
Mit dem richtigen Baukredit können Sie viele Zehntausend Euro Zinsen sparen. Dabei helfen unser Kredit-Vergleich, ein Check der Darlehensbedingungen und der Testbericht.
Immobilienfinanzierung Alle Testergebnisse für Darlehensbedingungen der Baufinanzierer
Voraussetzungen klären
Im Idealfall fangen Sie an, sich mit der Hausfinanzierung zu beschäftigen, sobald Sie sich zum Kauf entschlossen haben. Dabei sollte Ihnen bewusst sein: Eine Immobilie ist nur dann das Richtige, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:
- Sie müssen bereit sein, sich selbst um Reparaturen und alles zu kümmern, was früher der Vermieter erledigt hat.
- Sie sollten die Wohnung oder das Haus aller Voraussicht nach mindestens zehn Jahre nutzen. Bei einem Verkauf nach kurzer Zeit ist die Verlustgefahr allein schon wegen der hohen Kaufnebenkosten hoch. Ist ein Umzug unvermeidlich, lässt sich eine eigene Immobilie zwar vermieten, das ist aber mit Aufwand verbunden.
- Eigenes Erspartes und Mittel von Eltern und Verwandten sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten abdecken. Ein fünf- oder gar sechsstelliger Betrag sollte daher zur Verfügung stehen. Nur bei dauerhaft sehr hohem Einkommen kann ein Kauf ohne Eigenkapital ausnahmsweise akzeptabel sein.
Warum sich der Test Immobilienfinanzierung für Sie lohnt
Aktuelle Zinsen für Immobilienkredite
Nach dem Freischalten finden Sie monatlich aktualisiert die Zinssätze von über 70 Banken, Versicherern und Kreditvermittlern. Der Zinsvergleich enthält die Effektivzinssätze für Darlehen mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung für eine 60-Prozent-Finanzierung, eine 80-Prozent-Finanzierung und eine 90-Prozent-Finanzierung. Zusätzlich finden Sie die aktuellen Konditionen für KfW-Kredite. Stand der Daten: 27. Januar 2023.
Darlehensbedingungen der Baufinanzierer
Unsere Testergebnisse Darlehensbedingungen der Baufinanzierer zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Baufinanzierer bieten, in welchem Umfang Sondertilgungen oder ein Wechsel des Tilgungssatzes möglich sind und wer Hypothekendarlehen an Selbstständige vergibt.
Heftartikel als PDF
Wenn Sie das Thema freischalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF mit dem großen Kreditvergleich aus Finanztest 4/2022. Der Artikel zeigt vier Modellfälle, bei denen Sie durch die Wahl des richtigen Kredits bis zu 100 000 Euro und mehr sparen können.
Tipp: Wie Sie das für sich passende Finanzierungskonzept finden und welche verschiedenen Kredite es gibt, lesen Sie in unserem kostenlosen Special Grundwissen Baufinanzierung. Umfassende Informationen über die Immobilienpreise in Deutschland finden Sie im großen Report Immobilienpreise.
Kreditsumme festlegen
Der erste Schritt auf dem Weg zum Baukredit ist die Höhe der möglichen Kreditsumme. Am besten ist, zunächst festzulegen, bis wann der Kredit getilgt sein soll. Faustregel: Bis zum Renteneintritt sollten die Schulden weitgehend zurückgezahlt sein. Wer 47 Jahre alt ist, hat also in der Regel etwa 20 Jahre Zeit.
In der Tabelle lässt sich ablesen, wie hoch die anfängliche Tilgungssatz sein muss, um die Schulden in der errechneten Dauer abzutragen. Wer 20 Jahre Zeit hat, muss bei einem Zinssatz von 2 Prozent einen anfänglichen Tilgungssatz von etwa 4 Prozent wählen.
Tilgungssatz bestimmen
Je niedriger der Zinssatz ist und je weniger Zeit zur Verfügung steht, desto höher muss der Tilgungssatz sein.
