Banken staffeln die Zinssätze nach dem Anteil des Kredits am Immobilienwert: Je höher die Finanzierungsquote, desto höher auch der Effektivzins für den Immobilienkredit. Wer den Kaufpreis voll auf Pump finanziert, zahlt kräftig drauf. Wir zeigen, wie hoch die Aufschläge ausfallen.
Topkonditionen nur bei Finanzierung bis 60 Prozent
Die Topkonditionen der Banken gelten meist nur für Kredite bis zu 60 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Damit kommt kaum jemand aus. Die Beispiele in der Tabelle zeigen: Wer einen höheren Kredit braucht, zahlt deutlich mehr Zinsen.
Zinssätze nach Beleihungshöhe
Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung für den Kauf einer Eigentumswohnung (Preis 250 000 Euro).
|
Anbieter |
Effektivzins1 (Prozent) für einen Kredit von... Prozent des Kaufpreises |
|||
|
60 |
80 |
90 |
100 |
|
|
Allianz |
1,58 |
1,78 |
2,23 |
2,74 |
|
Dr. Klein |
1,63 |
1,69 |
1,90 |
2,27 |
|
Hypovereinsbank |
1,64 |
1,78 |
1,99 |
2,55 |
|
ING Diba |
1,64 |
1,79 |
1,89 |
2,50 |
|
Interhyp |
1,64 |
1,74 |
1,89 |
2,16 |
|
Postbank |
1,78 |
1,92 |
2,07 |
3,07 |
Stand: 25. Oktober 2017
- 1
- Laut Internetseite der Anbieter. Soweit zur Ermittlung des Zinssatzes eine Ortsangabe erforderlich war, wurde Berlin angegeben.
Vollfinanzierung am teuersten
Besonders hoch fallen die Zinsaufschläge für Kreditnehmer aus, die den Kaufpreis voll auf Kredit finanzieren. Bei den Anbietern in der Tabelle katapultiert das den Zinssatz für einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung auf 2,16 bis 3,07 Prozent. Das entspricht einem Aufschlag von 30 bis 70 Prozent gegenüber den Bestzinssätzen (1,58 bis 1,78 Prozent).
Möglichst viel Eigenkapital
Es zahlt sich deshalb für Kreditnehmer aus, bis auf eine Sicherheitsreserve möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Sie sollten eine Finanzierung von mehr als 90 Prozent des Kaufpreises vermeiden – schon wegen der hohen Aufschläge.
Tipps
- Wenn Sie Kreditangebote einholen, sollten Sie immer fragen: Wie viel mehr Eigenkapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zinssatz zu bekommen? Oft fehlen nur wenige Tausend Euro, die Sie aus Reserven, Verwandten- oder einem Arbeitgeberdarlehen aufbringen können.
- Finanztest ermittelt regelmäßig die aktuellen Konditionen für Immobilienkredite.
- Alle Untersuchungen zum Thema finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit.
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Bei 3% Tilgung p.a. und 100 Darlehensaufnahme bestehen beispielsweise nach 5 Jahren noch ca. 85% der Schulden, und damit besteht dann (nach Abzug von Transaktionskosten und dergleichen) praktisch überhaupt kein Puffer im Verwertungsfall. Und in fünf Jahren kann sich viel ändern, sowohl bei den persönlichen Verhältnissen der Darlehensnehmer wie auch am Kapitalmarkt.
Ein 100%-Darlehen mit z.B. 6% Tilgung müsste eine Bank eigentlich günstiger ausgeben als ein 80%-Darlehen mit z.B. 1,5% Tilgung, weil es recht schnell bessere Beleihungsverhältnisse erreicht und weil es offenbar auch bessere Einkomenspuffer gibt, die im Notfall eine Tilgunsaussetzung erlauben würden.
Ein erfahrener Banker hat mir indes auch mal gesagt, er leiht lieber an Leute mit wenig Einkommen, die etwas gespart haben, als an Leute mit hohem Einkommen, die es (trotzdem) nicht geschafft hatten, anzusparen, weil dies ein Zeichen wäre, dass es ihnen nach dem Kauf ggf. auch nicht besser gelänge. Warum kein Eigenkapital?
Tja, wenn die Immobilienpreise jedes Jahr um 3-4% nach oben gehen, macht es auch wenig Sinn zu sparen bis man unter der 90% Grenze ist, weil man dann die Kohle für den Preis drauf legt. Unserer Bank war die monatliche Liquidität sowieso wichtiger als der eigentliche Finanzierungsanteil. Wir haben eine ETW zur Vermietung letztes Jahr zu 100% (inkl. Notargebühr) zu unter 1,6% finanziert bekommen. Klar wäre es bei 60% Finanzierungsquote noch günstiger gewesen. Aber dann hätte ich die ETW garnicht kaufen können bzw. warten müssen und so ist der Wert der ETW seit Kauf schon um knapp 4% gestiegen. Also die 90% sind keine allgemeingültige Regel meiner Meinung nach.