Banken verkaufen Immobilienkredite in Milliardenhöhe an ausländische Finanzinvestoren – meist ohne die Zustimmung ihrer Kunden. Für diese brechen dann härtere Zeiten an.

Für viele Tausende Hauseigentümer wird die Luft dünner. Ihre Bank hat ihren Kredit an einen ausländischen Finanzinvestor verkauft.

Das kann unangenehme Folgen haben. Denn der neue Gläubiger ist vor allem daran interessiert, seine Kreditforderung schnell zu Geld zu machen. Der Verbraucherzentrale Bundesverband warnt sogar vor der Gefahr von Kündigungen und willkürlichen Zwangsvollstreckungen.

Der Handel mit Krediten boomt. Seit 2003 haben deutsche Banken nach Schätzungen des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen bereits Kreditforderungen in Höhe von 15 Milliarden Euro verkauft, überwiegend an amerikanische Beteiligungsgesellschaften und Investmentbanken (siehe „Stichwort“).

In den meisten Fällen handelt es sich um „notleidende“ Kredite, die entweder von der Bank gekündigt wurden oder bei denen der Kunde mit den Raten in Verzug ist. Betroffen sind aber auch viele Kreditnehmer, die ihre Raten immer pünktlich gezahlt haben. Ihre Darlehen werden den Kreditpaketen beigemischt, um den Handel für den Investor attraktiver zu machen oder weil sie nicht mehr ins Geschäftskonzept der Bank passen.

Schnelle Verwertung im Blick

Auf den ersten Blick scheint der Darlehensverkauf nicht sonderlich schlimm zu sein. Denn am Kreditvertrag ändert sich durch den neuen Gläubiger erst einmal nichts. Zinssatz, Zinsbindung, Kündigungsregeln und alle anderen Vereinbarungen bleiben bestehen.

Dennoch müssen sich Kreditnehmer auf härtere Zeiten einstellen, wenn ihr Kredit an einen Finanzinvestor verkauft wird. Der hat in der Regel gar kein Interesse daran, den Kunden längerfristig zu halten. Im Gegenteil: Er will ihn so schnell wie möglich loswerden und die gekaufte Forderung mit Gewinn verwerten.

Ist der Kreditnehmer bereits in finanziellen Schwierigkeiten, sind Verhandlungen über eine mögliche Rettung des Kredits nach Auskunft von Betroffenen und deren Anwälten so gut wie aussichtslos. Stattdessen drohen Kontenpfändung, Zwangsverwaltung und schließlich die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Nachteile müssen auch Kreditnehmer befürchten, die ihre Raten immer pünktlich bezahlt haben. Laut Vertrag sind Kreditgeber dazu verpflichtet, vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zu marktüblichen Konditionen zu unterbreiten.

Die neuen Gläubiger jedoch verlangen mitunter horrende Anschlusszinsen von beispielsweise 9 Prozent. Nimmt der Kunde das „Angebot“ nicht an, muss er den Kredit kurzfristig ablösen. Wer nicht schnell eine neue Bank findet, muss mit dem Verlust seines Hauses rechnen.

Von „rüden Methoden“ der Inkassogesellschaften spricht der Münchener Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig. Er vertritt Mandanten, deren Kredite von der Hypo Real Estate an eine auf den Bermudas ansässige Fondsgesellschaft der texanischen Lone-Star-Gruppe verkauft wurden. „Rücksichtslos werden Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet, etwa Konten gesperrt und gepfändet und die Immobilie unter Zwangsverwaltung gestellt“, fasst er seine Erfahrungen zusammen.

Risiko Grundschuld

Der Trumpf in den Händen der Kreditaufkäufer ist die Grundschuldurkunde, die sie zusammen mit der Forderung gekauft haben. Darin hat sich der Kunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und sein gesamtes Vermögen unterworfen. So ist es bei Immobilienkrediten üblich.

Der Inhaber der Grundschuld kann daher Konten pfänden lassen oder die Zwangsversteigerung einleiten – ohne dass ein Gericht zuvor prüft, ob der Kredit rechtmäßig gekündigt wurde oder ob die Höhe der Forderung gerechtfertigt ist.