Zeitraum (Jahre) |
Benötigter Tilgungssatz (Prozent) zur Abzahlung des Kredits bei einem Zinssatz von … (Prozent) |
||||||
2,00 |
2,50 |
3,00 |
3,50 |
4,00 |
4,50 |
5,00 |
|
10 |
9,04 |
8,81 |
8,59 |
8,37 |
8,15 |
7,94 |
7,73 |
15 |
5,72 |
5,50 |
5,29 |
5,08 |
4,88 |
4,68 |
4,49 |
20 |
4,07 |
3,86 |
3,66 |
3,46 |
3,27 |
3,09 |
2,92 |
25 |
3,09 |
2,88 |
2,69 |
2,51 |
2,33 |
2,17 |
2,02 |
30 |
2,44 |
2,24 |
2,06 |
1,89 |
1,73 |
1,58 |
1,44 |
35 |
1,98 |
1,79 |
1,62 |
1,46 |
1,31 |
1,18 |
1,06 |
Maximale Kreditrate für Hypothekendarlehen berechnen
Von der bisherigen Miete und Sparleistung hängt ab, wie viel wirklich tragbar ist.
Die Miete samt Nebenkosten fällt nach dem Kauf weg. Dafür tragen Eigenheimbewohner Kosten, die bisher ihr Vermieter übernahm, zum Beispiel für die Instandhaltung. 3,50 bis 4,00 Euro pro Quadratmeter und Monat sind ein guter Anhaltspunkt für Nebenkosten und Instandhaltung, also 350 bis 400 Euro im Monat bei 100 Quadratmetern.
Bei der Sparleistung ist es sinnvoll, sich nicht auf das Gedächtnis zu verlassen, sondern die Kontoauszüge mehrerer Monate durchzugehen, um schwarz auf weiß zu sehen, was das eigene Leben kostete und wie viel tatsächlich zum Sparen übrig blieb.
Maximalen Kaufpreis ausloten
Neben dem Kredit zählt das sofort verfügbare Eigenkapital zum Gesamtbudget für den Kauf. Es ist sinnvoll, alle Guthaben auf Tagesgeldkonten, Girokonten, Sparverträgen, Wertpapierdepots und weiteren Stellen aufzulisten und zu vermerken, ob das Geld sofort oder später verfügbar ist – und etwa später für Sondertilgungen eingesetzt werden kann.
Reserve einkalkulieren
Nicht immer ist ein Verkauf von Vermögenswerten möglich oder sinnvoll. Eine Reserve von zum Beispiel 10 Prozent und die Kosten für Umzug und etwaige Renovierungsarbeiten sollten abgezogen werden:
Nebenkosten nicht unterschätzen
Das Budget muss die Gesamtkosten abdecken, also 100 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten. Dazu zählen Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und eventuell eine Maklerprovision. Je nach Bundesland können sie bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In Nordrhein-Westfalen sind es zum Beispiel bis zu 12,07 Prozent vom Kaufpreis. Mit dem Kaufpreis machen die Gesamtkosten also 112,07 Prozent aus.
Rechenbeispiel |
|
Grunderwerbsteuer |
6,5 % |
Maklerprovision |
+ 3,57 % |
Notarkosten |
+ 1,5 % |
Grundbuch |
+ 0,5 % |
Kaufnebenkosten |
= 12,07 % |
Eigenkapital locker machen
Das Ersparte sollte mindestens für die Nebenkosten des Kaufs reichen, am besten plus 10 Prozent – optimalerweise: 20 Prozent – des Kaufpreises. Banken verlangen oft hohe Zinsaufschläge, wenn der Kredit eine Grenze von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt nur für Kreditnehmer mit sehr gutem und sicherem Einkommen infrage.
