichts­hof gescheitert. Erst nach dem Kauf hatte sich heraus­gestellt, dass der Ausbau ohne die erforderliche Baugenehmigung geschehen war (Az. III ZR 146/06).

Die Richter stellten jedoch auch klar, dass der Makler seine Pflichten verletzt, wenn er über Eigenschaften einer Immobilie Auskunft gibt, ohne die erforderliche Grund­lage dafür zu haben. Fehlen ihm Angaben, muss er darauf hinweisen.

Erscheinen die Angaben des Eigentümers plausibel, muss der Makler sie nicht nach­prüfen. In einem anderen Streitfall hatte ein Käufer vergeblich die Provision zurück­verlangt, weil ein Keller und ein Neben­gebäude nicht wie angenommen für Wohn­zwecke zugelassen waren (OLG Oldenburg, Az. 6 U 6/09).

Wissen Makler von Mängeln einer Immobilie, müssen sie Kunden ungefragt darüber informieren. So musste ein Makler einem Käufer nicht nur seine Provision, sondern auch die gesamten Kauf­kosten ersetzen, weil er ihn über den maroden Zustand des Dach­stuhls nicht informiert hatte (OLG Hamburg, Az. 13 U 27/10).

Vertrag zwischen Käufer und Makler

Grund­lage des Anspruchs auf Provision für den Makler ist der Maklervertrag. Doch wann und wie dieser zustande kommt, darüber wird viel gestritten.

Mehrere Voraus­setzungen müssen erfüllt sein: Der Makler muss dem Käufer ein Angebot gemacht haben, aus dem klar ersicht­lich ist, wie hoch die Provision ausfällt, wann sie fällig wird und wer sie zahlt. Der Käufer muss das Angebot angenommen haben. Das tut er, wenn er beim Makler nach weiteren Leistungen fragt.

Ein Kauf­interes­sent hatte sich zunächst an eine Maklerin gewandt, von ihr ein Exposé erhalten und darauf­hin nach weiteren Informationen gefragt. Später einigte er sich direkt mit dem Verkäufer. Die Courtage musste er trotzdem zahlen (Az. LG Hamburg, 322 O 341/09).

Makler muss auf Provision hinweisen

Die Suche nach der richtigen Immobilie läuft häufig über Internetportale, in denen Makler Fotos und Kenn­zahlen zum Objekt einstellen. „Wer sich darauf­hin an den Makler wendet, hat noch keinen Vertrag geschlossen“, sagt Broder Bösen­berg, Fach­anwalt für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht: „Der schlichte Hinweis auf eine Provision, beispiels­weise von 5,95 Prozent, reicht nicht aus.“

Ein ausreichender Provisions­hinweis steht meist im Exposé, dessen Informationen über die im Internet hinaus­gehen. Fragt der Kunde darauf­hin beim Makler nach weiteren Informationen, erklärt er sich mit dessen Angebot einverstanden.

Rechts­anwalt Bösen­berg rät deshalb, bereits beim ersten Gespräch über die Provision zu verhandeln: „In der Endphase der Kauf­verhand­lungen ist es zu spät. Der Vertrag ist dann bindend und ein Entgegen­kommen liegt im Ermessen des Maklers.“

Über­gibt der Makler das Exposé mit dem Provisions­hinweis erst beim Besichtigungs­termin, ist bei Fragen des Käufers aber nicht auto­matisch ein Vertrag geschlossen. Der Makler kann nicht davon ausgehen, dass der Kauf­interes­sent sich das Exposé sogleich durch­lese, urteilte das OLG Schleswig (Az. 14 U 66/09).

Sollen Interes­senten bereits bei der Besichtigung des Objekts eine Provisions­ver­einbarung unter­schreiben, rät Bösen­berg zur Vorsicht: „Wer das unter­schreibt, kann im Nach­hinein nur schwer über die Provision nach­verhandeln.“

Auch die Dauer eines Maklervertrags hat Grenzen. Wie der Bundes­gerichts­hof urteilte, darf zwischen Besichtigung und Kauf maximal ein Jahr liegen, damit noch ein Provisions­anspruch besteht (Az. III ZR 379/04).

Bei Neubauten oder Sanierungs­objekten kommt es vor, dass für die Reser­vierung Gebühren verlangt werden. Diese Praxis ist umstritten. Wird die Gebühr auch fällig, wenn es gar nicht zum Kauf kommt, sind die Klauseln in den Geschäfts­bedingungen unwirk­sam, urteilte der Bundes­gerichts­hof (Az. III ZR 21/10).

Doppelte Provision

Wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie vermitteln, kommt es darauf an, mit welchem Makler zuerst ein Vertrag bestanden hat. Hat der eine Makler dem Interes­senten die Immobilie schon bei einer Besichtigung gezeigt, sollte der Kunde nicht mehr wechseln. „Sonst laufen Käufer Gefahr, dass zwei Makler Provision verlangen“, sagt Bösen­berg.

Kommt es doch zum Kontakt mit dem zweiten Makler, sollten Kunden gleich darauf hinweisen, dass sie das Objekt schon kennen. Auch Interes­senten, die schon Kontakt mit dem Verkäufer haben, sollten gleich darauf hinweisen, wenn ihnen auch noch ein Makler die Immobilie anbietet.

Diener zweier Herren

Ein Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sein. Er kann von beiden bezahlt werden, muss die Doppel­tätig­keit beiden aber offenlegen.

In einem Fall vor dem Land­gericht Dort­mund hatten die Verkäufer neben der üblichen Provision mehr als 15 Prozent vom erzielten Kauf­preis an die Vermittler gezahlt, die Käufer darüber aber nicht informiert. Die Richter urteilten, die Käufer seien arglistig über die Wert­haltig­keit ihrer Kapital­anlage getäuscht worden. Sie bekamen den Schaden ersetzt (Az. 3 O 170/05).

Makler ohne Auftrag

Gibt es Verflechtungen des Maklers mit dem Eigentümer oder gehört ihm selbst die Immobilie, ist keine Provision fällig. Käufer sollten in so einem Fall keine Provisions­ver­einbarung im Kauf­vertrag unterzeichnen. Sonst können sie die Provision nicht zurück­holen (BGH, Az. III ZR 60/08). Kauf­interes­senten sollten fragen, in wessen Auftrag der Makler arbeitet. Hat er keinen, können sie direkt mit dem Eigentümer Kontakt aufnehmen und einen Vertrag schließen – ganz ohne Provision.

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