Immobilien­finanzierung: Nied­rigzins für 30 Jahre sichern

Sicherheit gegen geringen Aufpreis

Die Lang­läufer sind derzeit gar nicht viel teurer als die klassischen Zehn-Jahres-Darlehen. Wer bereit ist, anfangs 0,3 bis 0,7 Prozent Zinsen im Jahr mehr für seinen Kredit zu zahlen, ist nicht nur 10 Jahre, sondern 20 bis 30 Jahre lang vor einer Zins­erhöhung geschützt. Selbst Kredite mit 30 Jahren Zins­bindung sind bei güns­tigen Banken schon ab etwa 3,7 Prozent zu haben.

Flexibel trotz langer Zins­bindung

Wählen Kreditnehmer eine lange Zins­bindung, müssen sie trotzdem nicht auf flexible Rück­zahlungs­möglich­keiten verzichten. Die meisten Kredit­angebote enthalten das Recht auf begrenzte Sondertilgungen von zum Beispiel 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Oft kann der Kunde auch den Tilgungs­satz und somit die Ratenhöhe noch nach­träglich wechseln.

Die Hanno­versche Leben etwa ermöglicht ihren Kunden jähr­liche Sondertilgungen bis zu 10 Prozent der Kreditsumme. Darüber hinaus können sie den Tilgungs­satz drei Mal zwischen 1 und 8 Prozent neu fest­zusetzen. Für ein 100 000-Euro-Darlehen beträgt die Rate zwischen rund 390 und 980 Euro.

Nach zehn Jahren künd­bar

Besonderer Plus­punkt für Kredite mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung: Sind erst einmal zehn Jahre seit der Auszahlung vorbei, ist das Darlehen in seiner Flexibilität kaum zu schlagen. Der Kreditnehmer kann dann jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder beliebig hohe Sondertilgungen leisten. Dieses Recht ist gesetzlich garan­tiert. Es darf von der Bank im Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Sollten die Hypothekenzinsen nach Ablauf der Zehn­jahres­frist unter den Kreditzins­satz rutschen, wäre daher eine Umschuldung zu einem güns­tigeren Darlehen problemlos möglich. Die Bank dagegen ist während der vollen Zins­bindung an den vereinbarten Zins­satz gebunden.

Kleine Rate – lange Lauf­zeit

Derzeit spricht deshalb vieles dafür, die Kredit­konditionen auf Dauer fest­zuzurren. Dazu müssen Kreditnehmer die Zins­bindung an die voraus­sicht­liche Lauf­zeit ihrer Finanzierung anpassen. Die Lauf­zeit hängt vom Zins­satz, vor allem aber von der monatlichen Rate ab, die sie sich leisten können.

Eine Kreditsumme von beispiels­weise 100 000 Euro zahlen Hauskäufer zurzeit mit einer Rate von ungefähr 585 Euro im Monat inner­halb von 20 Jahren komplett zurück. Haben sie nur 465 Euro im Monat zur Verfügung, brauchen sie rund 30 Jahre für die Tilgung (siehe Tabelle).

Bei kleinem Zins­anstieg im Plus

Feste Zinsen bis zur Schuldentilgung sind die sicherste, aber nicht unbe­dingt die güns­tigste Lösung. Schließ­lich muss der Kreditnehmer dafür anfangs mehr Zinsen zahlen als für ein befristetes Darlehen. Doch unsere Berechnungen zeigen: Oft sind Kreditnehmer mit der langen Zins­bindung schon bei einem kleinen Zins­anstieg im Vorteil.

Beispiel: Ein Hauskäufer hat die Wahl zwischen zwei Angeboten, einem Darlehen mit festen Zinsen über 30 Jahre für 3,7 Prozent Zinsen pro Jahr und einem Darlehen mit nur zehn Jahren Zins­bindung für 3,1 Prozent.

Unser Zins­bindungs­rechner (siehe Unser Rat) ermittelt für diesen Fall: Der anfäng­liche Zins­vorteil der zehnjäh­rigen Zins­bindung geht komplett verloren, falls die Hypothekenzinsen in zehn Jahren auf über 4,7 Prozent steigen sollten. Dann zahlt der Kreditnehmer mit der 30-jährigen Zins­bindung unterm Strich weniger Zinsen.

Das gabs noch nie: 3,7 Prozent Zinsen, fest für 30 Jahre!