Tipp: Je mehr Eigenkapital sie mitbringen, desto bessere Zinsangebote machen die Baufinanzierer. Falls zum Beispiel 5 000 Euro reichen würden, um einen günstigeren Zins zu bekommen, dann macht sich der Aufwand bezahlt, den Betrag noch aufzutreiben, zum Beispiel bei Verwandten. Mit Hilfe unseres Grenzzinsrechners können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen können, wenn Sie durch den Einsatz von etwas mehr Eigenkapital einen besseren Zinssatz bekommen.
So teuer darf das Haus werden
Mit unserem Hauspreis-Rechner können Sie ermitteln, wie viel Kredit Sie für Ihr Haus aufnehmen können und wie viel das Haus oder die Wohnung höchstens kosten darf.
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Wünsche an die Finanzierung definieren
Bevor Sie sich auf die Suche nach konkreten Finanzierungsangeboten machen, sollten Sie überlegen, was für Ihre Immobilienfinanzierung alles wichtig ist. In zwei Jahren nimmt vielleicht der Ehepartner Elternzeit, in zehn Jahren wird die Lebensversicherung ausgezahlt? Sie sollten alles bedenken, was sich auf Ihre finanzielle Lage auswirken könnte.
Wie zinssicher soll die Baufinanzierung sein?
Auch persönliche Einstellungen gehören dazu. Risikoscheue Menschen wollen vielleicht Zinssicherheit, bis der gesamte Kredit getilgt ist, weil schließlich niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln. In der Regel ist es ohnehin sinnvoll, sich die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern, etwa über 20 oder 25 Jahre.
Für Kunden, die sich auf Dauer einen Zinssatz sichern wollen, ist ein Volltilgerdarlehen eine gute Wahl. Bei Volltilgerdarlehen sind die Konditionen bis zur vollständigen Tilgung der Schulden festgeschrieben. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig.
Tipp: Welche Kreditinstitute günstige zinssichere Darlehen anbieten, zeigt unser Zinsvergleich Volltilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite.
Und wie flexibel?
Viele Banken bieten auch flexible Optionen. Wer sich nicht sicher ist, dass das Familieneinkommen auf Dauer auf dem derzeitigen Niveau bleibt, sucht sich für den Hauskredit einfach einen Finanzierer, der ihm ein- oder gar mehrmals erlaubt, den Tilgungssatz zu wechseln. Viele Kreditanbieter akzeptieren Sondertilgungen. Oft gibt es dieses Recht sogar ohne einen Zinsaufschlag.
Tipp: Unsere Tabelle Darlehensbedingungen der Baufinanzierer hilft Ihnen dabei, den Anbieter zu finden, der zu Ihren Bedürfnissen am besten passt.
Fördermittel in Anspruch nehmen
Bund, Länder, Gemeinden, Kirchen und eventuell auch der eigene Arbeitgeber fördern den Kauf von Eigenheimen auf vielerlei Arten. Es lohnt sich, nach geeigneten Programmen zu suchen, die für die eigene Finanzierung passen. Wichtigster Fördermittelgeber ist die staatliche KfW-Bank. Sie fördert Neubau, Kauf und Sanierung mit zinsvergünstigten Krediten und Zuschüssen.
Der Staat fördert Energiesparmaßnahmen
Besonders hoch gefördert wird das energieeffiziente Bauen und Modernisieren. Je nach Maßnahme stehen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude Kredite bis 150 000 Euro und Zuschüsse bis 37 500 Euro zur Verfügung.
KfW-Kredite in die Immobilienfinanzierung einbeziehen
Auf den ersten Blick weniger attraktiv sind Förderkredite aus dem Wohneigentumsprogramm der KfW. Dafür sind die Anforderungen weniger hoch. Bauherren und Immobilienkäufer können in dem Programm einen Kredit von bis zu 100 000 Euro erhalten. Der Zinssatz steht für maximal zehn Jahre fest und ist meist allenfalls Durchschnitt. Außerdem dürfen Kreditnehmer während der Zinsbindung weder kostenfreie Sondertilgungen leisten noch die Monatsrate ändern.
