Immobilien­finanzierung Hypothekenzinsen vergleichen – stets aktuell

Tilgungs­satz bestimmen

Je nied­riger der Zins­satz ist und je weniger Zeit zur Verfügung steht, desto höher muss der Tilgungs­satz sein.

Maximale Kreditrate für Hypothekendarlehen berechnen

Von der bisherigen Miete und Spar­leistung hängt ab, wie viel wirk­lich trag­bar ist.

Die Miete samt Neben­kosten fällt nach dem Kauf weg. Dafür tragen Eigenheimbe­wohner Kosten, die bisher ihr Vermieter über­nahm, zum Beispiel für die Instandhaltung. 3,50 bis 4,00 Euro pro Quadrat­meter und Monat sind ein guter Anhalts­punkt für Neben­kosten und Instandhaltung, also 350 bis 400 Euro im Monat bei 100 Quadrat­metern.

Bei der Spar­leistung ist es sinn­voll, sich nicht auf das Gedächt­nis zu verlassen, sondern die Konto­auszüge mehrerer Monate durch­zugehen, um schwarz auf weiß zu sehen, was das eigene Leben kostete und wie viel tatsäch­lich zum Sparen übrig blieb.

Reserve einkalkulieren

Nicht immer ist ein Verkauf von Vermögens­werten möglich oder sinn­voll. Eine Reserve von zum Beispiel 10 Prozent und die Kosten für Umzug und etwaige Reno­vierungs­arbeiten sollten abge­zogen werden:

Neben­kosten nicht unterschätzen

Das Budget muss die Gesamt­kosten abdecken, also 100 Prozent des Kauf­preises und die Neben­kosten. Dazu zählen Notar- und Grund­buch­kosten, die Grund­erwerb­steuer und eventuell eine Maklerprovision. Je nach Bundes­land können sie bis 12 Prozent des Kauf­preises ausmachen. In Nord­rhein-West­falen sind es zum Beispiel bis zu 12,07 Prozent vom Kauf­preis. Mit dem Kauf­preis machen die Gesamt­kosten also 112,07 Prozent aus.

Eigen­kapital locker machen

Das Ersparte sollte mindestens für die Neben­kosten des Kaufs reichen, am besten plus 10 Prozent – optimaler­weise: 20 Prozent – des Kauf­preises. Banken verlangen oft hohe Zins­aufschläge, wenn der Kredit eine Grenze von 80 oder 90 Prozent des Kauf­preises über­steigt. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt nur für Kreditnehmer mit sehr gutem und sicherem Einkommen infrage.

Tipp: Je mehr Eigen­kapital sie mitbringen, desto bessere Zins­angebote machen die Baufinanzierer. Falls zum Beispiel 5 000 Euro reichen würden, um einen güns­tigeren Zins zu bekommen, dann macht sich der Aufwand bezahlt, den Betrag noch aufzutreiben, zum Beispiel bei Verwandten. Mit Hilfe unseres Grenzzinsrechners können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen können, wenn Sie durch den Einsatz von etwas mehr Eigen­kapital einen besseren Zins­satz bekommen.

So teuer darf das Haus werden

Mit unserem Hauspreis-Rechner können Sie ermitteln, wie viel Kredit Sie für Ihr Haus aufnehmen können und wie viel das Haus oder die Wohnung höchs­tens kosten darf.

Wie zins­sicher soll die Baufinanzierung sein?

Auch persönliche Einstel­lungen gehören dazu. Risikoscheue Menschen wollen vielleicht Zins­sicherheit, bis der gesamte Kredit getilgt ist, weil schließ­lich niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln. In der Regel ist es ohnehin sinn­voll, sich die derzeit nied­rigen Zinsen möglichst lange zu sichern, etwa über 20 oder 25 Jahre.

Für Kunden, die sich auf Dauer einen Zins­satz sichern wollen, ist ein Voll­tilgerdarlehen eine gute Wahl. Bei Voll­tilgerdarlehen sind die Konditionen bis zur voll­ständigen Tilgung der Schulden fest­geschrieben. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig.

Tipp: Welche Kredit­institute güns­tige zins­sichere Darlehen anbieten, zeigt unser Zinsvergleich Volltilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite.

Und wie flexibel?

Viele Banken bieten auch flexible Optionen. Wer sich nicht sicher ist, dass das Familien­einkommen auf Dauer auf dem derzeitigen Niveau bleibt, sucht sich für den Haus­kredit einfach einen Finanzierer, der ihm ein- oder gar mehr­mals erlaubt, den Tilgungs­satz zu wechseln. Viele Kreditanbieter akzeptieren Sondertilgungen. Oft gibt es dieses Recht sogar ohne einen Zins­aufschlag.

Tipp: Unsere Tabelle Darlehensbedingungen der Baufinanzierer hilft Ihnen dabei, den Anbieter zu finden, der zu Ihren Bedürf­nissen am besten passt.

Der Staat fördert Energiesparmaß­nahmen

Besonders hoch gefördert wird das energieeffiziente Bauen und Modernisieren. Je nach Maßnahme stehen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude Kredite bis 150 000 Euro und Zuschüsse bis 75 000 Euro zur Verfügung.

KfW-Kredite in die Immobilien­finanzierung einbeziehen

Auf den ersten Blick weniger attraktiv sind Förderkredite aus dem Wohn­eigentums­programm der KfW. Dafür sind die Anforderungen weniger hoch. Bauherren und Immobilienkäufer können in dem Programm einen Kredit von bis zu 100 000 Euro erhalten. Der Zins­satz steht für maximal zehn Jahre fest und ist meist allenfalls Durch­schnitt. Außerdem dürfen Kreditnehmer während der Zins­bindung weder kostenfreie Sondertilgungen leisten noch die Monats­rate ändern.

