Immobilienfinanzierung Test

Direktbanken und Kreditvermittler sind günstig, bieten aber im Internet oft nur mäßigen Service. Bestnoten verdiente sich nur der Onlinevermittler Interhyp.

Die ING-Diba hat es in wenigen Jahren zum erfolgreichsten deutschen Baufinanzierer gebracht. Im vergangenen Jahr vergab die Direktbank Immobilienkredite von mehr als 11 Milliarden Euro – ein Plus von 6 Milliarden Euro gegenüber 2004 trotz der Flaute am Bau.

Die Zahlen zeigen den Trend. Während viele Kreditinstitute über sinkende Abschlüsse und magere Gewinne im Geschäft mit Baukrediten klagen, legen Direktbanken und Onlinevermittler kräftig zu.

Ihr Erfolgsrezept Nummer 1 sind günstige Zinsen. Für einen Immobilienkredit zahlen ihre Kunden 0,25 bis 0,50 Prozent weniger Zinsen im Jahr als in einer klassischen Filialbank. Bei langen Laufzeiten und hohen Summen kann sich die Ersparnis auf über 10 000 Euro summieren.

Weil sie mit vielen Banken zusammenarbeiten, bieten die Vermittler zudem eine große Auswahl an Kreditvarianten. Eine Zinsbindung bis zu 30 Jahre, Rabatte auf Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank oder die Möglichkeit, die Rate während der Zinsbindung zu wechseln: Wo die Hausbank oft passen muss, gibt es beim Vermittler gleich mehrere Alternativen.

Onlineservice im Test

Für diese Vorteile muss der Kunde meist auf eine persönliche Beratung vor Ort verzichten (siehe aber „Unser Rat“). Denn Darlehen zu Discountzinsen gibt es überwiegend nur im Direktvertrieb per Internet, E-Mail, Fax, Telefon und Post.

Der erste Kontakt läuft übers Internet. Hier informiert sich der Kunde über das Kreditangebot und erstellt mithilfe interaktiver Rechenprogramme einen ersten Finanzierungsplan. Er kann sich online ein unverbindliches Angebot einholen, den Finanzierungsantrag am Bildschirm ausfüllen und per Mausklick versenden.

Das ist der Idealfall. In der Praxis sind nicht alle Internetseiten so hilfreich. Wir haben den Onlineservice von elf Direktanbietern unter die Lupe genommen, darunter zwei Direktbanken, zwei Direktversicherer und sieben Vermittler. Klarer Testsieger mit dem einzigen „Sehr gut“ ist der Onlinevermittler Interhyp. Deutlich schwächer, aber insgesamt „gut“ ist der Internetservice der ING-Diba. Das Gros der getesteten Internetseiten bietet dagegen nur Mittelmaß: Von den übrigen Anbietern kam keiner über ein „Befriedigend“ hinaus (siehe Tabelle).

Abenteuerlich hohe Kreditsummen

Die wichtigste Frage, die der Kunde im Vorfeld einer Baufinanzierung klären muss, heißt: Kann ich mir die Kreditraten auf Dauer leisten? Fast alle Anbieter stellen dafür einen Rechner ins Netz. Doch Vorsicht: Die Kreditsummen, die sie berechnen, sind oft abenteuerlich hoch.

Easyhyp ermittelt die Darlehenssumme so, dass für eine Familie mit zwei Kindern nur 1 300 Euro im Monat zum Leben übrig bleiben. Wer sich die nächsten 30 Jahre nicht derart beschränken will, kann die Voreinstellung nicht ändern, um für sich eine persönliche Rechnung aufzumachen.

Creditweb rechnet vor, dass ein Lediger mit einem Nettoeinkommen von 2 000 Euro im Monat bis zu 230 000 Euro Kredit aufnehmen kann. Lässt er sich darauf ein, muss er künftig knapp 70 Prozent seines Einkommens nur fürs Wohnen ausgeben!

Für ein Kind setzt Creditweb ganze 150 Euro im Monat für die Lebenshaltung an. Da bleibt sogar etwas vom Kindergeld übrig. Eine Familie mit vier Kindern kann daher angeblich einen höheren Kredit aufnehmen als ein kinderloses Paar – bei gleichem Nettoeinkommen.

Auch anderen Internetrechnern kann man nicht immer vertrauen. Der „Vorfälligkeitsrechner“ von MKiB etwa rechnet eine falsche Entschädigung aus, die Kunden für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens an die Bank zahlen müssen.

