Immobilien­finanzierung Test

Kombikredite mit Bauspar­verträgen sind mal supergünstig, mal sündhaft teuer – aber fast immer eine Mogel­packung. Die Bausparkassen nutzen immer noch eine Gesetzes­lücke, um Kosten zu verschleiern.

Sie sind sicher und flexibel und haben besonders nied­rige Zinsen – so werben Bausparkassen wie Schwäbisch Hall und Wüstenrot für die Immobilien­finanzierung mit einer Kombination aus einem Darlehen und einem Bauspar­vertrag.

Im Ideal­fall haben die Kombikredite genau diese Eigenschaften. In den Finanztest-Vergleichen der vergangenen Jahre waren Kredite von Bausparkassen tatsäch­lich oft güns­tiger als vergleich­bare Bank­angebote (siehe Finanztest 4/2013).

Doch Vorsicht: Viele Angebote sind Mogel­packungen. Eine Gesetzes­lücke erlaubt es den Bausparkassen, für Kombikredite mit irreführenden Effektivzinsen zu werben. Darin fehlen verdeckte Kredit­kosten von vielen tausend Euro. Deshalb sind die Kombikredite meist viel teurer, als Banken und Bausparkassen ihre Kunden glauben lassen.

Sparen statt tilgen

Von gewöhnlichen Bank­krediten unterscheiden sich Kombikredite vor allem durch die Art, wie der Kunde seine Schulden tilgt. Der Kreditnehmer zahlt für sein Darlehen zunächst nur Zinsen. Gleich­zeitig über­weist er jeden Monat Beiträge in einen Bauspar­vertrag, statt Schulden zu tilgen.

Die Bausparsumme des Vertrags entspricht dem Kredit­betrag. Sobald der Bauspar­vertrag nach beispiels­weise zehn Jahren das Mindest­guthaben erreicht hat und zugeteilt wird, löst der Kunde sein Darlehen mit der Bausparsumme auf einen Schlag ab. Danach muss er die Raten aus Zins und Tilgung für das Bauspardarlehen abzahlen.

Für Bauherren und Wohnungs­käufer, die kein Zins­risiko eingehen wollen, können Kombikredite eine gute Alternative zu herkömm­lichen Bank­darlehen sein. Denn das Darlehen und der Bauspar­vertrag sind meist so aufeinander abge­stimmt, dass die Zinsen für die gesamte Lauf­zeit der Finanzierung fest­stehen. Doch sie dürfen sich von der Bank oder Bausparkasse nicht über den Preis täuschen lassen.

Kunden tappen in die Falle

Typisch ist ein Angebot der Deutschen Bank über einen Kombikredit in einer Höhe von 100 000 Euro mit einer Lauf­zeit von fast 25 Jahren. Für das 15-jährige Voraus­darlehen bis zur Zuteilung des Bauspar­vertrags nannte die Bank einen Effektivzins von 3,25 Prozent. Den Effektivzins für das anschließende Bauspardarlehen mit neun­einhalb Jahren Lauf­zeit gab sie mit 2,98 Prozent an.

Beide Zins­angaben sind für sich genommen korrekt. Trotzdem führen sie in die Irre. Über die Gesamt­lauf­zeit von 25 Jahren liegt der Effektivzins des Kombikredits bei 4,05 Prozent – und damit knapp ein Drittel höher, als die Zins­angaben der Bank vermuten lassen. Deshalb war das Deutsche-Bank-Angebot nicht etwa güns­tiger, sondern viel teurer als vergleich­bare Bank­kredite.

„Die meisten Kunden glauben, der Effektivzins des Kombikredits liege über die gesamte Lauf­zeit gesehen etwa in der Mitte der beiden Effektivzinsen, die ihnen die Bausparkasse nennt“, berichtet Hartmut Schwarz, Baufinanzierungs­experte der Verbraucherzentrale Bremen. „Das liegt nahe, ist aber völlig falsch.“

Zinsen täuschen

Tatsäch­lich liegt der Effektivzins der Kombikredite fast immer deutlich über dem Effektivzins der einzelnen Kredit­bausteine. Denn obwohl die Bausparbeiträge fester Bestand­teil der Finanzierung sind, rechnen die Anbieter keinen Cent davon in die Effektivzinsen ein.

Dadurch wird ein entscheidender Nachteil der Kombikredite unter­schlagen: Für das Geld, das die Kunden in den Bauspar­vertrag einzahlen, bekommen sie viel weniger Zinsen, als sie gleich­zeitig für das Voraus­darlehen zahlen müssen. Kreditzinsen von derzeit um die 3 Prozent stehen Sparzinsen von 0,25 bis 1,0 Prozent gegen­über – abzüglich Abschluss- und Konto­gebühren. Sparen statt tilgen ist deshalb mit hohen Zins­verlusten verbunden. Im Beispiel der Deutschen Bank sind es mehr als 10 000 Euro.

Ob Schwäbisch Hall, BHW oder Landes­bausparkassen: So wie die Deutsche Bank verschleiern die meisten Bausparkassen die wirk­lichen Kosten ihrer Kombikredite. Das Gleiche gilt für Banken und Kredit­vermittler, die das Bausparmodell anbieten.

Die Tabelle zeigt Kredit­angebote, die Banken und Bausparkassen von Februar bis Dezember 2013 erstellt haben. Die Angebote stammen zum größten Teil aus dem Internet und aus unserem Praxis­test Baufinanzierung (Finanztest 7/2013). Einige stellten uns Leser und Verbraucherzentralen zur Verfügung.

