Immobilienkauf Test

Steigende Mieten, nied­rige Zinsen. Immobilien sind gefragt wie lange nicht – und sie werden immer teurer.

Wenn das Einkommen stimmt, lässt sich eine Immobilie auch mit wenig Eigen­kapital finanzieren. Doch Banken verlangen happige Risiko­aufschläge.

Warum nicht eine Wohnung oder ein Haus kaufen, statt weiter zur Miete zu wohnen und jedes Jahr immer mehr Geld an den Vermieter zu über­weisen? Diese Über­legung stellen derzeit wohl viele Mieter an. Immobilien­kredite sind zurzeit sensationell günstig. Das macht die Finanzierung viel leichter als noch vor ein paar Jahren. Doch auf dem Weg zum Eigentum stoßen Mieter oft auf ein Hindernis: Sie haben kaum Eigen­kapital.

Mindestens 20 Prozent des Kauf­preises und zusätzlich Geld für alle Neben­kosten sollten Bauherren und Wohnungs­käufer nach einer Faust­regel für eine solide Finanzierung haben. Das ist angesichts kräftig gestiegener Immobilien­preise und Neben­kosten leichter gesagt als getan.

In Berlin beispiels­weise müssen Käufer für eine 100-Quadrat­meter-Wohnung in guter Lage um die 300 000 Euro ausgeben. Davon 20 Prozent Eigen­kapital sind bereits 60 000 Euro. Dazu kommen bis zu 45 000 Euro Neben­kosten für Steuern, Makler, Notar und Grund­buch­amt.

Um die Faust­regel einzuhalten, müssten Käufer daher 105 000 Euro auf der hohen Kante haben. Und sie brauchen noch wenigs­tens eine kleine Reserve, die für unvor­hergesehene Ausgaben verfügbar ist.

Von so viel Eigen­kapital können vor allem junge Familien oft nur träumen. Ihre Eigenheimpläne müssen sie deshalb aber nicht begraben. Eine aktuelle Finanztest-Umfrage unter 82 Kredit­instituten und Vermitt­lern zeigt: Wenn das Einkommen stimmt, bieten viele auch Kredite in Höhe des vollen Kauf­preises an. Einige finanzieren sogar die Neben­kosten mit.

Nied­rige Zinsen locken

Gerade jetzt ist es verlockend, eine Immobilie mit wenig Eigen­mitteln zu kaufen, statt erst einmal jahre­lang mehr Geld anzu­sparen. Nie zuvor waren die Zinsen für Baukredite so nied­rig. Deshalb können viele die Monats­raten auch für hohe Kredite schultern. Wer lange zögert, riskiert dagegen, eine güns­tige Gelegenheit zu verpassen. In ein paar Jahren sind Immobilien vielleicht noch teurer als heute. Und die Zinsen könnten dann längst wieder gestiegen sein.

Auf eine Voll­finanzierung sollten sich dennoch nur Bauherren und Wohnungs­käufer einlassen, die ein gutes und vor allem sicheres Einkommen haben – und wenigs­tens Grund­erwerb­steuer, Notar­kosten und Maklercourtage selbst zahlen können. Denn auch in Zeiten nied­riger Zinsen bleibt die Finanzierung mit geringem Eigen­kapital eine heikle Angelegenheit.

Risiken nicht unterschätzen

Wer den vollen Kauf­preis finanziert, weil das eigene Geld gerade mal für die Neben­kosten reicht, muss eine 30 bis 50 Prozent höhere Monats­rate zahlen als für eine 80-Prozent-Finanzierung.

Und es darf nichts schief­gehen. Denn es fehlt ein Sicher­heits­puffer für den Fall, dass der Eigentümer sein Haus nach einigen Jahren wieder verkaufen muss. Dann ist das Risiko groß, dass der Verkaufs­erlös nicht ausreicht, um die Schulden zu bezahlen – zumal Kreditnehmer eine saftige Entschädigung an die Bank zahlen müssen, wenn sie den Kredit vorzeitig zurück­zahlen (siehe Beispiel in der Tabelle Weniger Eigenkapital – mehr Risiko).

Strenge Kreditprüfung

Banken kennen die Risiken einer Voll­finanzierung. Je weniger Eigen­kapital der Kunde hat, desto strenger prüfen sie, ob die Immobilie ihren Preis wert ist und das Einkommen auf Dauer für die relativ hohe Kreditrate reicht. So erhalten Paare von der Volks­bank Düssel­dorf-Neuss nur dann einen Kredit in Höhe des Kauf­preises, wenn ein Partner genug verdient, um die Kreditrate notfalls auch alleine zu zahlen.

Mitunter verlangen Banken auch den Abschluss einer Rest­schuld­versicherung. Oder sie wollen Zusatz­sicherheiten als Pfand, etwa eine bestehende Kapital­lebens­versicherung oder ein Wert­papierdepot.

