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Den Weg zum besten Kredit für ein Haus oder eine Wohnung meistern selbst Immobilienneulinge. Die Zinsen sind noch immer günstig. Bei der Suche nach der perfekten Finanzierung hilft der laufend aktualisierte Kreditvergleich der Stiftung Warentest – und eine kluge Anleitung in zwölf Schritten. Dank niedriger Zinsen können viele ein Eigenheim noch immer leichter bezahlen als in Hochzinsphasen. Und: Käufer können viel sparen! Mit einem günstigen Kredit sind leicht über 20 000 Euro Ersparnis drin gegenüber einem teuren Vertrag.
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Kreditkonditionen für fünf Modellfälle
Bei 91 Banken, Vermittlern und Versicherern sowie 11 Bausparkassen haben die Experten der Stiftung Warentest im Februar 2018 die Kreditkonditionen für fünf Fälle abgefragt. Die Details der Angebote der 91 Banken, Versicherer und Vermittler haben wir Ihnen in einer großen interaktiven Tabelle aufbereitet. Die Zinsen lagen weit unter ihrem langfristigen Durchschnitt von rund 5 Prozent. Lange Zinsbindungsfristen sind oft sinnvoll. Die Topkredite für 25 Jahre sind für weniger als 2 Prozent Zins zu haben, die günstigsten Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung für weniger als 1 Prozent.
Günstige Zinsen für viele Jahre bieten zudem Bausparkombikredite. Diese Angebote stellen wir in einer weiteren Tabelle im Detail dar. Die Bausparkassen gewähren bei diesen Angeboten ein Darlehen, für das der Kunde nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlt. Gleichzeitig spart er Guthaben auf einem Bausparvertrag an. Sobald dieser zugeteilt wird, löst er damit das Vorabdarlehen ab.
Das bietet der Vergleich Immobilienfinanzierung
Monatlich aktualisierte Zinskonditionen. Hier finden Sie die günstigsten Immobilienkredite – sortiert nach überregionalen Anbietern mit und ohne Filialnetz und regionalen Instituten. Mit dabei sind Banken, Sparkassen, Versicherer und Kreditvermittler.
KfW-Kreditkonditionen. Zusätzlich erhalten Sie einen ständig aktualisierten Überblick über KfW-Kredite. Besonders attraktiv sind die KfW-Kredite für energiesparendes Bauen und Modernisieren.
Rechenhilfe. Unsere große Anleitung führt Sie in zwölf Stufen zur optimalen Immobilienfinanzierung. Mit ihr können Sie leicht ausrechnen, wie teuer eine Immobilie in Ihrem Fall höchstens sein darf, welche Kreditsumme maximal möglich ist und welche monatliche Kreditrate maximal tragbar für Sie ist.
Entscheidungshilfe. Unsere Tabellen zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Baufinanzierer bieten, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und in welchem Umfang Sondertilgungen oder eines Wechsel des Tilgungssatzes möglich sind. Daneben zeigen wir Ihnen, was einzelne Finanzierungsangebote in ganz konkreten Beispielfällen kosten. Und: Wir weisen auf die häufigsten Beratungsfehler hin und erklären, was in so einem Fall zu tun ist.
Heft-Artikel. Wenn Sie diesen Bericht freischalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 4/2018.
Immobilienpreise und flexible Kredite. Sie finden auf test.de auch einen Überblick über die Immobilienpreise in 115 deutschen Städten und Landkreisen sowie einen großen Vergleich flexibler Immobilienkredite.
Voraussetzungen für einen Kauf abklären
Bevor Sie kaufen und finanzieren, sollten Sie sich darüber klar sein: Eigenheimkäufer müssen sich um Reparaturen und ähnliches selbst kümmern und sollten aller Voraussicht nach mindestens zehn Jahre darin wohnen. Eigenes Erspartes und Mittel von Eltern und Verwandten sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten abdecken. Ein fünf- oder gar sechsstelliger Betrag sollte daher zur Verfügung stehen.
