Immobilien­finanzierung Special

Immobilienkäufer können sich Nied­rigzinsen jetzt bis zu 30 Jahre lang sichern. Damit können sie sicher kalkulieren, bis der letzte Cent getilgt ist.

Seit Jahren prophezeien Finanz­experten steigende Zinsen für Baukredite. Doch die Finanz- und Schuldenkrise hat alle Prognosen über den Haufen geworfen. Tatsäch­lich purzelten die Zinsen von einem Tief ins nächste.

Heute gibt es Immobilien­kredite mit zehn Jahren Zins­bindung schon ab Effektivzinsen unter 3 Prozent. Damit zahlen Immobilienkäufer für ihre Finanzierung nur etwa halb so viel Zinsen wie noch vor zehn Jahren.

Die Rekord­zinsen ermöglichen auch eine güns­tige Finanzierung ohne Zins­risiko. Immer mehr Banken und Versicherer haben Kredite mit einer Zins­bindung von 20 Jahren und länger im Angebot.

Das bietet Bauherren und Wohnungs­käufern die Chance, sich nied­rige Zinsen für die gesamte Lauf­zeit ihrer Finanzierung zu sichern. Die Vorteile: keine Rest­schuld am Ende der Zins­bindung, keine Anschluss­finanzierung, kein Risiko, dass die monatliche Rate nach einer Zins­erhöhung nicht mehr bezahl­bar ist.

Kredit­angebote mit 20 Jahren Zins­bindung gehören bei vielen Banken schon zum Stan­dard. Doch es geht auch länger. Die Allianz beispiels­weise bietet feste Zinsen bis zu 25 Jahren. Bei einigen Instituten, etwa der Deutschen Bank, der Münchener Hypotheken­bank, der DEVK und der Hanno­versche Leben können Kunden sogar eine 30-jährige Zins­fest­schreibung vereinbaren.

Solche Kredite gibt es auch bei den meisten Vermitt­lungs­gesell­schaften, die über Onlineplatt­formen auf die Kredit­angebote von einigen Dutzend Banken und Versicherungs­gesell­schaften zugreifen. Aus dieser Vielfalt können sie für den Kunden auch bei ausgefallenen Wünschen ein passendes Angebot heraus­filtern.

Sicherheit gegen geringen Aufpreis

Die Lang­läufer sind derzeit gar nicht viel teurer als die klassischen Zehn-Jahres-Darlehen. Wer bereit ist, anfangs 0,3 bis 0,7 Prozent Zinsen im Jahr mehr für seinen Kredit zu zahlen, ist nicht nur 10 Jahre, sondern 20 bis 30 Jahre lang vor einer Zins­erhöhung geschützt. Selbst Kredite mit 30 Jahren Zins­bindung sind bei güns­tigen Banken schon ab etwa 3,7 Prozent zu haben.

Flexibel trotz langer Zins­bindung

Wählen Kreditnehmer eine lange Zins­bindung, müssen sie trotzdem nicht auf flexible Rück­zahlungs­möglich­keiten verzichten. Die meisten Kredit­angebote enthalten das Recht auf begrenzte Sondertilgungen von zum Beispiel 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Oft kann der Kunde auch den Tilgungs­satz und somit die Ratenhöhe noch nach­träglich wechseln.

Die Hanno­versche Leben etwa ermöglicht ihren Kunden jähr­liche Sondertilgungen bis zu 10 Prozent der Kreditsumme. Darüber hinaus können sie den Tilgungs­satz drei Mal zwischen 1 und 8 Prozent neu fest­zusetzen. Für ein 100 000-Euro-Darlehen beträgt die Rate zwischen rund 390 und 980 Euro.

Nach zehn Jahren künd­bar

Besonderer Plus­punkt für Kredite mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung: Sind erst einmal zehn Jahre seit der Auszahlung vorbei, ist das Darlehen in seiner Flexibilität kaum zu schlagen. Der Kreditnehmer kann dann jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder beliebig hohe Sondertilgungen leisten. Dieses Recht ist gesetzlich garan­tiert. Es darf von der Bank im Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Sollten die Hypothekenzinsen nach Ablauf der Zehn­jahres­frist unter den Kreditzins­satz rutschen, wäre daher eine Umschuldung zu einem güns­tigeren Darlehen problemlos möglich. Die Bank dagegen ist während der vollen Zins­bindung an den vereinbarten Zins­satz gebunden.

Kleine Rate – lange Lauf­zeit

Derzeit spricht deshalb vieles dafür, die Kredit­konditionen auf Dauer fest­zuzurren. Dazu müssen Kreditnehmer die Zins­bindung an die voraus­sicht­liche Lauf­zeit ihrer Finanzierung anpassen. Die Lauf­zeit hängt vom Zins­satz, vor allem aber von der monatlichen Rate ab, die sie sich leisten können.

Eine Kreditsumme von beispiels­weise 100 000 Euro zahlen Hauskäufer zurzeit mit einer Rate von ungefähr 585 Euro im Monat inner­halb von 20 Jahren komplett zurück. Haben sie nur 465 Euro im Monat zur Verfügung, brauchen sie rund 30 Jahre für die Tilgung (siehe Tabelle).

Bei kleinem Zins­anstieg im Plus

Feste Zinsen bis zur Schuldentilgung sind die sicherste, aber nicht unbe­dingt die güns­tigste Lösung. Schließ­lich muss der Kreditnehmer dafür anfangs mehr Zinsen zahlen als für ein befristetes Darlehen. Doch unsere Berechnungen zeigen: Oft sind Kreditnehmer mit der langen Zins­bindung schon bei einem kleinen Zins­anstieg im Vorteil.

Beispiel: Ein Hauskäufer hat die Wahl zwischen zwei Angeboten, einem Darlehen mit festen Zinsen über 30 Jahre für 3,7 Prozent Zinsen pro Jahr und einem Darlehen mit nur zehn Jahren Zins­bindung für 3,1 Prozent.

Unser Zins­bindungs­rechner (siehe Unser Rat) ermittelt für diesen Fall: Der anfäng­liche Zins­vorteil der zehnjäh­rigen Zins­bindung geht komplett verloren, falls die Hypothekenzinsen in zehn Jahren auf über 4,7 Prozent steigen sollten. Dann zahlt der Kreditnehmer mit der 30-jährigen Zins­bindung unterm Strich weniger Zinsen.

Das gabs noch nie: 3,7 Prozent Zinsen, fest für 30 Jahre!

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