Eine Grundschuld zu bestellen, ist deshalb vor allem Vertrauenssache. Wohl kaum ein Kreditnehmer hätte es sich träumen lassen, dass sie ohne sein Wissen und ohne seine Zustimmung in die Hände einer Verwertungsgesellschaft geraten kann, die in einem Steuerparadies residiert.

Es ist nicht einmal klar, ob der Kreditkäufer an die zwischen Bank und Kunden getroffene Sicherungsabrede („Zweckerklärung“) gebunden ist. Sie verpflichtet die Bank, die Grundschuld nur im Rahmen ihrer Forderung aus dem Darlehensvertrag zu verwerten. Das ist sehr wichtig, weil der Wert der Grundschuld die tatsächliche Kreditschuld meist bei weitem übersteigt. Denn während die Kreditschuld durch die Tilgung sinkt, bleibt die Höhe der Grundschuld unverändert. Dazu kommen sogar noch Grundschuldzinsen.

„Willkürliche Zwangsvollstreckungen durch den Kreditaufkäufer können nicht ausgeschlossen werden“, klagt Frank-Christian Pauli vom Verbraucherzentrale Bundesverband. „Es besteht die Gefahr, dass dadurch Fakten geschaffen werden, gegen die sich Kreditnehmer im Nachhinein nur schwer wehren können.“

Abtretung bleibt wirksam

Die Hoffnung Betroffener auf die Hilfe der Gerichte wurde bislang enttäuscht. Im Februar 2007 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Abtretung einer Darlehensforderung ohne Zustimmung des Kreditnehmers wirksam ist. Das gilt selbst dann, wenn die Bank damit gegen das Bankgeheimnis und gegen Datenschutzgesetze verstößt (Az. XI ZR 195/05). In diesem Fall können Kreditnehmer allenfalls Schadenersatz von ihrer Bank einklagen – nachdem sie ihr Vermögen womöglich schon verloren haben und gar kein Geld für einen Prozess haben.

Ein Freibrief für die Banken ist das BGH-Urteil allerdings nicht. So ist es noch strittig, ob eine Bank neben der Kreditforderung auch alle Rechte aus der Grundschuld ohne Zustimmung des Schuldners auf den neuen Gläubiger übertragen darf. Datenschützer gehen davon aus, dass die Weitergabe persönlicher Daten ohne Einwilligung des Kreditnehmers bei nicht notleidenden Krediten rechtswidrig ist. In jedem Fall müssten sie vor der Weitergabe ihrer Daten informiert werden.

Auch Banken scheinen nicht sicher zu sein, ob sie die Darlehen so einfach am Kunden vorbei verkaufen dürfen. Viele lassen sich vorab im Kreditvertrag die Zustimmung dafür erteilen, die Forderung samt Sicherheiten an einen Dritten zu übertragen und Kundendaten weiterzugeben. Solche Klauseln benutzen zum Beispiel DKB, ING-Diba und Westdeutsche Immobilienbank. Sollten sie wirksam sein, könnten auch vertragstreue Kunden kaum gegen den Verkauf ihres Kredits vorgehen.

Gesetzesänderung angekündigt

Nun ist auch die Regierungskoalition alarmiert. Nach einer Expertenanhörung im Bundestag sieht sie „gesetzgeberischen Handlungsbedarf“. Möglichst noch bis Februar soll ein neues Gesetz verabschiedet werden.

Entschieden ist noch nichts. Vermutlich werden Banken verpflichtet, ihre Kunden vor dem Verkauf zu informieren. Geprüft wird auch die Einführung eines Sonderkündigungsrechts für den Kunden.

An Vorschlägen mangelt es nicht. So fordert der Verbraucherzentrale Bundesverband einen ganzen Katalog von Gesetzesänderungen. Unter anderem soll es künftig verboten sein, Vollstreckungsrechte aus der Grundschuld sowie das Recht auf Kreditkündigung an Dritte zu übertragen. Dann müsste sich die Bank auch nach einer Abtretung der Kreditforderung weiter um den Kunden kümmern.

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