Immobilienfinanzierung Test

Geld für die Immobilienfinanzierung gibts nicht nur bei der Bank. Auch Versicherungen haben Angebote für Bauherren, Haus- und Wohnungskäufer. Die Zinssätze klingen verlockend: Häufig liegen sie um 0,25 Prozentpunkte unter Baugeldangeboten von Banken. Doch das Baugeld von der Versicherung ist deutlich teurer als der Zinssatz vermuten lässt. Für Vermieter kann sich der Versicherungskredit dennoch lohnen, weil sie damit Steuern sparen können.

Tilgung erst ganz am Ende

Ohne Chance auf zusätzliche Steuerersparnis ist der Versicherungskredit trotz günstiger Zinssätze in der Regel teurer als Baugeld von der Bank. Grund ist die besondere Konstruktion der Versicherungskredite: Gezahlt werden nämlich nur Zinsen und Beiträge für eine Kapitallebensversicherung, aber keine Tilgung. Die eigentlichen Schulden werden erst ganz am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung von Versicherungssumme und Überschussbeteiligung auf einen Schlag getilgt.

Extrakosten durch Rendite-Manko

Die Rendite aus der Lebensversicherung ist in aller Regel geringer als der Zinssatz für den Kredit. Dadurch steigt der Gesamteffektivzins für die Baufinanzierung per Lebensversicherung deutlich über den Kreditzins. Bei den Angeboten im Test lag die Differenz zwischen Kredit- und Gesamteffektivzins im Finanztest-Modellfall zwischen 0,81 und 1,03 Prozentpunkten. In der Werbung der Versicherungen allerdings steht der günstigere Kreditzins im Vordergrund. Die Anbieter verschleiern so die wahren Kosten ihrer Finanzierung.

Policen mit Steuer-Plus

Lohnen kann sich der Versicherungskredit für Vermieter mit hohem Steuersatz: Die Zinszahlungen können in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden, während gleichzeitig die Erträge der Lebensversicherung bei Abschluss des richtigen Vertrags steuerfrei bleiben. Das lohnt sich. Nach der Abrechnung mit dem Finanzamt ist der Ertrag der Lebensversicherung höher als die Ersparnis an Zinsen bei direkter Tilgung des Kredits ohne den Umweg über den Lebensversicherungsvertrag. In dieser Konstellation kann die klassische Baufinanzierung von der Bank nicht mehr mithalten.

Fehlbetrag möglich

Die Finanzierung per Versicherung birgt allerdings Risiken. So wird von Anfang an mit den Überschussbeteiligungen der Lebensversicherung kalkuliert. Die Rechnung geht jedoch nur auf, wenn die Versicherungsgesellschaft die heute prognostizierten Überschüsse auch tatsächlich erwirtschaftet. Gelingt das nicht, fehlt am Ende der Laufzeit Geld, um den Kredit zu tilgen. Unter Umständen muss der Kreditnehmer noch einen ganzen Batzen Geld zusätzlich berappen, um die Schulden los zu werden. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren machen 5,0 statt prognostizierter 5,5 Prozent Rendite bei einem Vertrag über 100.000 Euro am Ende ein Manko von fast 5.500 Euro aus.

Gefahr bei steigenden Zinsen

Zudem kommen steigende Zinsen Vertragspartner einer Versicherung teurer zu stehen als Bankkunden. Der Kreditzins ist häufig nur über 10 Jahre festgeschrieben, während die Gesamtlaufzeit der Finanzierung meist bei 20 Jahren liegt. Wenn nach Auslaufen der Zinsbindung ein höherer Satz gezahlt werden muss, wirkt sich das bei der Versicherungsfinanzierung sehr viel stärker aus als bei der Bank. Beim Versicherungsmodell nämlich hat der Kreditnehmer am Ende der Zinsbindungsfrist noch keinen Pfennig von seiner Schuld abgetragen. Die Zinserhöhung schlägt voll durch. Der Bankkunde dagegen hat einen Teil des Kredits bereits getilgt und muss den erhöhten Zinssatz nur auf die Restschuld noch zahlen.

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