Der „Angebotsvergleichsrechner“ der Hannoverschen Leben ermittelt für den Kredit der Konkurrenzbank eine zu hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung. Während unseres Tests zeigte der Rechner für Kunden der Hannoverschen Leben zeitweise einen monatlichen Vorteil von über 1 000 Euro an – selbst wenn das Konkurrenzangebot günstiger war.

Angebote mit Lücken

Zumindest rechnerisch zuverlässig sind dagegen die Zinsrechner, mit denen sich Kunden im Internet ein Kreditangebot erstellen können. Sie tippen die Eckdaten der Finanzierung, die gewünschte Zinsbindung und Tilgung ein. Schon erhalten sie ein erstes Darlehensangebot, aus dem der Effektivzins, die monatliche Rate und die Restschuld am Ende der Zinsbindung hervorgehen.

In vielen Angeboten fehlen aber wichtige Zusatzinformationen. Nur wenige Anbieter nennen die Gesamtlaufzeit des Kredits. Vielen Kreditnehmern dürfte deshalb nicht auffallen, dass sie einen Kredit mit nur 1 Prozent Anfangstilgung 35 Jahre lang abstottern müssen. Oft bleibt auch unklar, ob Sondertilgungen im Zinssatz berücksichtigt oder nur gegen Aufschlag möglich sind.

Das Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist bei den meisten Anbietern kein Thema. Vorbildlich dagegen sind Interhyp und CosmosDirekt: Sie zeigen für jedes Angebot, wie hoch die Rate steigt, falls sich der Zinssatz für den Anschlusskredit um 2 Prozentpunkte erhöht.

Wirklich individuelle Angebote gibt es im Internet kaum. Die Zinsrechner von MKiB, Dr. Klein und creditweb fragen nur Kaufpreis, Darlehenshöhe, Zinsbindung und Tilgungssatz ab. Der anschließend ermittelte Zinssatz dürfte mit der Wirklichkeit oft wenig zu tun haben.

Denn der Zinssatz für einen Immobilienkredit hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel vom Gebäudetyp, der Lage und der Nutzungsart. Auch Alter, Beruf und Einkommen des Kreditnehmers spielen eine Rolle. Zuverlässiger sind daher Zinsrechner, welche die wichtigsten Eckdaten der Finanzierung berücksichtigen und nur passende Angebote herausfiltern.

Finanzierung schwergemacht

Oft machen es die Anbieter dem Kunden unnötig schwer, sich ausreichend zu informieren, bevor sie den Kreditantrag mit ihren persönlichen Daten abschicken.

Fünf der Baufinanzierer im Test bieten auf ihren Webseiten nicht einmal ein Glossar. Dabei wimmelt es auf den Seiten nur so von Fachbegriffen wie „Beleihungswert“ oder „Bereitstellungszinsen“, die längst nicht jedem geläufig sind.

Bei CosmosDirekt stößt der Kunde allenfalls zufällig auf die Seiten mit dem ausführlichen Kreditangebot samt Zinsübersicht, Nebenbedingungen und Rechnern. Dazu muss er den „Schnellzugriff“ auf der Homepage des Direktversicherers ansteuern. Klickt er auf die Finanzierungsseite, bekommt er diese Informationen nicht. Sie sind nicht einmal über die Sitemap, das Inhaltsverzeichnis, zu finden.

Wenig nutzerfreundlich ist oft auch die Online-Finanzierungsanfrage. Bei CosmosDirekt, DTW und Easyhyp hat der Kunde keine Chance, seine Daten zu speichern. Verlässt er die Antragsseiten, sind alle Eingaben verloren.

Die Hannoversche Leben und MKiB stellen die Finanzierungsanfrage nur als PDF-Datei zum Download zur Verfügung. Die muss der Kunde ausdrucken und mit Kugelschreiber ausfüllen.

Die Topzinsen bekommt fast keiner

Auch ein sehr guter Internetauftritt wie der von Interhyp bietet Bauherren und Wohnungskäufern nur eine Orientierung. Ein verbindliches Angebot bekommen Kunden erst, nachdem sie den Kreditantrag ausgefüllt und mit allen Unterlagen an die Bank oder den Vermittler geschickt haben. Das Angebot wird sich häufig von der Onlineberechnung unterscheiden.

Auf keinen Fall sollten sich Bauherren von den „Topzinsen“ auf der Startseite eines Onlinefinanzierers blenden lassen. Sie gelten nur für Kreditnehmer mit mehr als 50 Prozent Eigenkapital, oft erst ab einer Darlehenssumme von über 150 000 Euro, abrufbar nur in einer Summe ohne Teilauszahlungen. Anders ausgedrückt: Die Top-Konditionen bekommt fast niemand.

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