Immobilien Test

An vielen Orten in Deutsch­land lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen – obwohl die Preise gestiegen sind. Dafür sind aber die Hypothekenzinsen gefallen. Die attraktiven Konditionen machen den Preis­anstieg oft mehr als wett. In manchen Städten müssen Käufer indes aufpassen, dass sie nicht zu viel bezahlen. Finanztest zeigt für 106 Städte und Landkreise die durch­schnitt­lichen Kauf­preise für Häuser und Eigentums­wohnungen sowie Neuvertrags­mieten differenziert nach Lage und Ausstattung.

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TestImmobilien19.07.2016
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Nied­rige Zinsen locken

Für einen Kredit über zehn Jahre verlangten die güns­tigsten Baufinanzierer im Juli 2016 weniger als 1 Prozent Zins. Geld in eine Immobilie zu stecken, wird so für viele zu einer sinn­vollen Investition. Das gilt allerdings nicht über­all. In Ballungs­zentren und Universitäts­städten müssen Kauf­willige mitt­lerweile darauf achten, dass sie keine Mond­preise bezahlen.

Mehr als drei Millionen Immobilien­geschäfte ausgewertet

Finanztest hat, differenziert nach Lage und Ausstattung, für insgesamt 106 Städte und Landkreise die durch­schnitt­lichen Kauf­preise für Häuser und Eigentums­wohnungen zusammen­gestellt und zeigt, welche Neuvertrags­mieten der Markt hergibt. Die Tabellen enthalten auch die Preis­ver­änderung zum Vorjahr und eine Prognose für 2016. Alle Zahlen stammen vom Verband deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Er hat seit 2003 die Preise von knapp drei Millionen Immobilien­geschäften ausgewertet, die von über 580 Kredit­instituten finanziert wurden. Sämtliche Preise und Mieten wurden tatsäch­lich erzielt. Das macht die Daten­bank so besonders. Tipps rund ums Thema Immobilien­auswahl und -finanzierung ergänzen unsere Tabellen.

Konkrete Beispiele und Rechnungen

Drei Fall­beispiele zeigen auf, wie die Tabellen konkret genutzt werden können: Ein Paar über­legt, ob es angesichts der jüngsten Miet­erhöhung in ein Eigenheim ziehen soll. Eine Erbin denkt darüber nach, ob sie das Geld als Grund­stock für eine Wohnung zum Vermieten kaufen soll, ein Vermieter wiederum wägt ab, ob jetzt der richtige Zeit­punkt zum Verkaufen wäre. Anhand von zwei konkreten Immobilien­angeboten rechnen wir vor, mit welchen finanziellen Belastungen Käufer für Kredit, Instandhaltung und Verwaltung rechnen müssen, und welche Schluss­folgerungen Vermieter und Selbst­nutzer daraus ziehen können.

Wer teuer kauft, rutscht bei fallenden Preisen leicht ins Minus

Wer teuer kauft, macht leicht ein Minus­geschäft, wenn die Immobilien­preise nicht weiter steigen. Dagegen kann sich ein Kauf zu einem güns­tigen Preis selbst dann lohnen, wenn der Wert einer Immobilie leicht fällt. Das zeigt unsere Tabelle für Selbst­nutzer, in der wir die Wert­entwick­lung der Immobilie in Beziehung zum Kauf­preis-Miete-Verhältnis setzen. Dafür wird der Kauf­preis durch die Jahres­miete ohne Betriebs­kosten geteilt, die für eine solche Immobilie zu zahlen wäre. Das Ergebnis ist ein Indikator dafür, wie angemessen der Kauf­preis ist. Spannen für das Kauf­preis-Miete-Verhältnis finden sich auch in unseren Tabellen für die Kauf­preise und Mieten.

Das bietet der Finanztest-Artikel

  • PDF mit Immobilien­preisen für 106 Städte und Kreise. Nach Frei­schalten des Themas erhalten Sie Zugriff auf unser 31-seitiges PDF mit allen Daten und können unseren Excel-Immobilien­preis­rechner downloaden.
  • Immobilien­preis­rechner mit allen Daten. Mithilfe unseres Excel-Rechners können Sie für 54 Städte und 52 Land­kreise ermitteln, wie viel Sie für Ihre Wunsch­immobilie ungefähr zahlen müssen. Dabei berück­sichtigt der Rechner auto­matisch Kauf­neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren und die orts­übliche Maklerprovision.
  • Finanzierungs­kosten ermitteln. Mit unserem Rechner finden Sie auch heraus, wie viel Geld Sie monatlich für die Finanzierung und Bewirt­schaftung der Immobilie ausgeben müssen.

Nutzer­kommentare, die vor dem 19. Juli 2016 gepostet wurden, beziehen sich noch auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanztest 7/2015.

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