Sich über eigene Bedürfnisse und Wünsche klar werden
Eine gute Vorbereitung ist unabdingbar. Ein Berater kann schließlich nur dann ein passendes Konzept aufstellen, wenn er die Wünsche und Bedürfnisse seiner Kunden genau kennt. Daher müssen Kreditinteressenten nicht nur eine Vielzahl an Unterlagen bereitstellen, sondern sich auch vergegenwärtigen, was alles ihre finanzielle Situation in den kommenden Jahren und Jahrzehnten beeinflussen wird. Denn bei der Auswahl des besten Finanzierers ist ein günstiger Zinssatz ein zwar wichtiger, aber nicht allein entscheidender Faktor.
Viele Baufinanzierer bieten Flexibilität bei der Rückzahlung
Viele Baufinanzierer bieten mittlerweile mehr Flexibilität als früher, wenn es um die Rückzahlung geht. Viele erlauben Sondertilgungen, manchmal ist es auch möglich, den Tilgungssatz einmal oder sogar mehrmals zu wechseln. Wichtig ist das zum Beispiel dann, wenn damit zu rechnen ist, dass das eigene Einkommen zeitweise sinkt. Je stärker die Konditionen von den Standards abweichen, desto mehr unterscheiden sich Kreditangebote oft. Bei flexiblen Krediten weichen die Konditionen am meisten voneinander ab. Deutlich mehr als einen Prozentpunkt beim Zins forderte der teuerste Anbieter im Vergleich zum Spitzenreiter für 15 Jahre.
Beratungsfehler erkennen und ausmerzen
Wer sich gut informiert hat, hat aber auch gute Chancen, weitere Fallen zu umgehen. Dadurch lassen sich auch etliche Fehler der Berater entdecken und ausmerzen, die eine Finanzierung teurer oder sogar unmöglich machen. In Praxistests zur Baufinanzierung hat Stiftung Warentest häufig Beratungsfehler entdeckt Diese teuren Fehler machen Banken. Zum Glück ist es aufmerksamen Kunden in vielen Fällen möglich, sie selbst zu entdecken und dafür zu sorgen, dass sie ausgemerzt werden.
Fördermöglichkeiten - von Staat bis Kirche
KfW-Bank. Die staatliche KfW-Bank bietet Förderkredite und stellt Mittel für Vorhaben wie energieeffizientes Bauen zur Verfügung. Ihre Angebote können Teil der Finanzierung eines Eigenheims sein. Einige Banken und Sparkassen gewähren dann sogar ein paar Zehntel Zinsrabatt oder rechnen den KfW-Anteil wie Eigenkapital ein. In einer Niedrigzinsphase wie derzeit kann es allerdings auch sein, dass eine Finanzierung über einen Baufinanzierer ohne KfW günstiger ist als ein Darlehen eines Konkurrenten mit KfW. Beim Vergleich hilft unser Rechner Immobilienkredit.
Bundesländer. Fördermöglichkeiten aus allen Bundesländern listet das Portal Baufoerderer.de auf. Sie richten sich zum Teil speziell an Familien. Oft gelten Obergrenzen für das Einkommen. Anträge auf günstige Darlehen oder Zuschüsse stellen Eigenheimkäufer über Stadt- und Kreisverwaltungen oder landeseigene Förderbanken.
Städte, Gemeinden und Kirchen. Mehr als 700 Städte und Gemeinden sowie 16 katholische Bistümer und 14 evangelische Landeskirchen zählt das Portal Aktion-pro-eigenheim.de auf. Sie vergeben vergünstigt Kredite, schießen etwas zu den Baukosten zu oder vergeben Bauplätze zu attraktiven Konditionen. Interessenten müssen oft in der Gemeinde wohnen oder Kinder haben.
Wohn-Riester. Vor allem für Familien kann sich eine Baufinanzierung mit Riester-Förderung lohnen. Der Staat trägt über die Zulagen zur Tilgung bei. Er gewährt jährlich bis zu 175 Euro Grundzulage. Hinzu kommen bis zu 185 Euro pro Kind oder 300 Euro für 2008 und später geborene Kinder. Bis zu 2 100 Euro pro Jahr lassen sich steuerlich als Sonderausgaben absetzen. Im Rentenalter sind die geförderten Beträge aber zu versteuern. Viele Bausparkassen bieten Kombikredite mit Riester-Bausparverträgen an. Zertifizierte Riester-Baudarlehen von Banken sind selten.
Arbeitgeber. Manche Arbeitgeber gewähren ihren Mitarbeitern Darlehen zum Erwerb von Wohnungseigentum.
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