Immobilien­finanzierung Hohe Aufschläge für Käufer mit wenig Eigen­kapital

Immobilien­finanzierung - Hohe Aufschläge für Käufer mit wenig Eigen­kapital
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Banken staffeln die Zins­sätze nach dem Anteil des Kredits am Immobilien­wert: Je höher die Finanzierungs­quote, desto höher auch der Effektivzins für den Immobilien­kredit. Wer den Kauf­preis voll auf Pump finanziert, zahlt kräftig drauf. Wir zeigen, wie hoch die Aufschläge ausfallen.

Topkonditionen nur bei Finanzierung bis 60 Prozent

Die Topkonditionen der Banken gelten meist nur für Kredite bis zu 60 Prozent des Kauf­preises der Immobilie. Damit kommt kaum jemand aus. Die Beispiele in der Tabelle zeigen: Wer einen höheren Kredit braucht, zahlt deutlich mehr Zinsen.

Zins­sätze nach Beleihungs­höhe

Kredite mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung für den Kauf einer Eigentums­wohnung (Preis 250 000 Euro).

Anbieter

Effektivzins1 (Prozent) für einen Kredit von... Prozent des Kauf­preises

60

80

90

100

Allianz

1,58

1,78

2,23

2,74

Dr. Klein

1,63

1,69

1,90

2,27

Hypo­ver­eins­bank

1,64

1,78

1,99

2,55

ING Diba

1,64

1,79

1,89

2,50

Interhyp

1,64

1,74

1,89

2,16

Post­bank

1,78

1,92

2,07

3,07

Stand: 25. Oktober 2017

1
Laut Internetseite der Anbieter. Soweit zur Ermitt­lung des Zins­satzes eine Orts­angabe erforderlich war, wurde Berlin angegeben.

Voll­finanzierung am teuersten

Besonders hoch fallen die Zins­aufschläge für Kreditnehmer aus, die den Kauf­preis voll auf Kredit finanzieren. Bei den Anbietern in der Tabelle katapultiert das den Zins­satz für einen Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung auf 2,16 bis 3,07 Prozent. Das entspricht einem Aufschlag von 30 bis 70 Prozent gegen­über den Bestzins­sätzen (1,58 bis 1,78 Prozent).

Möglichst viel Eigen­kapital

Es zahlt sich deshalb für Kreditnehmer aus, bis auf eine Sicher­heits­reserve möglichst viel Eigen­kapital einzusetzen. Sie sollten eine Finanzierung von mehr als 90 Prozent des Kauf­preises vermeiden – schon wegen der hohen Aufschläge.

Tipps

  • Wenn Sie Kredit­angebote einholen, sollten Sie immer fragen: Wie viel mehr Eigen­kapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zins­satz zu bekommen? Oft fehlen nur wenige Tausend Euro, die Sie aus Reserven, Verwandten- oder einem Arbeit­geberdarlehen aufbringen können.
  • Finanztest ermittelt regel­mäßig die aktuellen Konditionen für Immobilienkredite.
  • Alle Unter­suchungen zum Thema finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit.

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2 Kommentare Diskutieren Sie mit

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meerwind7 am 19.11.2017 um 23:23 Uhr
Sicherlich stark Tilgungsabhängig

Bei 3% Tilgung p.a. und 100 Darlehensaufnahme bestehen beispielsweise nach 5 Jahren noch ca. 85% der Schulden, und damit besteht dann (nach Abzug von Transaktionskosten und dergleichen) praktisch überhaupt kein Puffer im Verwertungsfall. Und in fünf Jahren kann sich viel ändern, sowohl bei den persönlichen Verhältnissen der Darlehensnehmer wie auch am Kapitalmarkt.
Ein 100%-Darlehen mit z.B. 6% Tilgung müsste eine Bank eigentlich günstiger ausgeben als ein 80%-Darlehen mit z.B. 1,5% Tilgung, weil es recht schnell bessere Beleihungsverhältnisse erreicht und weil es offenbar auch bessere Einkomenspuffer gibt, die im Notfall eine Tilgunsaussetzung erlauben würden.
Ein erfahrener Banker hat mir indes auch mal gesagt, er leiht lieber an Leute mit wenig Einkommen, die etwas gespart haben, als an Leute mit hohem Einkommen, die es (trotzdem) nicht geschafft hatten, anzusparen, weil dies ein Zeichen wäre, dass es ihnen nach dem Kauf ggf. auch nicht besser gelänge. Warum kein Eigenkapital?

HDler am 08.11.2017 um 15:17 Uhr
mehr als 90 Prozent des Kauf­preises vermeiden

Tja, wenn die Immobilienpreise jedes Jahr um 3-4% nach oben gehen, macht es auch wenig Sinn zu sparen bis man unter der 90% Grenze ist, weil man dann die Kohle für den Preis drauf legt. Unserer Bank war die monatliche Liquidität sowieso wichtiger als der eigentliche Finanzierungsanteil. Wir haben eine ETW zur Vermietung letztes Jahr zu 100% (inkl. Notargebühr) zu unter 1,6% finanziert bekommen. Klar wäre es bei 60% Finanzierungsquote noch günstiger gewesen. Aber dann hätte ich die ETW garnicht kaufen können bzw. warten müssen und so ist der Wert der ETW seit Kauf schon um knapp 4% gestiegen. Also die 90% sind keine allgemeingültige Regel meiner Meinung nach.