Attraktive Bauzinsen – der Mix machts
Als Teil der Gesamtfinanzierung kann sich der Förderkredit trotzdem lohnen. Denn Banken verlangen oft einige Tausend Euro weniger Zinsen, wenn der Kunde ihre Kredite mit einem KfW-Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm kombiniert.
Möglich wird das, wenn die Bank den KfW-Kredit nicht im Beleihungsauslauf, dem Anteil des Gesamtkredits am Immobilienwert, berücksichtigt. Im Mix mit dem KfW-Darlehen gilt dann der Topzins für eine 60-Prozent-Finanzierung – so als hätte der Kunde 100 000 Euro mehr Eigenkapital.
Zinsvorteil bei fast jeder zweiten Bank
In einer Finanztest-Umfrage im Herbst 2019 bot fast die Hälfte der 65 befragten Banken und Kreditvermittler das Bankdarlehen mit KfW-Darlehen günstiger an als ohne. Vor allem bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken wirkte ein KfW-Kredit oft wie ein Katalysator für eine günstigere Baufinanzierung.
Zinserhöhungsrisiko verringern
Einen Nachteil des KfW-Darlehens müssen Kreditnehmer allerdings in Kauf nehmen: Weil die Staatsbank die Zinsen längstens für zehn Jahre festschreibt, bleibt am Ende der Zinsbindung meist eine erhebliche Restschuld. Für die nötige Anschlussfinanzierung müssen sie vermutlich einen höheren Zinssatz zahlen als heute. Es gibt aber Möglichkeiten, das Zinserhöhungsrisiko zu begrenzen. So bietet es sich an, den KfW-Kredit mit einem Bankdarlehen zu kombinieren, dessen Zinsbindung erst in 15 oder 20 Jahren endet. Eine Zinserhöhung nach zehn Jahren trifft dann nur einen eher kleinen Teil der Gesamtfinanzierung.
Hohe Tilgung, minimale Restschuld
Außerdem können Kreditnehmer mit ihrer Bank für das KfW-Darlehen eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren, damit am Ende der Zinsbindung nur eine kleine, im Idealfall gar keine Restschuld mehr bleibt. Damit die Kreditraten dadurch insgesamt nicht zu hoch werden, können sie im Gegenzug die Tilgung für das Bankdarlehen auf ein Minimum beschränken, bis sie das KfW-Darlehen komplett getilgt haben.
KfW-Darlehen: Rechner zeigt Zinsersparnis
Mit unserem Rechner können Sie herausfinden, ob –und wenn ja: in welcher Höhe – Sie mit einem KfW-Kredit Zinsen sparen können.
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Angebote einholen
Wenn ungefähr feststeht, welche Immobilien infrage kommen und was sie in etwa kosten, ist es an der Zeit, Beratungstermine zur Finanzierung bei mehreren Banken und Vermittlern zu vereinbaren. Die eigene Hausbank sollte auf keinen Fall die einzige Anlaufstelle sein.
Kreditvermittler konsultieren
Sinnvoll ist es, neben anderen Banken auch Kreditvermittler zu konsultieren. Sie haben einen guten Überblick über den Markt und können einschätzen, welcher Baufinanzierer zu welchem Kunden passt. Auch viele Banken treten inzwischen als Vermittler auf, wenn sie selbst kein passendes Angebot haben. Unsere Übersicht über die Darlehensbedingungen der Baufinanzierer zeigt, welche Banken das sind.
Regionale Anbieter von Baukrediten oft günstiger
Kreditnehmer sollten möglichst auch eine regionale Bank nach einem Angebot fragen. In unseren Zinsvergleichen schneiden sie oft am besten ab.
Termin gut vorbereiten
Es empfiehlt sich, schon zum ersten Beratungstermin aussagekräftige Unterlagen mitzunehmen. Dazu zählen Aufstellungen der Einkünfte und Ausgaben, der Vermögenswerte und Schulden. Falls schon der Kauf einer konkreten Immobilie im Raum steht, benötigen die Berater detaillierte Informationen, unter anderem eine Beschreibung (Exposé), Fotos und einen Grundriss.