Attraktive Bauzinsen – der Mix machts

Als Teil der Gesamt­finanzierung kann sich der Förderkredit trotzdem lohnen. Denn Banken verlangen oft einige Tausend Euro weniger Zinsen, wenn der Kunde ihre Kredite mit einem KfW-Darlehen aus dem Wohn­eigentums­programm kombiniert.

Möglich wird das, wenn die Bank den KfW-Kredit nicht im Beleihungs­auslauf, dem Anteil des Gesamt­kredits am Immobilien­wert, berück­sichtigt. Im Mix mit dem KfW-Darlehen gilt dann der Topzins für eine 60-Prozent-Finanzierung – so als hätte der Kunde 100 000 Euro mehr Eigen­kapital.

Zins­vorteil bei fast jeder zweiten Bank

In einer Finanztest-Umfrage im Herbst 2019 bot fast die Hälfte der 65 befragten Banken und Kredit­vermittler das Bank­darlehen mit KfW-Darlehen güns­tiger an als ohne. Vor allem bei Sparkassen und Genossen­schafts­banken wirkte ein KfW-Kredit oft wie ein Katalysator für eine güns­tigere Baufinanzierung.

Zins­erhöhungs­risiko verringern

Einen Nachteil des KfW-Darlehens müssen Kreditnehmer allerdings in Kauf nehmen: Weil die Staats­bank die Zinsen längs­tens für zehn Jahre fest­schreibt, bleibt am Ende der Zins­bindung meist eine erhebliche Rest­schuld. Für die nötige Anschlussfinanzierung müssen sie vermutlich einen höheren Zins­satz zahlen als heute. Es gibt aber Möglich­keiten, das Zins­erhöhungs­risiko zu begrenzen. So bietet es sich an, den KfW-Kredit mit einem Bank­darlehen zu kombinieren, dessen Zins­bindung erst in 15 oder 20 Jahren endet. Eine Zins­erhöhung nach zehn Jahren trifft dann nur einen eher kleinen Teil der Gesamt­finanzierung.

Hohe Tilgung, minimale Rest­schuld

Außerdem können Kreditnehmer mit ihrer Bank für das KfW-Darlehen eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren, damit am Ende der Zins­bindung nur eine kleine, im Ideal­fall gar keine Rest­schuld mehr bleibt. Damit die Kreditraten dadurch insgesamt nicht zu hoch werden, können sie im Gegen­zug die Tilgung für das Bank­darlehen auf ein Minimum beschränken, bis sie das KfW-Darlehen komplett getilgt haben.

KfW-Darlehen: Rechner zeigt Zins­ersparnis

Mit unserem Rechner können Sie heraus­finden, ob –und wenn ja: in welcher Höhe – Sie mit einem KfW-Kredit Zinsen sparen können.

Kredit­vermittler konsultieren

Sinn­voll ist es, neben anderen Banken auch Kredit­vermittler zu konsultieren. Sie haben einen guten Über­blick über den Markt und können einschätzen, welcher Baufinanzierer zu welchem Kunden passt. Auch viele Banken treten inzwischen als Vermittler auf, wenn sie selbst kein passendes Angebot haben. Unsere Über­sicht über die Darlehensbedingungen der Baufinanzierer zeigt, welche Banken das sind.

Regionale Anbieter von Baukrediten oft güns­tiger

Kreditnehmer sollten möglichst auch eine regionale Bank nach einem Angebot fragen. In unseren Zins­vergleichen schneiden sie oft am besten ab.

Termin gut vorbereiten

Es empfiehlt sich, schon zum ersten Beratungs­termin aussagekräftige Unterlagen mitzunehmen. Dazu zählen Aufstel­lungen der Einkünfte und Ausgaben, der Vermögens­werte und Schulden. Falls schon der Kauf einer konkreten Immobilie im Raum steht, benötigen die Berater detaillierte Informationen, unter anderem eine Beschreibung (Exposé), Fotos und einen Grund­riss.

Auf identische Vorgaben achten

Der Preis­vergleich ist aber nur aussagekräftig, wenn die Banken von den gleichen Vorgaben ausgehen, also Kreditsumme, Zins­bindung und Monats­rate identisch sind. Ein Zins­vergleich ist also nur möglich, wenn diese Basis­daten fest­stehen. Auch die Möglich­keiten für Sondertilgungen und Raten­wechsel sollten gleich sein.

Maßstab ist der Effektivzins

Der Effektivzins ist das entscheidende Vergleichs­kriterium für Baudarlehen. Er berück­sichtigt fast alle Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind, etwa Vermitt­lerprovisionen und Wert­ermitt­lungs­kosten. Die Banken müssen bei Kredit­angeboten stets den Effektivzins angeben.

Rest­schuld kennen

Kreditnehmer sollten wissen, wie hoch die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung ist. In dieser Höhe brauchen sie später einen Anschlusskredit. Und dessen Zins­satz hängt von der Entwick­lung am Kapitalmarkt ab. Für den Kredit­vergleich ist die Höhe der Rest­schuld nur aussagekräftig, wenn Auszahlungs­betrag und Monats­rate identisch sind.

Tipp: Die Termine, an denen die Berater Kredit­angebote für den Kauf einer konkreten Immobilie unterbreiten, sollten zeitlich möglichst dicht beieinander­liegen, am besten inner­halb einer Woche.

Kredit- und Tilgungs­rechner

Unser Kredit­rechner hilft dabei, die Angebote zu vergleichen und die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung oder den passenden Tilgungs­satz zu berechnen.