Berlin. Nirgends sind die Preise so stark gestiegen wie in Berlin – in den vergangenen fünf Jahren waren es rund 75 Prozent. In der Spitze geben Käufer von Eigentums­wohnungen über 35 Jahres­mieten aus. Wenn der vom Senat beschlossene Mieten­deckel kommt, dürfte sich das Kauf­preis-Miete-Verhältnis weiter verschlechtern.

Käufer brauchen immer mehr Eigen­kapital und Kredit, um die gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen zu zahlen. Wegen der nied­rigen Zinsen kann sich der Immobilienkauf trotzdem lohnen. Unser großer Immobilien-Check zeigt: In vielen Regionen ist die monatliche Belastung nach dem Kauf nicht oder kaum höher als für eine vergleich­bare Miet­wohnung – genug Eigen­kapital voraus­gesetzt. Die Stiftung Warentest gibt einen detaillierten Über­blick über Preise und Mieten in 115 Städten und Kreisen.

Preis­anstieg bei Immobilien hält an

Fast über­all in Deutsch­land mussten Immobilienkäufer auch im vergangenen Jahr wieder tiefer in die Tasche greifen. Im vierten Quartal 2018 zahlten sie für Eigen­tums­wohnungen durch­schnitt­lich 5,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einfamilien­häuser sind sogar um 8,2 Prozent teurer geworden. Das ermittelte vdpResearch, das Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp).

Das bietet der große Check Immobilien­preise

Immobilien­preise für 115 Städte und Land­kreise. Sie finden die umfang­reichen Kauf­preis­daten zum Filtern und Sortieren in der großen Datenbank Immobilienpreise. Der Testbe­richt zeigt, wann sich der Kauf einer eigenen Immobilie voraus­sicht­lich lohnt.

Immobilien­preis­rechner. Nach dem Frei­schalten können Sie unseren Immobilien­preis­rechner nutzen. Er zeigt für 62 Städte und 53 Land­kreise die Durch­schnitts­preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungs­mieten und die Spanne des Kauf­preis-Miete-Verhält­nisses in der Region.

Über­sichts-Grafiken. Unsere Deutsch­land­karten zeigen auf einen Blick das Preis­niveau für Eigentums­wohnungen in allen Städten und Kreisen sowie die Preis­entwick­lung vom 4. Quartal 2015 bis zum 4. Quartal 2018. Eine Grafik zeigt, ob Immobilienkäufer nach dem Kauf mehr oder weniger Geld fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleich­bare Miet­wohnung – je nach Finanzierung und dem Verhältnis des Kauf­preises zu den örtlichen Mieten.

Preis­entwick­lung. Sie erhalten Zugriff auf den jüngsten Bericht aus Finanztest 8/2019 (ebenfalls mit Preisen für 115 Städte und Land­kreise) sowie die Vorgänger­unter­suchungen aus den Vorjahren bis ins Jahr 2015 als PDF. Damit können Sie sehen, wie sich die Preise seit 2014 entwickelt haben.

Käufer benötigen immer mehr Eigen­kapital

Mit den Preisen sind vor allem in den großen Ballungs­räumen die Hürden für einen Immobilienkauf deutlich gestiegen. Wer etwa in Berlin oder Hamburg eine 100 Quadrat­meter große Wohnung in guter Lage sucht, braucht in der Regel mindestens 120 000 Euro Eigen­kapital. Das reicht gerade einmal, um 10 Prozent des Kauf­preises sowie die Grund­erwerb­steuer, den Makler, den Notar und das Grund­buch­amt zu bezahlen. In beiden Städten sind die Kauf­preise auch im Verhältnis zu den Mieten hoch. Käufer müssen damit rechnen, dass sie jahre­lang einige hundert Euro mehr im Monat fürs Wohnen ausgeben müssen als ein Mieter.

Tipp: Wie Sie bei einer Immobilien­finanzierung klug vorgehen und welche Kredite-Angebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.

Kaufen zu miet­ähnlichen Belastungen ist vieler­orts möglich

Die gute Nach­richt: In den meisten Städten und Land­kreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus, weil die Preise nied­riger und im Verhältnis zu den Mieten deutlich güns­tiger sind. Nach einem Kauf ist die Monats­belastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Miet­vertrags – mitunter sogar nied­riger. Das gilt sogar für einige große Städte wie Köln oder Nürn­berg. Ist genug Eigen­kapital da, gibt es keinen Grund, Kauf­pläne aufzuschieben.

Riesige Preis­unterschiede beim Immobilienkauf

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. Wie unterschiedlich Käufer kalkulieren müssen, zeigt sich zum Beispiel beim Kauf eines 140 Quadrat­meter großen Einfamilien­hauses:

Bremerhaven. Hier kostet so ein Haus in guter Lage im Schnitt etwa 220 000 Euro. Ein Eigen­kapital von 50 000 Euro genügt hier, um die Neben­kosten inklusive Maklerprovision und zusätzlich gut 10 Prozent des Kauf­preises zu zahlen.

Düssel­dorf. Hier kostet so ein Haus zirka 715 000 Euro. Da reichen 50 000 Euro gerade mal für die Grund­erwerb­steuer.

Detaillierte Immobilien­preise für 115 Städte und Land­kreise

Die beste Grund­lage für einen Immobilienkauf ist eine gute Kennt­nis des örtlichen Immobilienmarkts. test.de gibt für 115 Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2018 gezahlt wurden. Die Daten stammen von vdpResearch, einer Tochter des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp) und des Bundes­verbands der Deutschen Volks­banken und Raiff­eisen­banken (BVR). Die Daten stellen rund 630 Kredit­institute zur Verfügung. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf den Daten aus tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

Nutzer­kommentare, die vor dem 16. Juli 2019 gepostet wurden, beziehen sich auf frühere Unter­suchungen.

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TestImmobilien­preise in Deutsch­land26.07.2019
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