Immobilien­finanzierung

Zinsen steigen wieder

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Immobilien­finanzierung - Hypothekenzinsen vergleichen – stets aktuell
Ein Geschoss draufsetzen? Mit der richtigen Finanzierung wird es einfacher. © Westend61 / Kniel Synnatzschke

­Finanztest ermittelt jeden Monat Zins­sätze für Dar­lehen von mehr als 70 Banken und Vermitt­lern sowie für KfW-Förderkredite. Wir berichten zudem über Zins­trends.

Immobilien­finanzierung Alle Testergebnisse für Darlehens­bedingungen der Bau­finanzierer

Inhalt

Durch­schnitts­zins­sätze für 80-Prozent-Finanzierungen

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Kurze Phase der Zins­senkungen ist schon vorbei

Im Juli waren die Zins­sätze für Baukredite über­raschend stark gesunken. Doch das war vermutlich nur eine Atem­pause. Inzwischen zeigt der Zins­trend wieder nach oben. Ende August lag der durch­schnitt­liche Effektivzins für Kredite mit zehn Jahren Zins­bindung bei 2,90 Prozent. Mit 20 Jahren Zins­bindung waren es 3,26 Prozent.

Kapitalmarkt­zinsen ziehen an

Damit waren Immobilien­kredite zwar nur wenig teurer als im Vormonat. Doch ein Blick auf den Kapitalmarkt zeigt, dass es dabei wohl nicht bleiben wird. Die Renditen für Pfand­briefe, mit denen Banken ihre Hypothekendarlehen refinanzieren, haben sich im August um mehr als einen halben Prozent­punkt ­erhöht. Die Renditen für Bundes­anleihen mit zehn Jahren Lauf­zeit sind sogar um rund 0,8 Prozent­punkte gestiegen. Es ist absehbar, dass Banken bald nach­ziehen und ihre Kredit­konditionen der Kapitalmarkt­ent­wick­lung anpassen.

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KfW-Kredite deutlich teurer

Die staatliche KfW-Bank hat das bereits getan. Seit Anfang August hat sie den Zins­satz für Kredite im Wohn­eigentums­programm mit zehn Jahren Zins­bindung in fünf Schritten von 2,74 auf 3,35 Prozent erhöht – und war damit zuletzt deutlich teurer als viele gewinn­orientierte Banken.

Immobilienkäufer müssen sich wohl länger­fristig auf Zins­sätze um 3 Prozent und höher einstellen. Im lang­jährigen Vergleich ist das immer noch günstig. Doch für die meisten Kreditnehmer wird das angesichts hoher Immobilien­preise und explodierender Energiekosten nur ein schwacher Trost sein.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 09.03.2022 um 12:02 Uhr
Baudarlehen (lange Zinsbindung) über Commerzbank

@Bananmilch86: Baudarlehen werden auf unterschiedlichen Vertriebswegen vergeben.
Oft vergeben Banken, Sparkassen, Lebensversicherer und Bausparkassen nur eigene Baudarlehen.
Es zeigt sich aber immer häufiger, dass Darlehen auch von diesen Anbietern vermittelt werden. Das bedeutet, dass zum Beispiel die Commerzbank, wie in Ihrem Fall, sowohl eigene Produkte vertreibt, als auch Produkte anderer Institute. In unserer letzten Abfrage hat die Commerzbank Darlehen von der Degussa Bank und der AXA vergeben.
Sie bedienen sich auf sogenannten Plattformen, die eine Vielzahl von Angeboten haben und fungieren dann als Kreditvermittler.
Das hat den Vorteil, so auch Angebote für zum Beispiel auch lange Laufzeiten zu machen. Dadurch wird die Produktpallette des Instituts erweitert. Verwunderlich ist es nur, dass die Commerzbank Ihnen diese Information nicht geben konnte. In unserem Produktfinder "Darlehensbedingungen der Baufinanzierer" finden sie auch diese Information.

Bananenmilch86 am 07.03.2022 um 17:00 Uhr
Commerzbank bietet keine Zinsbindungen über 20 J.

Sehr geehrte Damen und Herren, vorweg: ich bin ein treuer, langjähriger Kunde.
Entgegen der Stiftung Warentest (Finanztest 11/2021) bietet die Commerzbank gar keine Zinsbindungen über 20 Jahre hinaus an. Also weder 25 Jahre Zinsbindung und schon gleich gar nicht 30 Jahre Zinsbindung. Dies bestätigte mir sowohl eine Commerzbank aus Bayern als auch eine Commerzbank aus Frankfurt. Solche Zinsbindungen hatten Sie auch lt. eigenen Angaben noch nie.
Mir ist schleierhaft, wie Sie dann zu dem Testergebnis kommen, dass die Commerzbank in Ihrem Musterbeispiel (Kaufpreis Immobilie 375.000 Euro, Kreditsumme 300.000 Euro (80 % Finanzierung) (=Stand: 1.9.2021) sowohl bei Krediten mit 25 Jahren Zinsbindung als auch bei Krediten mit 30 Jahren Zinsbindung relativ weit vorne dabei sein soll.
Könnten Sie dies erklären?

