Immobilien Test

Nied­rige Zinsen locken noch immer zum Immobilienkauf. Doch nach den hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre sollten Haus- und Wohnungs­käufer mehr denn je auf den Preis achten. test.de gibt einen detaillierten Über­blick über die Kauf­preise und Mieten in 115 Städten und Kreisen und zeigt, wie Käufer rechnen müssen, um keine über­höhten Preise zu zahlen.

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TestImmobilien18.07.2017
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Über 11 Prozent Preis­anstieg in einem Jahr

In Groß- und Universitäts­städten zeigt sich über­all das gleiche Bild: Es gibt kaum freie Wohnungen. Miet- und Kauf­interes­senten stehen Schlange. Der Wohnungs­bau kommt zwar in Schwung, doch die Fertigstel­lungen hinken dem Bedarf noch weit hinterher. Kein Wunder, dass Häuser und Wohnungen immer teurer werden. Im vergangenen Jahr sind die Preise sogar noch stärker gestiegen als in den Jahren zuvor. Für eine Eigentums­wohnung zahlten Käufer Ende 2016 im Schnitt 7 Prozent mehr als Ende 2015. In München und Berlin kletterten die Preise sogar um mehr als 11 Prozent.

Preisrallye oder Trendwende?

Wegen der anhaltend hohen Nach­frage ist es gut möglich, dass die Preisrallye in Groß- und Universitäts­städten noch einige Zeit weitergeht. Das Hamburgische Welt­wirt­schafts­institut etwa sagt in einer Studie für die Post­bank voraus, dass die Preise in der Mehr­zahl der Städte und Kreise noch mindestens bis 2030 stärker als die Inflations­rate steigen. Doch es mehren sich die Stimmen, die vor einer Über­hitzung des Immobilienmarkts warnen. Die Bundes­bank schätzt, dass die Haus- und Wohnungs­preise in den Städten bereits 2016 um 15 bis 30 Prozent über­höht waren. Harald Simons, Vorstand des Forschungs­instituts Empirica und Mitglied im Rat der Immobilien­weisen, wird noch deutlicher: „Die Preise in den Top-A-Städten haben nunmehr ein Niveau erreicht, das fundamen­tal in keiner Weise mehr zu recht­fertigen ist.“

Miet­renditen gesunken

Noch ist von einer Trendwende nichts zu spüren. Dennoch sollten Käufer die kritischen Stimmen ernst nehmen. Wer heute auf hohem Preis­niveau kauft, muss mit dem Risiko leben, dass der Wert seiner Immobilie zumindest vorüber­gehend sinken kann. Seit Jahren steigen die Haus- und Wohnungs­preise in vielen Städten deutlich stärker als die Mieten. In Berlin, Hamburg und München zahlen Käufer für eine Eigentums­wohnung im Schnitt schon mehr als 27 Jahres­mieten, teil­weise sind es sogar mehr als 30 Jahres­mieten. Das entspricht einer anfäng­lichen Nettomietrendite um 2 Prozent.

Risiko Zins­entwick­lung

Trotz schlapper Miet­renditen reißen sich Kapital­anleger derzeit noch um Immobilien, weil sie auf weitere Wert- und Miet­steigerungen hoffen und den Kauf­preis supergünstig finanzieren können. Außerdem mangelt es an rent­ablen Anla­gealternativen. Das dürfte sich ändern, falls die Zinsen deutlich steigen. Dann würden auch viele Selbst­nutzer als Käufer ausfallen, weil sie sich hohe Kredite nicht mehr leisten könnten. Das würde die Nach­frage bremsen und die Preise drücken. Außerdem könnte der Markt kippen, falls die Konjunktur ins Stottern gerät, die Zuwan­derung in die Städte aus dem In- und Ausland nach­lässt oder die bislang weit­gehend wirkungs­lose Miet­preisbremse verschärft wird. Ob diese Szenarien eintreten, ist ungewiss. Es wäre aber fahr­lässig, die hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre einfach in die Zukunft fort­zuschreiben.

Preise und Mieten im Über­blick

Die beste Grund­lage für einen Immobilienkauf ist eine gute Kennt­nis des örtlichen Immobilienmarkts. test.de gibt für 115 Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2016 gezahlt wurden. Die Daten stammen von vdpResearch, einer Tochter des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp) und des Bundes­verbands der Deutschen Volks­banken und Raiff­eisen­banken (BVR). Das Forschungs­institut hat seit 2003 mehr als 3 Millionen Immobilien­geschäfte ausgewertet, die von Banken finanziert wurden. Die Daten stellen mehr als 600 Kredit­institute zur Verfügung.

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PDF mit Immobilien­preisen für 115 Städte und Kreise. Zugriff auf unser 29-seitiges PDF mit allen Daten.

Immobilien­preis­rechner. Download­möglich­keit für unseren Excel-Immobilien­preis­rechner. Mit dem Rechner können Sie für 62 Städte und 53 Land­kreise ermitteln, wie viel Sie für Ihre Wunsch­immobilie ungefähr zahlen müssen. Der Rechner berück­sichtigt auto­matisch Kauf­neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren sowie die orts­übliche Maklerprovision.

Preis­entwick­lung. Zugriff auf die Artikel aus Finanztest 8/2016 und Finanztest 7/2015: Vorgängeruntersuchungen als PDF. Damit können Sie sehen, wie sich die Preise seit 2014 entwickelt.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis. Unser Rechenschema zeigt, wie Sie wichtige Indikatoren für die Wirt­schaftlich­keit einer Immobilie leicht selbst berechnen können: Kauf­preis-Miete-Verhältnis, Brutto- und Nettomietrendite.

Teuerste Lagen. Eine weitere Tabelle zeigt, wo 2016 die höchsten Quadrat­meter­preise für Wohnungen und Häuser erzielt wurden.

Nutzer­kommentare, die vor dem 18. Juli 2017 gepostet wurden, beziehen sich noch auf frühere Unter­suchungen (Finanztest 8/2016 bzw. Finanztest 7/2015).

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