Immobilienfinanzierung Test

Fehler bei der Immobilienfinanzierung kosten viele Tausend Euro und können das Eigenheim gefährden. Finanztest zeigt häufige Fallen – und wie sich Bauherren und Käufer schützen.

Geht es nach Maklern und Bauträgern, kann sich heute fast jeder ein Haus leisten. Die Zinsen sind niedrig und die Immobilienpreise günstig. Selbst mit wenig Eigenkapital kostet das Eigenheim ­angeblich nicht mehr Geld im Monat als die alte Mietwohnung.

Doch Vorsicht: Zum Nulltarif gibt es die eigenen vier Wände auch in Zeiten niedriger Bauzinsen nicht. Die bequeme Finanzierung mit niedriger Rate ist oft schöngerechnet oder birgt ein hohes Risiko. Und so manches scheinbar günstige Kreditangebot von Banken, Bausparkassen und Versicherern entpuppt sich später als teure Mogelpackung.

Kosten zu niedrig

Den Bauherren reißen oft bereits ungeplante Kosten ein tiefes Loch in die Finanzierung. Nach einer Expertenumfrage des Verbands Privater Bauherren haben zwei Drittel aller Bau- und Leistungsbeschreibungen eklatante Mängel.

Häufiges Problem: Im „Festpreis“ sind längst nicht alle Leistungen enthalten, die für den Bau nötig sind.

Oft fehlen die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks. Für das Einrichten der Baustelle, Hausanschlüsse, Baustrom und Außenanlagen müssen viele Bauherren extra zahlen. Mitunter sind sogar Bodenbeläge, Tapeten und Fliesen kostenpflichtige Sonderleistungen.

Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, eventuell eine Maklerprovision und eine Doppelbelastung in der Bauzeit: Während der Bauherr noch Miete für die alte Wohnung zahlt, fallen bereits Zinsen und Bereitstellungsprovisionen für den Baukredit an.

Werden solche Ausgaben nicht in den Kostenplan einkalkuliert, sind teure Nachfinanzierungen programmiert.

Das Gleiche gilt, wenn der Bauherr die vorgesehenen Eigenleistungen nicht oder nicht pünktlich erbringen kann.

Gerade bei knappen Finanzierungen mit geringem Eigenkapital setzen Baufirmen oft hohe Eigenleistungen an, damit die Rechnung wenigstens auf dem Papier noch aufgeht. Im ungünstigen Fall scheitert der Traum vom Eigenheim dann schon vor dem Einzug, weil der Bauherr die Arbeiten beim besten Willen nicht schafft oder ihm das Geld für das Baumaterial fehlt.

Risiko durch niedrige Tilgung

Schöngerechnet sind auch zahlreiche Finanzierungsbeispiele, die Bauträger, Wohnungsbaugesellschaften und Banken für Kaufinteressenten erstellen. Das Rezept ist fast immer das gleiche: Man nehme einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung und 1 Prozent Tilgung. Das führt zu einer verlockend niedrigen Rate – und einem hohen Risiko in der Zukunft.

So muss der Kreditnehmer für einen 200 000-Euro-Kredit mit einem Zinssatz von 4,3 Prozent und 1 Prozent Anfangstilgung monatlich nur 833 Euro aufbringen.

Was der Kunde nicht erfährt: Die Minitilgung führt zu einer Kreditlaufzeit von 39 Jahren – wenn er Glück hat und er für den in zehn Jahren nötigen Anschlusskredit keinen höheren Zinssatz zahlen muss.

Steigen die Zinsen, droht der Ratenschock. Nach zehn Jahren steht der Hauseigentümer noch mit 175 000 Euro bei der Bank in der Kreide. Ein Zinsanstieg auf 7 Prozent ­– das entspricht dem Durchschnittszins für Hypothekendarlehen in den letzten 20 Jahren – würde die Rate um 500 Euro auf 1 333 Euro im Monat katapultieren.

Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Bauherren und Wohnungskäufer daher nicht in erster Linie auf eine möglichst niedrige Rate achten. Wichtiger ist, dass sie die Raten langfristig bezahlen können und eine Zinserhöhung nach der ersten Zinsfestschreibung nicht gleich das Aus für die eigenen vier Wände bedeutet.

Wählt der Kreditnehmer im Beispiel eine 15-jährige Zinsbindung mit 2 Prozent Tilgung, muss er bei einem etwas höheren Zinssatz von 4,50 Prozent eine um 200 Euro höhere Monatsrate zahlen. Weil er bis zum Ende der Zinsbindung schon fast die Hälfte des Kredits getilgt hat, muss er aber selbst nach einer starken Zinserhöhung keinen Anstieg der Rate fürchten.

Banken-Effektivzins mit Lücken

Damit Kreditangebote vergleichbar sind, schreibt die Preisangabenverordnung den Banken vor, den effektiven Jahreszins zu nennen. Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Doch längst nicht immer ist auf den gesetzlichen Effektivzins Verlass. So müssen Kreditinstitute darin Schätzkosten für die Ermittlung des Immobilienwerts nicht berücksichtigen. Eine Bank braucht nur eine Bearbeitungsgebühr in eine Wertermittlungsgebühr umzutaufen – schon sinkt der Effektivzins, ohne dass der Kredit um einen Cent billiger wird.

Bauherren müssen außerdem auf Bereitstellungszinsen achten. Sie fallen an, wenn die Bank das Darlehen nicht sofort, sondern in Teilbeträgen nach dem Baufortschritt auszahlt.

Viele Institute verlangen ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Darlehenszusage Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil. Andere berechnen diese Zinsen erst nach einer Karenzzeit von sechs oder zwölf Monaten. Je nach Bank wird die Bauzeit daher unterschiedlich teuer.

Die Bank mit dem niedrigsten Effektivzins muss deshalb nicht unbedingt die günstigste sein (siehe Tabelle „Teurer als gedacht ­­­– Effektivzins täuscht“). Am besten bestehen Kreditnehmer darauf, dass die Bank schon im ersten Angebot sämtliche Nebenkosten nennt und sie in den ­Effektivzins einrechnet.

Auch eine einfache Faustregel hilft: ­Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent der Kreditsumme erhöhen den Effektivzins bei zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte und bei 15 Jahren Zinsbindung um 0,12 Prozentpunkte.

Mogelpackung von ­Bausparkassen

Eine dreiste Mogelpackung sind die Sofortfinanzierungsangebote vieler Bausparkassen. Bei dieser Kreditvariante schließt der Bauherr einen neuen Bausparvertrag ab. Bis zur Zuteilung in beispielsweise sieben oder zehn Jahren finanziert die Bausparkasse die Bausparsumme mit einem tilgungsfreien Darlehen vor.

Solche Kombikredite sind fast immer teurer als herkömmliche Bankdarlehen. Denn der Bausparer erhält bis zur Zuteilung seines Vertrags meist nur 1 Prozent Zinsen auf sein Guthaben. Gleichzeitig zahlt er ­einen vier- oder fünfmal so hohen Zinssatz für den Vorauskredit. Das führt zu erheb­lichen Mehrkosten, die das günstige Bauspardarlehen in aller Regel nicht mehr ausgleicht.

Wenn die Kassen mit offenen Karten spielten und den korrekten Effektivzins für ihre Kombikredite angäben, würde kaum jemand diese Verträge abschließen. Doch die meisten Bausparkassen tricksen.

Effektiv in die Irre geführt

Wüstenrot beispielsweise machte im Dezember folgendes Angebot: Der Kunde schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 60 000 Euro und einer monatlichen Sparrate von 142,50 Euro ab. Dazu kommen monatlich 247,50 Euro Zinsen für ein Vorausdarlehen mit ­einem Zinssatz von 4,95 Prozent.

