Immobilienfinanzierung Test

Schlechter Rat ist teuer. Was Bank- oder Bausparkassenvertreter sagen, ist selten wirklich falsch, aber oft gefährlich unvollständig. Wer sich zu einer eigenkapitalarmen oder gar -freien Finanzierung mit 1 Prozent Anfangstilgung überreden lässt, braucht viel Glück, um Hausbau oder -kauf am Ende wirklich bezahlen zu können. Weitere Risiken birgt der Abschluss eines Bauvertrags. Wenn wichtige Leistungen wie die Erschließung des Grundstücks fehlen und kein Geld mehr da ist, kann der Traum vom eigenen Heim schon platzen, bevor der Bau überhaupt richtig angefangen hat. Finanztest schildert die häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung und sagt, wie sie zu vermeiden sind.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuelleren Test: Immobilienkredite

Optimismus bei Eigenleistung

Weiteres Risiko beim Abschluss von Bauverträgen: Die Arbeitskraft des Bauherrn selbst wird viel zu optimistisch eingeplant. Wenn der Bauherr die vorgesehenen Eigenleistungen nicht oder nicht pünktlich schafft, werden Nachtragsaufträge und zusätzlicher Kredit nötig. Vor allem eine ohnehin schon knappe Finanzierung gerät dann schnell ins Rutschen.

Risiko Restschuld

Gerade bei den derzeit noch niedrigen Zinsen ist eine Finanzierung mit zu geringer Anfangstilgung höchst riskant. Bei Auslaufen der Zinsbindung nach gelegentlich fünf, meist aber zehn oder 15 Jahren muss ein neues Darlehen her, um die Restschuld auszugleichen. Wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher liegen als jetzt, kann die monatliche Rate dramatisch ansteigen. Beispiel: Bei einem 100 000 Euro Darlehen mit 1 Prozent Anfangstilgung und 4,5 Prozent Zinsen sind Monatsraten in Höhe von 458 Euro an die Bank zu zahlen. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 87 400 Euro. Wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt bei 6,5 Prozent liegen, steigt die Monatsrate auf über 625 Euro. Sollten die Zinsen sogar auf 7,5 Prozent gestiegen sein, sind nach der Umschuldung sogar über 708 Euro monatlich fällig.

Kosten unter Kontrolle

Besondere Vorsicht ist beim Abschluss des Darlehensvertrags bei Extrakosten angesagt. Manche Banken berechnen etwa Schätzkosten. Erhebliche Unterschiede gibt es außerdem bei Bereitstellungszinsen. Manche Banken berechnen schon ab dem zweiten Monat nach der Darlehenszusage einen Zinssatz von 0,25 Prozent, wenn das Darlehen noch nicht ausgezahlt ist. Bei anderen Banken gibts eine zinsfreie Karenzzeit von sechs und gelegentlich sogar zwölf Monaten. Solche Kosten werden bei der Angabe des Effektivzinses nicht berücksichtigt. Trotzdem wird der Kredit erheblich teurer. Es gilt die Faustregel: Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent der Darlehenssumme erhöhen den Effektivzins bei zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte.

Rechentricks bei Bausparangeboten

Völlig wertlos und irreführend sind die meisten Zinsangaben für Bausparkassen-Sofortfinanzierungen. Beispiel Wüstenrot: Die Kasse warb im Dezember mit einer 60 000 Euro Sofortfinanzierung mit einem Effektivzins von 5,06 Prozent fürs Vorausdarlehen und 3,37 Prozent fürs Bauspardarlehen nach Ablauf der 14-jährigen Ansparphase. Die Finanztest-Überprüfung ergab: Bei Berücksichtigung aller Kosten liegt der Effektivzins des Kombikredits bei 5,73 Prozent. Günstige Banken boten vergleichbare Kredite zum gleichen Zeitpunkt für über einen Prozentpunkt weniger Zins an. Anders ausgedrückt: Bei einer Monatsrate von 390 Euro ist das Bankdarlehen mit 4,73 Prozent Effektivzins nach 19,5 Jahren zurückgezahlt. An Wüstenrot sind die 390 Euro-Raten 22,5 Jahre lang zu zahlen. Der Bankkunde ist am Ende um gut 14 000 Euro im Vorteil.

Riesenverlust mit Versicherungsfinanzierung

Noch größere Verluste drohen bei einer Finanzierung mit Kapitallebensversicherung. So funktionieren solche Angebote: Der zukünftige Immobilienkäufer schließt 10 Jahre vor dem Kauf eine Lebensversicherung ab. Für die Bezahlung des Kaufpreises bekommt er ein tilgungsfreies Darlehen. Am Ende der Laufzeit des Kapitallebensversicherungsvertrags dient die Auszahlung zur Tilgung des Kredits. Finanztest hat eine solche Finanzierung mit einer klassischen Bankfinanzierung mit Sparplan für die Ansparphase und Baukredit über das nach der Ansparphase noch fehlende Geld verglichen. Ergebnis: Je nach Darlehenszins, der bei Kauf zu zahlen sein wird, liegt der Bankkunde bei einem Kaufpreis von 150 000 Euro am Ende der Finanzierung um 45 000 bis 97 000 Euro vorne.

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