Immobilienfinanzierung Meldung

Supermarkt: Immer mehr ­Banken ­verkaufen Immobilienkredite mit Rabatt und kostenlosen Extras.

Baukredite mit flexiblen Raten, Rabatte für Familien und Prämien für Anschlussfinanzierer: Banken locken Kunden mit Sonderaktionen und neuen Kreditangeboten.

Sinkende Gewinne und die Konkurrenz von Direktbanken und Kreditvermittlern haben Schwung ins Hypothekengeschäft gebracht. Wie im Einzelhandel versuchen Kreditinstitute mit Sonderangeboten und Rabatten neue Kunden zu gewinnen. Und immer mehr Banken bieten ihren Kunden bislang unbekannte Möglichkeiten zu einer flexiblen Rückzahlung.

Kredite mit flexiblen Raten

Die kundenfreundlichste Neuerung: Kreditnehmer müssen sich nicht schon am Anfang ihrer Finanzierung auf eine feste Rate während der Zinsbindung festlegen. Viele Banken räumen ihren Kunden heute das Recht ein, den Tilgungssatz innerhalb einer Spanne von meist 1 bis 5 Prozent zu wechseln – bei Bedarf auch mehrfach während der Zinsbindung. Damit können sie ihre Monatsrate neu bestimmen, wenn beispielsweise das Familieneinkommen während einer Babypause sinkt und nach dem Wiedereinstieg in den Beruf wieder steigt.

Einige Banken wie die ING-Diba und die PSD Bank Berlin-Brandenburg bieten sogar einen Spielraum zwischen Tilgungssätzen von 1 und 10 Prozent. Startet der Kreditnehmer die Rückzahlung eines 100 000-Euro-Darlehens mit einer Monatsrate von 700 Euro, kann er die Rate später bis auf rund 500 Euro herabsetzen oder auf über 1 200 Euro erhöhen.

Oft sind flexible Raten mit Sondertilgungsrechten kombiniert. Eine jährliche Zusatztilgung bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme sind üblicherweise ohne Zinsaufschläge oder sonstige Kosten drin.

Solche Wahlrechte sind nicht nur für Familien und Selbstständige mit schwankendem Einkommen, sondern für alle Kreditnehmer sinnvoll. Denn kaum jemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen langfristig entwickeln wird.

Baukredit jederzeit kündbar

Die Hannoversche Leben und die SpardaBank Hessen bieten sogar Baudarlehen, die der Kunde jederzeit kostenlos kündigen kann. Die Münchener Hypothekenbank ermöglicht den Ausstieg aus dem Vertrag nach zwei Jahren Laufzeit.

Dieses Recht kann viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung sparen, wenn der Kreditnehmer sein Haus während der Zinsbindung verkauft oder das Darlehen nach einer Erbschaft vorzeitig zurückzahlt. Und falls die Zinsen nach Vertragsabschluss sinken, steht einer günstigen Umschuldung nichts im Weg.

So viel Flexibilität muss nicht einmal teuer sein. Die Sparda-Bank Hessen verlangt dafür nur einen Mini-Aufschlag von 0,04 Prozent auf ihre üblichen Zinssätze. Deutlich höhere Aufschläge berechnen die Münchener Hypothekenbank (0,28 Prozent) und die Hannoversche Leben (0,45 Prozent). Das rechnet sich unterm Strich nur dann, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss sinken oder der Kreditnehmer sein Kündigungsrecht relativ früh ausübt.

Forwarddarlehen ohne Zuschlag

Hauseigentümer mit laufender Baufinanzierung können bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ihres Darlehens den Zinssatz für ihren Anschlusskredit festmachen. Dafür bieten Banken sogenannte Forwarddarlehen an. Wie ein normaler Anschlusskredit löst das Forwarddarlehen die Restschuld des alten Darlehens zum Ende der Zinsbindung ab. Die Konditionen werden aber schon heute verbindlich vereinbart. Kreditnehmer sind so vor einem Zinsanstieg geschützt.

Bislang waren Forwarddarlehen immer teurer als Kredite, die sofort ausgezahlt werden. Pro Jahr Vorlaufzeit bis zur Kreditauszahlung verlangen Banken einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten.

Doch mitunter gibt es Sonderangebote. So boten die Allianz und die Kreissparkasse München-Starnberg ihre Forwarddarlehen im Juni ohne Zuschläge an. Die ING-Diba verzichtet noch mindestens bis Ende August auf Zuschläge für Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit bis zu drei Jahren. Die Folge: Bei keinem anderen Institut gibt es derzeit Forwarddarlehen so günstig wie bei der Direktbank (Stand: 1. Juli 2007).

KfW-Darlehen billiger

Profitieren können Kreditnehmer auch von Zinsrabatten für Förderkredite der staatlichen KfW-Bank. Bauherren und Käufer selbstgenutzter Immobilien können bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten mit einem günstigen KfW-Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm finanzieren. Für Energiesparhäuser gibt es zusätzlich einen Förderkredit bis zu 50 000 Euro.

Als erste Bank bot die DSL-Bank KfW-Darlehen im Frühjahr mit einem Zinsnachlass von 0,25 Prozentpunkten an. Die ING-Diba legt noch eins drauf: Wer einen Kredit von mindestens 50 000 Euro von der Bank aufnimmt, bekommt die KfW-Kredite noch mindestens bis Ende August um 0,5 Prozentpunkte billiger. Dadurch wird auch die Gesamtfinanzierung deutlich günstiger (siehe Tabelle).

Prämie für den Bankwechsel

Mit einer besonderen Prämie werben ­Banken die Kunden anderer Institute ab: Wenn sie den Zuschlag für den Anschlusskredit bekommen, übernehmen sie die ­fälligen Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung der Grundschuld. Solche Angebote machen zum Beispiel die Berliner Sparkasse und viele Volks- und Raiffeisenbanken.

Im Vergleich zu den Zinsen sind diese Rabatte jedoch gering. So zahlen Kunden für einen 150 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung mehr als 90 000 Euro Zinsen. Da kann es sich die Bank leisten, 300 Euro Grundbuch- und Notarkosten zu erstatten.

Deutlich höher fällt der Kinderrabatt in der „Familienhypothek“ der Hannoversche Leben aus. Für eine Kreditsumme von 75 000 Euro pro Kind sinkt der Kreditzinssatz in den ersten fünf Jahren um 0,25 Prozentpunkte. Eine Familie mit zwei Kindern spart damit mehr als 1 800 Euro.

Dass die Familienhypothek ein gutes Angebot ist, liegt allerdings nicht in erster Linie am Kinderrabatt. Familienfreundlich sind vor allem die flexiblen Raten – und der günstige Basiszinssatz.

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