Nach gut 14 Jahren löst der Bausparer das Vorausdarlehen mit der zugeteilten Bausparsumme ab. Anschließend zahlt er rund 8,5 Jahre lang 390 Euro für das Bauspardarlehen.

Wüstenrot nennt für dieses Angebot zwei Effektivzinsen: 5,06 Prozent für das Vorausdarlehen und nur 3,37 Prozent für das Bauspardarlehen.

Wer glaubt, dass der Effektivzins der Kombination zwischen 3,37 und 5,06 Prozent liegt, ist schon hereingefallen. Denn diese Zinsen berücksichtigen keinen einzigen Sparbeitrag und nur einen Teil der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag.

Tatsächlich ist das Angebot ausgesprochen teuer. Rechnet man alle Kosten mit ein, beträgt der Effektivzins des Kombikredits 5,73 Prozent. Günstige Banken boten vergleichbare Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung um mehr als einen Prozentpunkt günstiger an.

Wer sich von den Bausparkassen nicht über den Tisch ziehen lassen will, sollte sich daher stets den Gesamteffektivzins des Kombikredits schriftlich geben lassen.

Kredite mit Kursrisiko

Vorsichtig sollten Bauherren und Wohnungskäufer auch sein, wenn ihnen ein Kreditvermittler vorrechnet, dass sie mit einer sogenannten Fondshypothek viele Tausend Euro bei ihrer Immobilienfinanzierung sparen.

Das Modell funktioniert so: Statt seinen Baukredit zu tilgen, kauft der Kunde jeden Monat Anteile an Aktienfonds, die er als Sicherheit an die Bank verpfändet. Den Kredit zahlt er am Ende der Laufzeit aus dem Fondsvermögen zurück.

Der Vermittler muss nur unterstellen, dass die Rendite aus der Fondsanlage höher ausfällt als der Effektivzins für den Baukredit – schon wird die Fondshypothek auf dem Papier zum Goldesel. Wer sich Geld zu 5 Prozent leiht und zu 8 ­Prozent in Fonds anlegt, macht immer ein gutes Geschäft.

Sicherer Gewinner ist aber nur der Vermittler. Er bekommt eine doppelte Provision, eine für das Darlehen und eine für die Vermittlung des Fondssparplans.

Wie viel der Fonds wirklich bringt, steht dagegen in den Sternen. Der hohen Ertragschance steht das Risiko gegenüber, dass er deutlich weniger Rendite abwirft oder sogar Verluste einfährt. Außerdem muss der Kreditnehmer damit rechnen, dass die Bank nach einem Kurssturz an der Börse zusätzliche Sicherheiten verlangt.

Riskante Yen-Kredite

Noch viel riskanter sind Baudarlehen in fremder Währung. Kreditvermittler locken mit Zinsen ab 1,8 Prozent für Kredite in japanischen Yen oder ab 2,6 Prozent für Schweizer-Franken-Darlehen.

Das klingt toll. Doch wie viel Geld der Kreditnehmer wirklich zahlen muss, hängt entscheidend von der Entwicklung der Wechselkurse ab. Die kann niemand ­voraussehen.

Steigt der Kurs der Fremdwährung gegenüber dem Euro, muss der Kreditnehmer mehr Geld in Euro zurückzahlen, als er bekommen hat.

Dazu kommt, dass er zur Tilgung des Darlehens in der Regel einen Aktienfondssparplan abschließen soll. Die Erträge sind ungewiss. Und üblicherweise sind die Zinsen bei Yen- und Franken-Krediten variabel: Steigen die Zinsen am japanischen oder Schweizer Geldmarkt, steigt automatisch der Kreditzins mit.

Mit einem Fremdwährungsdarlehen handeln sich Kreditnehmer daher eine wilde Mischung aus Währungs-, Kurs- und Zinsrisiken ein. Die Finanzierung wird zu einer riskanten Wette – mit dem eigenen Haus als Einsatz.

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