Zinsen wie für einen Dispokredit

Vor allem aber lassen sich Banken das höhere Risiko mit satten Zins­aufschlägen bezahlen. Ein Beispiel liefert im Test die Post­bank für ein Darlehen zum Kauf einer 200 000 Euro teuren Wohnung. Nimmt der Kunde dafür einen Kredit von 180 000 Euro mit 20 Jahren Zins­bindung auf, verlangt die Bank einen Effektivzins von 2,15 Prozent (Stand 11. April). Finanziert er den Kauf­preis voll auf Pump, springt der Zins­satz auf 3,22 Prozent – für die gesamte Kreditsumme und nicht nur für den zusätzlichen Anteil.

Für nur 20 000 Euro mehr Kredit muss der Kunde deshalb allein im ersten Jahr 2 467 Euro mehr Zinsen zahlen. Die Kreditsumme steigt um 11 Prozent, die Bank kassiert aber 66 Prozent mehr Zinsen. Die zusätzlichen 20 000 Euro Kredit kosten den Kunden deshalb umge­rechnet mehr als 12 Prozent Zinsen im Jahr! Da ist selbst der Dispokredit auf dem Giro­konto billiger.

Die Post­bank fällt nicht einmal völlig aus dem Rahmen. Auf den Kredit­anteil von 90 bis 100 Prozent des Kauf­preises kassieren die Banken im Test bei einer 20-jährigen Zins­bindung im Schnitt mehr als 8 Prozent Zinsen. Bei jedem dritten Anbieter waren es mehr als 10 Prozent.

Für Kredite mit zehnjäh­riger Zins­bindung fallen die Zins­aufschläge meist nur etwa halb so hoch aus (siehe Grafik). Dennoch zahlen Immobilienkäufer auch hier für den Kredit­anteil über 80 Prozent des Kauf­preises mehr als doppelt so viel Zinsen wie für eine 80-Prozent-Finanzierung.

Immobilienkauf Test

Finanzieren voll auf Pump

Besonders teuer wird es, wenn der Kunde sogar die Neben­kosten auf Kredit finanziert. Der Zins­satz liegt dafür oft einen vollen Prozent­punkt über den Top-Konditionen der Bank – sofern sie bei so hohen Summen noch mitspielt.

Bei den meisten Banken ist spätestens beim Kauf­preis das Kredit­limit erreicht. Mehr Geld geben viele nur im Einzel­fall zu individuellen Konditionen. Wie viel der Kunde zahlen muss, hängt dann stark davon ab, wie die Bank seine Bonität einschätzt.

Mehr Schulden machen, als die Immobile wert ist – das ist wegen der Risiken und der hohen Kosten nicht ratsam. Möglich ist so eine Finanzierung aber schon, etwa bei der Deutschen Bank, der Commerz­bank und einer Reihe von Kredit­vermitt­lern.

Am häufigsten bieten Banken und Vermittler die folgende Variante an: Den Kauf­preis finanziert die Bank mit einem Immobilien­kredit. Die Neben­kosten zahlt der Käufer mit einem Raten­kredit, der mit einem gewöhnlichen Verbraucherdarlehen etwa für den Möbelkauf vergleich­bar ist.

Der Zusatz­kredit kommt oft gar nicht von der Bank, die den Haupt­kredit vergibt. Meistens springt dafür die Hanseatic Bank ein. Sie hat sich darauf spezialisert, mit ihrem „Eigentümerdarlehen“ den Rest zu finanzieren, den andere Banken übrig lassen.

Auch diese Variante ist nicht billig. Das zeigt ein Beispiel der Hanseatic Bank von Ende April: Für ein Eigentümerdarlehen von 20 000 Euro mit zehn Jahren Zins­bindung verlangte sie von der Mehr­zahl der Kunden einen Effektivzins von 7,49 Prozent.

Güns­tiger mit der KfW

Für Immobilienkäufer mit wenig Eigen­kapital kann es sich lohnen, einen Anteil von 50 000 Euro mit einem Kredit aus dem Wohn­eigentums­programm der staatlichen KfW Bank zu finanzieren. Diesen Kredit kann jeder für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bekommen.

Für eine 80-Prozent-Finanzierung ist der KfW-Kredit zwar nicht besonders günstig. Viele Banken haben bessere Konditionen. Das ändert sich aber, wenn der Kunde 90 oder 100 Prozent des Kauf­preises finanziert. Dann wird der Bank­kredit deutlich teurer, der KfW-Zins­satz aber bleibt gleich.

Eine Voll­finanzierung ist daher mit KfW-Darlehen fast immer güns­tiger als ohne. Die Mehr­zahl der Bank­angebote im Test besteht deshalb in diesem Fall aus einer Kombination aus Bank- und KfW-Kredit.

Das gilt aber nur für Finanzierungen mit zehn Jahren Zins­bindung. Die sicherere Variante mit 20 Jahren Zins­bindung gibt es von der KfW bisher nur für besonders energieeffiziente Neubauten.

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