Immobilien Test

Häuser und Wohnungen werden immer teurer. Wegen der nied­rigen Zinsen kann sich ein Immobilienkauf trotzdem lohnen – als Eigenheim oder zum Vermieten. In vielen Regionen ist die monatliche Belastung nach dem Kauf nicht oder kaum höher als eine Mietzahlung. Haus- und Wohnungs­käufer sollten aber mehr denn je auf den Preis achten. Die Immobilien-Experten der Stiftung Warentest geben einen detaillierten Über­blick über Preise und Mieten in 115 Städten und Kreisen und zeigen, wie Käufer rechnen müssen, um keine über­höhten Preise zu zahlen.

In fünf Städten mehr als 10 Prozent Preissteigerungen

Seit 2009 steigen die Preise für Immobilien in Deutsch­land. Und obwohl die Bundes­bank schon seit 2013 vor hohen Über­treibungen in den Städten warnt, hat sich der Preis­auftrieb im vergangenen Jahr unver­mindert fortgesetzt. Im vierten Quartal 2017 mussten Käufer von Eigentums­wohnungen durch­schnitt­lich 7 Prozent mehr zahlen als im Jahr zuvor. In Berlin, Frank­furt am Main, Hamburg, Köln und Stutt­gart fiel der prozentuale Zuwachs sogar zwei­stel­lig aus. Und ein rasches Ende des Booms ist nicht in Sicht.

Kauf­preise laufen den Mieten davon

Die Mieten sind im Jahr 2017 ebenfalls erneut gestiegen – bundes­weit allerdings nur halb so stark wie die Kauf­preise. Ähnlich war es schon in den Vorjahren. Die Preise laufen den Mieten immer mehr davon, vor allem in Groß- und Universitäts­städten. Das Kauf­preis-Miete-Verhältnis hat sich dadurch für Immobilienkäufer deutlich verschlechtert. Früher galten Wohnungen als teuer, wenn sie für mehr als 20 Jahres­mieten ohne Betriebs­kosten gekauft wurden. Heute gehen sie teil­weise für das 30-Fache der Jahres­miete weg – nicht nur in Berlin, Hamburg und München, sondern auch in kleineren Städten wie Regens­burg und Heidel­berg.

Das bietet der große Check Immobilien­preise

Immobilien­preise für 115 Städte und Land­kreise. Sie finden die umfang­reichen Kauf­preis­daten zum Filtern und Sortieren in der großen Datenbank Immobilienpreise.

Immobilien­preis­rechner. Nach dem Frei­schalten können Sie unseren Immobilien­preis­rechner nutzen. Er zeigt für 62 Städte und 53 Land­kreise die Durch­schnitts­preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung. Sie können damit zudem berechnen, wie viel Geld Sie monatlich für die Finanzierung und Bewirt­schaftung der Immobilie ausgeben müssen.

Preis­entwick­lung. Sie erhalten Zugriff auf den aktuellen Artikel aus Finanztest 8/2018 (ebenfalls mit Preisen für 115 Städte und Land­kreise) sowie die Artikel aus den Vorjahren 2017, 2016 und 2015 Vorgängeruntersuchungen als PDF. Damit können Sie sehen, wie sich die Preise seit 2014 entwickelt haben.

Käufer benötigen mehr Eigen­kapital und höhere Kredite

Eine Folge der gestiegenen Preise: Käufer brauchen mehr Eigen­kapital und müssen höhere Kredite aufnehmen (aktuelle Konditionen finden Sie in unserem laufend aktualisierten Immobilienkredit-Vergleich). Dank extrem nied­riger Zinsen waren die Kreditraten trotzdem jahre­lang leichter zu schultern als in den Jahr­zehnten zuvor. Seit 2016 gilt das aber nicht mehr. Die Zins­sätze für Immobilien­kredite dürften in den kommenden Monaten eher anziehen. Weil die Mieten nicht mit den Preisen Schritt halten, müssen sich Kapital­anleger mit geringeren Renditen zufrieden­geben. Wer selbst einziehen will, muss stärker denn je darauf achten, dass der Preis im Vergleich zur Miet­ersparnis noch angemessen ist.

Nied­rige Kreditzinsen locken zum Immobilienkauf

Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt haben sich zweifellos verschlechtert. Noch liegen die Zinsen aber weit unter ihrem lang­jährigen Durch­schnitt. Solange sie nied­rig bleiben, kann sich ein Kauf lohnen. Güns­tige Banken bieten sogar Kredite mit einer Zins­bindung von 20 Jahren zu Zins­sätzen unter 2 Prozent im Jahr an. Dadurch sind die Kredit­kosten lang­fristig kalkulier­bar und Immobilien noch für viele erschwing­lich.

Faust­regel: Beträgt der Kauf­preis für eine Wohnung nicht mehr als das 22- bis 23-Fache der Jahres­miete, ist die Monats­belastung nach dem Kauf derzeit nicht oder nur wenig höher als nach dem Abschluss eines neuen Miet­vertrags. Unsere Tabellen zeigen, dass dies in vielen Orten in Deutsch­land trotz der gestiegenen Preise der Fall sein kann. Ist genug Eigen­kapital da, gibt es keinen Grund, Kauf­pläne aufzuschieben.

Riesige Preis­unterschiede beim Immobilienkauf

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. In Magdeburg und Cott­bus gibt es für rund 200 000 Euro ein 130 Quadrat­meter großes Einfamilien­haus in guter Lage. Für das gleiche Geld bekommt man in Köln oder Düssel­dorf nur eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung. In München reicht es gerade mal für eine Studentenbude.

Preise für 115 Städte und Land­kreise

Die beste Grund­lage für einen Immobilienkauf ist eine gute Kennt­nis des örtlichen Immobilienmarkts. test.de gibt für 115 Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2017 gezahlt wurden. Die Daten stammen von vdpResearch, einer Tochter des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp) und des Bundes­verbands der Deutschen Volks­banken und Raiff­eisen­banken (BVR). Das Forschungs­institut hat seit 2003 mehr als 3,5 Millionen Immobilien­geschäfte ausgewertet, die von Banken finanziert wurden. Die Daten stellen mehr als 600 Kredit­institute zur Verfügung. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

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Immobilien Test

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Nutzer­kommentare, die vor dem 17. Juli 2018 gepostet wurden, beziehen sich auf frühere Unter­suchungen (Finanztest 8/2017, Finanztest 8/2016 und Finanztest 7/2015).

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TestImmobilien17.07.2018
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