Immobilienfinanzierung Test

Die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung ist für Selbstnutzer meist zu teuer und zu riskant. Vermieter können dagegen von der Kombination profitieren.

Auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung stoßen Bauherren und Wohnungskäufer auch auf Kreditangebote der Versicherungsgesellschaften. Deren Konditionen sind auf den ersten Blick verlockend: Die Zinsen liegen oft einen viertel Prozentpunkt niedriger als bei Banken und Sparkassen. Außerdem enthält das Finanzierungspaket eine Absicherung der Angehörigen für den Todesfall.

Die Angebote der Versicherer unterscheiden sich allerdings von einer herkömmlichen Baufinanzierung durch ein völlig anderes Tilgungskonzept. Bei einem einfachen Hypothekendarlehen enthält jede Rate auch einen Tilgungsanteil. Die Restschuld nimmt daher mit jeder Rate ab. Ganz anders bei der Finanzierung mit einer Lebensversicherung: Für das Darlehen zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen, die Schulden bleiben während der Laufzeit unverändert.

Anstelle der Tilgung leistet der Kreditnehmer Beiträge für eine Kapitallebensversicherung, die er als Sicherheit an den Kreditgeber abtritt. Am Ende der Laufzeit von beispielsweise 20 Jahren wird der Kredit mit dem bei der Versicherung angesparten Kapital, der so genannten Ablaufleistung, auf einen Schlag zurückgezahlt. Üblicherweise ist der Versicherungsbeitrag so kalkuliert, dass die von der Gesellschaft prognostizierte Ablaufleistung genau reicht, um den Kredit abzulösen.

Niedrige Zinsen können täuschen

Immobilienfinanzierung Test

Da es sich um ein Paket aus zwei Verträgen handelt, sagen die Darlehenszinsen allein noch nichts darüber aus, wie teuer die Finanzierung wirklich ist. Genauso wichtig sind die Beiträge und Leistungen der Versicherung. Rechnet man sie mit ein, steigt der Effektivzins der Kombination vor allem bei rendite-schwachen Versicherungen drastisch an.

Dazu ein Beispiel: Der Effektivzins für ein tilgungsfreies Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung beträgt 6,70 Prozent. Bringt die zur Tilgung abgeschlossene Versicherung eine Rendite von­ 6 Prozent, steigt der Effektivzins der Gesamtfinanzierung bereits auf 7,00 Prozent. Verzinsen sich die Beiträge bei der Versicherung nur mit 5 Prozent, klettert der Effektivzins sogar auf 7,46 Prozent. Wer sich bei einem Vergleich nur auf den von der Versicherung angegebenen Effektivzins des Darlehens verlässt, riskiert, dass ihm eine teure Finanzierung untergejubelt wird.

Immobiliennutzung entscheidet

Ob sich die Finanzierung mit einer Lebensversicherung überhaupt rechnet, hängt entscheidend von der künftigen Nutzung der Immobilie ab.

Bei einem normalen Bankdarlehen spart der Kreditnehmer mit jeder Tilgung künftige Zinsen. Die direkte Tilgung bringt ihm eine Rendite in Höhe des Effektivzinses des Kredits. Dem stehen die Erträge gegenüber, die er erzielt, wenn er auf die Tilgung verzichtet und das für die Rückzahlung benötigte Kapital bei der Versicherung anspart.

Faustregel: Die Kombination aus Dar­lehen und Kapitallebensversicherung lohnt sich nur, wenn die Rendite aus der Versicherung höher ist als der Effektivzins, den der Kreditnehmer für das Darlehen zahlt.

Für Kreditnehmer, die selbst in die eigenen vier Wände ziehen wollen, kann die Rechnung nicht aufgehen. Denn kein Versicherer kann höhere Erträge an seine Kunden ausschütten, als er durch die Anlage des Geldes selbst erzielt. Wenn der Versicherer zum Beispiel Geld für 6 Prozent verleiht, kann er seinen Kunden schlecht eine Rendite von 7 Prozent zahlen. Zumindest auf längere Sicht wird die Versicherungsrendite unter dem Darlehenseffektivzins liegen.

