Wer eine Immobilie kauft, die er teils selbst nutzen und teils vermieten will, sollte bereits bei der Formulierung des Kaufvertrags die Weichen für den Schuldzinsenabzug stellen. Weist er im notariellen Vertrag den Kaufpreis jeweils getrennt für den vermieteten und selbst genutzten Teil aus, kann er dafür auch zwei getrennte Darlehensverträge mit der Bank abschließen. Das hat den Vorteil, dass die Zinsen für das Darlehen, mit dem der vermieteten Teil finanziert wird, Werbungskosten sind.

Diesen Betrag darf der Eigentümer von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen, entschied der Bundesfinanzhof zugunsten eines Käufers eines Zweifamilienhauses (Az. IX R 65/00). Das Finanzamt wollte dagegen die gesamten Zinsen zur Hausfinanzierung im Verhältnis zur Wohnfläche aufteilen. Dem widersprach der Bundesfinanzhof, weil tatsächlich der vermietete Teil mit dem dafür aufgenommenen Darlehen bezahlt wurde.

Ein Beispiel zeigt den Vorteil: Ein Zweifamilienhaus für 200 000 Euro hat eine 90 Quadratmeter große Wohnung, in die der Käufer einziehen will. Die Dachgeschosswohnung mit 60 Quadratmetern will er vermieten.

So rechnete das Finanzamt bisher
Gesamtnutzfläche des Hauses: 150 qm
Anteil selbst genutzte Wohnung: 90 qm = 60 Prozent der Nutzfläche
Anteil vermietete Wohnung: 60 qm = 40 Prozent der Nutzfläche
Jährliche Zinsen zur Finanzierung des gesamten Hauses: 7 600 Euro
Steuerlich anerkannte Zinsen (40 Prozent von 7 600 Euro): 3 040 Euro

So rechnet der Bundesfinanzhof
Anschaffungskosten für vermietete Wohnung (40 Prozent von 200 000 Euro): 80 000 Euro
Jährliche Zinsen laut Darlehensvertrag für den vermieteten Teil: 4 000 Euro
Steuerlich anerkannte Zinsen: 4 000 Euro

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