Immobilienkauf Test

Warum nicht eine Immobilie kaufen statt jedes Jahr mehr Miete an den Vermieter zu über­weisen? Schließ­lich sind die Zinsen für Hypothekendarlehen derzeit sensationell nied­rig. Viel Eigen­kapital ist von Vorteil, aber nicht unbe­dingt nötig. Eine aktuelle Finanztest-Umfrage zeigt: Wenn das Einkommen stimmt, finanzieren viele Banken auch den vollen Kauf­preis, manche sogar die Neben­kosten mit dazu. Doch sie verlangen dafür oft happige Risiko­aufschläge.

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TestImmobilienkaufFinanztest 06/2016
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Nied­rige Zinsen locken zum Immobilienkauf

Gerade jetzt ist es verlockend, eine Immobilie mit wenig Eigen­mitteln zu kaufen, statt erst jahre­lang mehr Geld anzu­sparen. Nie zuvor waren die Zinsen für Baukredite so nied­rig. Deshalb können viele die Monats­raten auch für hohe Kredite schultern. Wer lange zögert, riskiert dagegen, eine güns­tige Gelegenheit zu verpassen. In ein paar Jahren sind Immobilien vielleicht noch teurer als heute. Und die Zinsen könnten dann längst wieder gestiegen sein. Auf eine Voll­finanzierung sollten sich dennoch nur Bauherren und Wohnungs­käufer einlassen, die ein gutes und vor allem sicheres Einkommen haben – und wenigs­tens Grund­erwerb­steuer, Notar­kosten und Maklercourtage selbst zahlen können. Denn auch in Zeiten nied­riger Zinsen bleibt die Finanzierung mit geringem Eigen­kapital eine heikle Angelegenheit.

Risiken nicht unterschätzen

Wer den vollen Kauf­preis finanziert, weil das eigene Geld gerade mal für die Neben­kosten reicht, muss eine 30 bis 50 Prozent höhere Monats­rate zahlen als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Und es darf nichts schief­gehen. Denn es fehlt ein Sicher­heits­puffer für den Fall, dass der Eigentümer sein Haus nach einigen Jahren wieder verkaufen muss. Dann ist das Risiko groß, dass der Verkaufs­erlös nicht ausreicht, um die Schulden zu bezahlen – zumal Kreditnehmer eine saftige Entschädigung an die Bank zahlen müssen, wenn sie den Kredit vorzeitig zurück­zahlen.

Strenge Kreditprüfung

Banken kennen die Risiken einer Voll­finanzierung. Je weniger Eigen­kapital der Kunde hat, desto strenger prüfen sie, ob die Immobilie ihren Preis wert ist und das Einkommen auf Dauer für die relativ hohe Kreditrate reicht. Vor allem aber lassen sich Banken das höhere Risiko mit satten Zins­aufschlägen bezahlen. Je höher der Kredit­anteil am Kauf­preis, desto höher ist der Zins­satz, den Kunden für das Darlehen zahlen müssen. Besonders viel kassieren Banken, wenn der Kredit 90 Prozent des Kauf­preises über­steigt.

Zinsen wie für einen Dispokredit

Ein Beispiel liefert im Test die Post­bank für ein Darlehen zum Kauf einer 200 000 Euro teuren Wohnung. Nimmt der Kunde dafür einen Kredit von 180 000 Euro mit 20 Jahren Zins­bindung auf, verlangt die Bank einen Effektivzins von 2,15 Prozent (Stand: 11. April). Finanziert er den Kauf­preis voll auf Pump, springt der Zins­satz auf 3,22 Prozent – für die gesamte Kreditsumme und nicht nur für den zusätzlichen Anteil.

Für nur 20 000 Euro mehr Kredit muss der Kunde deshalb allein im ersten Jahr 2 467 Euro mehr Zinsen zahlen. Der Zusatz­kredit kostet den Kunden deshalb umge­rechnet mehr als 12 Prozent Zinsen im Jahr! Da ist selbst der Dispokredit auf dem Giro­konto billiger.

Finanzieren voll auf Pump

Besonders teuer wird es, wenn der Kunde sogar die Neben­kosten auf Kredit finanziert. Der Zins­satz liegt dafür oft einen vollen Prozent­punkt über den Top-Konditionen der Bank. Bei den meisten Banken ist allerdings spätestens beim Kauf­preis das Kredit­limit erreicht. Mehr Geld geben viele nur im Einzel­fall zu individuellen Konditionen. Wie viel der Kunde zahlen muss, hängt dann stark davon ab, wie die Bank seine Bonität einschätzt. Mehr Schulden machen als die Immobile wert ist – das ist wegen der Risiken und der hohen Kosten nicht ratsam. Möglich ist so eine Finanzierung bei einigen Banken und Vermitt­lern aber schon, sofern das Einkommen stimmt und der Kunde den hohen Zins­aufschlag akzeptiert. Häufig werden dabei die Neben­kosten mit einem gewöhnlichen Raten­kredit extra finanziert – oft zu einem Zins­satz über 7 Prozent.

Das bietet der Finanztest-Artikel

  • Test-Tabellen. Die Finanztest-Tabellen zeigen Kredit­angebote von 64 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern für den Kauf einer Eigentums­wohnung zum Preis von 200 000 Euro. Wir nennen die Effektivzinsen für unterschiedliche Finanzierungs­varianten: Mit 10 und 20 Jahren Zins­bindung und einer Kreditsumme von jeweils 80, 90 und 100 Prozent des Kauf­preises. Außerdem nennen wir die Anbieter, die bei entsprechender Bonität des Kunden auch einen Kredit in Höhe von 110 Prozent des Kauf­preises vergeben, also auch Neben­kosten mitfinanzieren.
  • Risiko-Rechnung. Ein Beispiel zeigt das Risiko, das Kunden eingehen, wenn sie ihr Haus ohne oder mit nur wenig Eigen­kapital finanzieren. Die monatliche Belastung ist dann relativ hoch. Außerdem droht die Über­schuldung, wenn der Kreditnehmer sein Haus nach beispiels­weise fünf Jahren wieder verkaufen muss: Das Haus ist weg, aber ein Teil der Schulden noch da.
  • Zins­aufschläge. Eine Grafik zeigt die durch­schnitt­lichen Zins­sätze, die Kreditnehmer für den Teil der Finanzierung zahlen müssen, der 80 oder 90 Prozent des Kauf­preises der Immobilie über­steigt. Anhand des Effektivzinses für den Gesamt­kredit, den die Banken nennen, ist in der Regel nicht zu erkennen, dass dieser Kredit­anteil extrem teuer ist.

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