Für Selbstnutzer ist der Einbau der Versicherung in die Finanzierung daher ein reiner Kostenfaktor, der den Effektivzins nach oben treibt.

Steuerplus für Vermieter

Für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, sieht die Rechnung ganz anders aus. Sie können die Kreditzinsen in voller Höhe steuerlich absetzen. Und die Erträge aus der Versicherung kassieren sie bei richtiger Vertragsgestaltung steuerfrei.

Kostet das Darlehen effektiv 6,70 Prozent, zahlt ein Vermieter mit einem Steuersatz von 30 Prozent dafür unterm Strich nur 6,70 x (100–30) : 100 = 4,69 Prozent. Die Versicherung muss daher nur noch eine höhere Rendite als 4,69 Prozent bringen, damit sich die Kombinationsfinanzierung lohnt.

Bei einem Steuersatz von 40 Prozent sinkt die Hürde sogar auf 4,02 Prozent. Das sollten die Versicherungsgesellschaften auch bei vorsichtigen Annahmen über die künftige Entwicklung auf dem Kapitalmarkt locker schaffen. Vor allem für hoch besteuerte Anleger verwandelt sich die Versicherungslösung in ein lukratives Finanzierungsmodell.

Kombination mit Risiko

Die Finanzierung mit einer Lebensversicherung ist allerdings mit einer Reihe besonderer Risiken verbunden.

So ist es ungewiss, ob das Geld von der Versicherung am Ende der Laufzeit reicht, den Kredit zu tilgen. Garantiert ist nur die relativ geringe Versicherungssumme. Sie beträgt zum Beispiel bei einem Kredit in Höhe von 100 000 Euro und 20-jähriger Laufzeit nur etwa 60 000 bis 65 000 Euro. Der zur Darlehenstilgung nötige Rest soll aus den Überschüssen stammen, die die Gesellschaft erzielt.

Auf die Prognosen der Versicherer ist jedoch kein Verlass. So mussten die meisten Lebensversicherer durch die Flaute am Kapitalmarkt ihre Überschussanteile im letzten Jahr senken und die Prognosen nach unten korrigieren.

Kreditnehmer gehen mit einer Versicherungsfinanzierung zudem ein relativ hohes Zinsrisiko ein. Da sie das Darlehen während der Laufzeit nicht tilgen, wirken Zinserhöhungen nach Ablauf der Zinsbindung stets auf die volle Darlehenssumme.

Erhebliche Nachteile hat das Versicherungsmodell für Kreditnehmer, die ihr Haus verkaufen und vorzeitig aus der Finanzierung aussteigen müssen. Weil die Versicherungen bei einer Kündigung nur den niedrigen Rückkaufwert zahlen, sinkt die Rendite meist auf ein kümmerliches Niveau. Wird die Versicherung vor Ablauf von zwölf Jahren aufgelöst, müssen die Erträge nachversteuert werden. Da auch die Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzei­tige Kreditrückzahlung höher ausfällt, steht der Kreditnehmer in diesem Fall deutlich schlechter da als bei einem Kredit mit regelmäßiger Tilgung.

Darüber hinaus müssen Kreditnehmer ein steuerliches Risiko in Kauf nehmen. Die Erträge aus der Lebensversicherung sind bislang zwar steuerfrei. Ob dies in den nächsten 10 oder 20 Jahren so bleibt, ist jedoch ungewiss. Und von einer Gesetzesänderung könnten durchaus auch bestehende Verträge betroffen sein. Einen generellen Bestandsschutz gibt es jedenfalls nicht.

Chancen und Risiken

Unterm Strich bleibt die Finanzierung mit einer Lebensversicherung für Vermieter aber eine attraktive Alternative zu einer klassischen Bankfinanzierung. Sie gehen damit zwar ein höheres Risiko ein. Dafür haben sie aber – anders als Selbstnutzer – die realistische Chance auf eine erhebliche Zinsersparnis. Unter der Voraussetzung, dass Erträge aus Lebensversicherungen auch künftig nicht oder nur moderat besteuert werden, ist die Versicherungslösung für Vermieter meist besser als die Tilgungsvariante bei einer Bank.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1157 Nutzer finden das hilfreich.