Immobilienfinanzierung Test

Da steckt der Wurm drin: Bausparfinanzierungen sind oft viel teurer, als es auf den ersten Blick scheint.

Bausparkassen bieten Kombikredite mit festen Zinsen für bis zu 30 Jahre Laufzeit – angeblich zu Top-Konditionen. Doch die meisten Angebote sind schlecht. Wirklich günstig war in unserem Test nur die Huk-Coburg.

Hohe Sicherheit, feste Raten und niedrige Zinsen für die gesamte Laufzeit – so werben Bausparkassen für die Kombination eines tilgungsfreien Darlehens mit einem neuen Bausparvertrag. Sie bieten diese Finanzierung als Alternative zum klassischen Immobilienkredit an.

Verlockend am Kombimodell sind vor allem die scheinbar niedrigen Zinsen. Die Bausparkassen nennen überwiegend Zinssätze von unter 5 Prozent für das Vorausdarlehen und um 4 Prozent für das anschließende Bauspardarlehen.

Doch Vorsicht! Die Zinsangaben vieler Bausparkassen täuschen. Finanztest hat Kombikredite getestet, bei denen die monatliche Belastung während der Laufzeit gleich bleibt oder sich nur geringfügig verändert (siehe Tabelle „Hohe Zinsunterschiede“). Das Ergebnis: Die meisten Bausparangebote sind teurer als eine herkömmliche Bankfinanzierung. Sie eignen sich allenfalls für eine kleinere Darlehenssumme unter 50 000 Euro.

Unterschiede bis zu 28 000 Euro

Es gibt allerdings Ausnahmen. Mit Abstand das beste Angebot im Test kam von der Huk-Coburg Bausparkasse. Ihr Kredit mit 20 Jahren Laufzeit und einem Effektivzins von 4,96 Prozent war sogar günstiger als die klassischen Darlehen vieler Internetvermittler.

Günstig waren auch der Kombikredit der Badenia mit 24,5 Jahren Laufzeit und das Angebot der Quelle Bauspar mit gut 30 Jahren Laufzeit. Bei diesen Angeboten muss der Kreditnehmer allerdings erhebliche Nachteile in Kauf nehmen, wenn er den Kredit vorzeitig zurückzahlt.

Die Unterschiede zwischen den Bausparangeboten sind enorm. So zahlt der Kunde für einen 100 000-Euro-Kredit der Badenia mit 24,5 Jahren Laufzeit rund 22 Euro im Monat weniger als bei Wüstenrot – und ist trotzdem fast drei Jahre früher schuldenfrei. Der Unterschied summiert sich auf insgesamt gut 28 000 Euro.

Tricks beim Effektivzins

Dass viele von den Angeboten der Bausparkassen teuer sind wie das von Wüstenrot, lässt sich an deren Zinsangaben meist nicht erkennen. Nur Alte Leipziger, Debeka, Huk-Coburg und die Quelle Bausparkasse geben den Effektivzins ihrer Kombiprodukte an. Alle anderen Kassen im Test nennen lediglich den Effektivzins des Vorausdarlehens und den Effektivzins des Bauspardarlehens.

Diese Zinssätze enthalten weder die Sparbeiträge noch die volle Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Nicht einmal die bei einigen Bausparkassen nötige Soforteinzahlung in den Bausparvertrag ist berücksichtigt. Sie beträgt zum Beispiel bei der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg (Familyplus) 43 Prozent des Finanzierungsbetrags und wird über ein aufgeblähtes Vorausdarlehen mitfinanziert.

Kein Wunder, dass die Zinsangaben der meisten Bausparkassen mit den tatsächlichen Kreditkosten nichts zu tun haben.

Die LBS Schleswig-Holstein-Hamburg nennt für ihren Kombikredit von 100 000 Euro mit gut 24 Jahren Laufzeit einen Effektivzins von 4,52 Prozent für das Vorausdarlehen und 3,97 Prozent für das Bauspardarlehen. Das klingt toll. Rechnet man jedoch alle Kosten ein, beträgt der Effektivzins für die Gesamtlaufzeit 5,74 Prozent. Das Angebot ist teuer.

Vermeintlich niedrige Zinsen für teure Kredite – das gilt für die meisten Bausparkassen. In unserem Test lag der tatsächliche Effektivzins der Bausparangebote meist um 0,5 bis 2 Prozentpunkte über den eigenen Zinsangaben der Bausparkassen (siehe Tabelle „Der Zins der Bausparkassen täuscht“).