Immobilienfinanzierung Alle Testergebnisse für Darlehensbedingungen der Baufinanzierer
Angebote vergleichen
In unserem Vergleich Hypothekenzinsen klaffen günstige und teure Kreditangebote oft um mehr als einen vollen Prozentpunkt auseinander. Die Zinsunterschiede summieren sich im Laufe der Jahre nicht selten auf mehrere zehntausend Euro. Das zeigt, wie sehr sich bei der Immobilienfinanzierung ein Preisvergleich lohnen kann.
Auf identische Vorgaben achten
Der Preisvergleich ist aber nur aussagekräftig, wenn die Banken von den gleichen Vorgaben ausgehen, also Kreditsumme, Zinsbindung und Monatsrate identisch sind. Ein Zinsvergleich ist also nur möglich, wenn diese Basisdaten feststehen. Auch die Möglichkeiten für Sondertilgungen und Ratenwechsel sollten gleich sein.
Maßstab ist der Effektivzins
Der Effektivzins ist das entscheidende Vergleichskriterium für Baudarlehen. Er berücksichtigt fast alle Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind, etwa Vermittlerprovisionen und Wertermittlungskosten. Die Banken müssen bei Kreditangeboten stets den Effektivzins angeben.
Restschuld kennen
Kreditnehmer sollten wissen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. In dieser Höhe brauchen sie später einen Anschlusskredit. Und dessen Zinssatz hängt von der Entwicklung am Kapitalmarkt ab. Für den Kreditvergleich ist die Höhe der Restschuld nur aussagekräftig, wenn Auszahlungsbetrag und Monatsrate identisch sind.
Tipp: Die Termine, an denen die Berater Kreditangebote für den Kauf einer konkreten Immobilie unterbreiten, sollten zeitlich möglichst dicht beieinanderliegen, am besten innerhalb einer Woche.
Kredit- und Tilgungsrechner
Unser Kreditrechner hilft dabei, die Angebote zu vergleichen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung oder den passenden Tilgungssatz zu berechnen.
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Wichtig: Kreditzusage abwarten!
Der Wunschfinanzierer ist ausgewählt. Er braucht nun so schnell wie möglich alle noch fehlenden Unterlagen des Kunden. Erst wenn der Anbieter eine verbindliche Finanzierungszusage abgegeben hat, sollten Sie den Bau- oder Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.
Immobilienfinanzierung Alle Testergebnisse für Darlehensbedingungen der Baufinanzierer
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Rechner Immobilienkredite Mit Eigenkapital Zinsen sparen
- Mit dem Grenzzinsrechner der Stiftung Warentest können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geldanlagen für mehr Eigenkapital auflösen.
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KfW-Darlehen Vergleichsrechner Günstiger mit oder ohne KfW-Kredit?
- Unser KfW-Vergleichsrechner ermittelt, ob und wie viel Zinsen Sie bei Ihrer Finanzierung sparen, wenn Sie ein Bankdarlehen mit einem Förderkredit der KfW kombinieren.
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Immobilienkredit und Vorfälligkeitsentschädigung Das darf die Bank verlangen
- Kreditnehmer, die ihr Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen, müssen Vorfälligkeitsentschädigung zahIen. Unser Rechner zeigt, was die Bank in Ihrem Fall verlangen darf.
92 Kommentare Diskutieren Sie mit
Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.
Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
@sackruck: Vielen Dank für Ihren Hinweis. Wir hoffen, möglichst bald die alphabetische Sortierung wieder anbieten zu können
da ich gelegentlich Hypotheken abschließe, verfolge ich langfristig die ZInsentwicklung der Anbieter. Da sich diese Zinsen häufig ändern, ist es für die monatliche Erfassung hilfreich, diese alphabetisch nach Anbieter sortiert angezeigt zu bekommen (um keinen Anbieter zu übersehen). Leider ist diese Funktion momentan nicht verfügbar, weswegen ich darum bitte, diese Sortiermöglichkeit schnellstmöglich wieder anzubieten. Vielen Dank!