Profilbild Stiftung_Warentest am 04.10.2021 um 12:41 Uhr
Keine Irreführung beim Testsieger und beim Artikel

@infedele: Vielen Dank für Ihre Anmerkung. Der von Ihnen angesprochene Zinsvergleich, bei dem die Volksbank Münsterland das günstigste Angebot machte, stammt vom 1. Februar 2021. Es galt für folgendes Modell: Eine Immobilie für 300 000 Euro soll voll finanziert werden, nur die Kaufnebenkosten können mit Eigenkapital bezahlt werden. Der Kunde wünscht 20 Jahre Zinsbindung und eine Tilgung mit 2,5 Prozent.
In unseren Veröffentlichungen weisen wir stets darauf hin, dass es nicht die EINE günstige Bank gibt, deshalb nennen wir auch ausdrücklich keine Testsieger. Wortwörtlich schreiben wir zum Beispiel in dem von Ihnen genannten Artikel: "Die eine günstige Bank gibt es nicht. Welcher Anbieter wann die beste Konditionen bietet, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören etwa Darlehenshöhe, eingesetztes Eigenkapital und die Immobilie selbst. Außerdem können sich Konditionen kurzfristig ändern. Der Anbieter, der an einem Tag Spitzenreiter ist, kann schon am nächsten Tag im Mittelfeld liegen." Unsere monatlichen Zinsvergleiche helfen, das aktuelle Zinsniveau einzuschätzen. Für die eigene Finanzierung empfehlen wir daher stets, immer mehrere Angebote für den eigenen Fall bei unterschiedlichen Banken einzuholen und mit Hilfe unserer Checklisten zu vergleichen. Übrigens: Eine Vollfinanzierung für 1,26 Prozent ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht das schlechteste Angebot.

infedele am 02.10.2021 um 11:30 Uhr
Irreführung beim Testsieger und beim Artikel

In Ihrem letzten kostenpflichtigen Artikel haben Sie großspurig geschrieben, dass man beim Testsieger der Volksbank Münsterland 66 500 Euro Zinsvorteil gegenüber den letztplatzierten bei Vollfinanzierung gegenüber dem letzen erzielen kann; Zins dabei 1,05 %. Ich selbst habe aktuell eine Finanzierung konkret angefragt mit folgendem Ergebnis:
1. die 1,05 % gibt es nur für eine Betragshälfte, die andere Finanzierungshälfte wird mit 1,57 % eingepreist, so dass am Ende ein effektiver Zins von 1,26 % steht !
2. die Bearbeitungszeit nach Anfrage dauert knapp 1 Woche + dass daraufhin überhaupt die eingereichte Immobilie bewertet wird liegt bei nochmals 8 Tagen, um danach ein Finanzierungsgespräch nochmals + 5 - 7 Tage später zu bekommen; also in der Summe muss man hier volle 3 Wochen abwarten, bis alles abgearbeitet wird.
3. Conclusio: Stiftung Warentest prüft die Finanzierungsbedingungen nicht - verlässt man sich hier auf Zuruf der Bank? Lockangebot der Bank, die überlastet ist.

Profilbild Stiftung_Warentest am 06.04.2021 um 14:20 Uhr
Abtretungsverbot / Kreditverkauf

@Nobbi54: Wir haben in der Untersuchung nicht abgefragt, welche Banken Kredite mit einem Abtretungsverbot anbieten. Es gibt Banken, die damit werben, dass sie Forderungen nicht an Dritte abtreten, solange der Kunde seine Verpflichtungen erfüllt.
Das Problem des Forderungsverkaufs (insbesondere bei sogenannten notleidenden Krediten) wurde 2008 durch das Risikobegrenzungsgesetz weitgehend entschärft. Unter anderem wurde klargestellt, dass Käufer von Grundschulden genauso an die Sicherungszweckerklärung des Darlehensvertrags gebunden sind wie die finanzierende Bank. Wird eine Zwangsvollstreckung eingeleitet, muss das von Amts wegen geprüft werden. Seitdem sind uns keine Missbrauchsfälle mehr bekannt geworden. (maa)