Kaum Flexibilität in der Sparphase

Ein weiterer Nachteil der Bauspar-Kombikredite ist die geringe Flexibilität. Nur bei den relativ teuren Landesbausparkassen Bayern, Ost und West kann der Kreditnehmer ohne Einschränkung Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag leisten. Wird der Vertrag dadurch früher zugeteilt, kann der Bausparer das Vorausdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen – und die teure Vorfinanzierungsphase abkürzen.

Dagegen lassen Badenia, BHW, Quelle Bauspar, Schwäbisch Hall und Wüstenrot keine Sonderzahlungen des Bausparers in der Sparphase zu.

Bei Debeka, Huk-Coburg und Vereinsbank Victoria kann der Kunde zwar flexibel in den Bausparvertrag einzahlen, doch davon hat er nichts: Das Vorausdarlehen darf er nicht oder nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung vor dem Ende der Zinsbindung ablösen.

Bei den meisten Bausparkassen sind Sonderzahlungen deshalb erst nach der Zuteilung des Bausparvertrags problemlos möglich. Dann aber lohnen sie sich wegen des niedrigen Zinssatzes für das Bauspardarlehen kaum noch.

Bankkredite mit langer Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahren sind meist flexibler. Jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Kreditinstituten bereits ein Jahr nach der Kreditauszahlung ohne Zinsaufschlag möglich. Und zehn Jahre nach der Auszahlung hat der Kreditnehmer ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht: Dann kann er den Kredit jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzahlen.

Nachteile beim Ausstieg

Selbst relativ günstige Kombikredite können teuer werden, wenn der Kreditnehmer vorzeitig aus der Finanzierung aussteigt, etwa weil er sein Haus verkauft oder seine Schulden nach einer Erbschaft auf einen Schlag tilgen kann.

Das liegt an der besonderen Konstruktion der Kombikredite: Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags ist die Finanzierung teuer, nach der Zuteilung wird sie billig. Will der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig loswerden, muss er daher eine deutlich höhere Restschuld als bei einem vergleichbaren Bankdarlehen zurückzahlen.

Die Badenia beispielsweise ist mit einem Effektivzins von 5,18 Prozent für eine 100 000-Euro-Finanzierung mit 24,5 Jahren Laufzeit relativ günstig. Doch dieser Zinssatz gilt nur, wenn der Kunde den Kredit planmäßig bis zum Ende der Laufzeit behält. Steigt er vorzeitig aus, ist der Zinssatz höher.

Zahlt der Kunde den Kredit zum Beispiel nach zehn Jahren komplett zurück, hat er unterm Strich einen Effektivzins von 5,73 Prozent gezahlt – gut 6 000 Euro Zinsen mehr als für ein vergleichbares Bankdarlehen mit einem Effektivzins von 5,18 Prozent.

Je nach Bausparkasse ist der vorzeitige Ausstieg unterschiedlich teuer. Besonders hoch ist der Nachteil bei der Quelle Bausparkasse, der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg, LBS Ost, Badenia und Schwäbisch Hall. Bei der Huk-Coburg fällt er nur gering ins Gewicht.

Vorteil bei kleinen Kreditsummen

Deutlich besser schneiden die Kombikredite bei einer Finanzierungssumme unter 50 000 Euro ab. Viele Banken verlangen für solche „Kleindarlehen“ Zinsaufschläge bis zu einem Prozentpunkt. Günstige Internetvermittler und Direktbanken steigen bei diesen Summen meist gar nicht erst ein.

Die Konditionen der Bausparkassen gelten dagegen oft schon ab einem Mindestbetrag von 10 000 oder 25 000 Euro. Das kann vor allem bei kleineren Baumaßnahmen, etwa einem Umbau oder einer Modernisierung, ein Vorteil sein. Das Gleiche gilt, wenn ein Hauseigentümer für einen bestehenden Kredit eine Anschlussfinanzierung über eine relativ geringe Restschuld benötigt.

Prämien helfen nur wenig

Nur einen kleinen Pluspunkt bringt die staatliche Bausparförderung, mit der Bausparkassen gerne für ihr Finanzierungsmodell werben. Kreditnehmer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 25 600 Euro (Ehepaare 51 200) erhalten auf ihre Bausparbeiträge höchstens 45 Euro (Ehepaare 90 Euro) Wohnungsbauprämie im Jahr.

Das macht aus einer teuren Finanzierung längst kein Schnäppchen. Für den 100 000-Euro-Kredit in unserem Test sinkt der Effektivzins der Bausparangebote durch die Förderung im Schnitt gerade mal um 0,09 Prozentpunkte.

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