@Bananmilch86: Baudarlehen werden auf unterschiedlichen Vertriebswegen vergeben.
Oft vergeben Banken, Sparkassen, Lebensversicherer und Bausparkassen nur eigene Baudarlehen.
Es zeigt sich aber immer häufiger, dass Darlehen auch von diesen Anbietern vermittelt werden. Das bedeutet, dass zum Beispiel die Commerzbank, wie in Ihrem Fall, sowohl eigene Produkte vertreibt, als auch Produkte anderer Institute. In unserer letzten Abfrage hat die Commerzbank Darlehen von der Degussa Bank und der AXA vergeben.
Sie bedienen sich auf sogenannten Plattformen, die eine Vielzahl von Angeboten haben und fungieren dann als Kreditvermittler.
Das hat den Vorteil, so auch Angebote für zum Beispiel auch lange Laufzeiten zu machen. Dadurch wird die Produktpallette des Instituts erweitert. Verwunderlich ist es nur, dass die Commerzbank Ihnen diese Information nicht geben konnte. In unserem Produktfinder "Darlehensbedingungen der Baufinanzierer" finden sie auch diese Information.
Sehr geehrte Damen und Herren, vorweg: ich bin ein treuer, langjähriger Kunde.
Entgegen der Stiftung Warentest (Finanztest 11/2021) bietet die Commerzbank gar keine Zinsbindungen über 20 Jahre hinaus an. Also weder 25 Jahre Zinsbindung und schon gleich gar nicht 30 Jahre Zinsbindung. Dies bestätigte mir sowohl eine Commerzbank aus Bayern als auch eine Commerzbank aus Frankfurt. Solche Zinsbindungen hatten Sie auch lt. eigenen Angaben noch nie.
Mir ist schleierhaft, wie Sie dann zu dem Testergebnis kommen, dass die Commerzbank in Ihrem Musterbeispiel (Kaufpreis Immobilie 375.000 Euro, Kreditsumme 300.000 Euro (80 % Finanzierung) (=Stand: 1.9.2021) sowohl bei Krediten mit 25 Jahren Zinsbindung als auch bei Krediten mit 30 Jahren Zinsbindung relativ weit vorne dabei sein soll.
Könnten Sie dies erklären?
@infedele: Vielen Dank für Ihre Anmerkung. Der von Ihnen angesprochene Zinsvergleich, bei dem die Volksbank Münsterland das günstigste Angebot machte, stammt vom 1. Februar 2021. Es galt für folgendes Modell: Eine Immobilie für 300 000 Euro soll voll finanziert werden, nur die Kaufnebenkosten können mit Eigenkapital bezahlt werden. Der Kunde wünscht 20 Jahre Zinsbindung und eine Tilgung mit 2,5 Prozent.
In unseren Veröffentlichungen weisen wir stets darauf hin, dass es nicht die EINE günstige Bank gibt, deshalb nennen wir auch ausdrücklich keine Testsieger. Wortwörtlich schreiben wir zum Beispiel in dem von Ihnen genannten Artikel: "Die eine günstige Bank gibt es nicht. Welcher Anbieter wann die beste Konditionen bietet, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören etwa Darlehenshöhe, eingesetztes Eigenkapital und die Immobilie selbst. Außerdem können sich Konditionen kurzfristig ändern. Der Anbieter, der an einem Tag Spitzenreiter ist, kann schon am nächsten Tag im Mittelfeld liegen." Unsere monatlichen Zinsvergleiche helfen, das aktuelle Zinsniveau einzuschätzen. Für die eigene Finanzierung empfehlen wir daher stets, immer mehrere Angebote für den eigenen Fall bei unterschiedlichen Banken einzuholen und mit Hilfe unserer Checklisten zu vergleichen. Übrigens: Eine Vollfinanzierung für 1,26 Prozent ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht das schlechteste Angebot.