Nicht alle Kombikredite waren teuer. Die Angebote der beiden Sparda Banken Baden-Württem­berg und West beispiels­weise waren ausgesprochen günstig – aber eben lange nicht so billig, wie es ihre Zins­angaben vorspiegeln.

Alle in der Tabelle aufgeführten Angebote sind Mogel­packungen: Der Effektivzins der Kombikredite lag im Schnitt mehr als 20 Prozent über den Effektivzinsen, die Bausparkassen und Banken für das Voraus­darlehen und das Bauspardarlehen angaben. Mitunter klaffen Schein und Wirk­lich­keit um fast 50 Prozent auseinander – eine systematische Verbraucher­täuschung und Wett­bewerbs­verzerrung zulasten klassischer Bank­darlehen.

Trans­parenz nur bei Riester-Darlehen

Finanztest warnt schon seit vielen Jahren vor dem Etiketten­schwindel bei Kombikrediten. Längst hat auch der Gesetz­geber erkannt, dass die Effektivzinsen der Bausparkassen täuschen.

Für die Kombikredite mit staatlicher Riester-Förderung müssen die Anbieter seit 2008 den wirk­lichen Effektivzins in dem Kredit­vertrag ausweisen. Nur dadurch sei sicher­gestellt, dass der Kreditnehmer die tatsäch­lichen Darlehens­kosten kennt, lautete die Begründung der damaligen Bundes­regierung.

Doch dabei ist es bislang geblieben. „Bei unge­förderten Krediten dürfen die Bausparkassen den Gesamt­effektivzins der Kombikredite weiter verschweigen“, kritisiert Frank-Christian Pauli vom Verbraucherzentrale Bundes­verband. „Das ist nicht nach­voll­zieh­bar. Ob mit oder ohne Riester – es ist das gleiche Finanzierungs­modell.“

Pauli hofft, dass die neue Bundes­regierung die Lücke in der Preis­angaben­ver­ordnung bald schließt. „Inner­halb der nächsten beiden Jahre muss die Bundes­regierung die neue EU-Richt­linie für Immobilien­kredite umsetzen. Das wäre die passende Gelegenheit, auch bei Kombikrediten für mehr Trans­parenz zu sorgen.“

Bis es so weit ist, müssen Bauherren und Wohnungs­käufer gut aufpassen, dass sie nicht auf nied­rige Zins­angaben der Bausparkassen herein­fallen.

Eine Finanztest-Anfrage bei mehreren Bausparkassen ergab: Den wirk­lichen Effektivzins bekommen in der Regel nicht einmal die Mitarbeiter der Bausparkassen ausgewiesen, wenn sie ein Angebot erstellen.

„Stan­dard­mäßig ist dies nicht vorgesehen“, schrieben uns zum Beispiel die Landes­bausparkassen Bayern und Nord. Anders ausgedrückt: Die Berater empfehlen und verkaufen Finanzierungs­produkte, deren genauen Preis sie nicht einmal selbst kennen.

Hohes Zins­risiko

Bei Kombikrediten müssen Kreditnehmer aber nicht nur auf die Höhe des Gesamt­effektivzinses achten. Denn häufig bieten Bausparkassen auch Kombikredite mit erheblichen Risiken an. Zu ihrem Stan­dard­programm gehören meist Voraus­darlehen, deren Zins­bindung schon viele Jahre vor der Zuteilung des Bauspar­vertrags endet.

Wegen der relativ kurzen Zins­bindung ist der Zins­satz für das Voraus­darlehen besonders nied­rig. Doch der Preis ist hoch: Weil der Kreditnehmer bis zum Ende der Zins­bindung über­haupt noch keinen Cent des Darlehens getilgt hat, benötigt er einen Anschluss­kredit in voller Höhe des ursprüng­lichen Kredits.

Sind inzwischen die Zinsen gestiegen und der Anschluss­kredit viel teurer, trifft sie das ungleich härter als Kunden mit einem gewöhnlichen Bank­darlehen, das schon teil­weise abge­zahlt ist.

Die Bausparkasse Wüstenrot beispiels­weise bot Anfang Dezember ein Voraus­darlehen in Höhe von 100 000 Euro mit einer Zins­bindung von zehn Jahren und einem Zins­satz von 2,50 Prozent an. „Maximal sicher und flexibel“ soll dieses Modell laut der Werbung von Wüstenrot sein. Doch der zugehörige Bauspar­vertrag wird im Angebot der Bausparkasse erst nach fast 15 Jahren zugeteilt.

Der Kunde muss deshalb nach zehn Jahren das Voraus­darlehen zu einem völlig ungewissen Zins­satz weiterfinanzieren. Eine Zins­anstieg auf 6 Prozent würde die monatliche Belastung von 448 auf 740 Euro erhöhen, ein Anstieg um satte 65 Prozent.

Vergleich­bar risikoreiche Finanzierungen bieten auch Markt­führer Schwäbisch Hall und viele andere Bausparkassen an.

Belastung bis ins hohe Renten­alter

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen warnt besonders vor Kombikrediten mit nied­riger Ansparrate für den Bauspar­vertrag. „Mitunter soll der Kunde nur 1 Prozent der Kreditsumme im Jahr sparen. Dann kann es fast 40 Jahre dauern, bis er das Voraus­darlehen endlich mit dem Bauspar­vertrag ablösen kann.“

Die Folgen sind ein enormes Zins­risiko beim Voraus­darlehen – und Kreditraten bis ins hohe Renten­alter hinein. „Ich hatte schon mal einen Kombikredit auf dem Tisch“, berichtet Schwarz, „bei dem der Kreditnehmer seine Schulden erst nach 63 Jahren losgeworden wäre. Das hätte der gar nicht mehr erlebt.“

Der Effektivzins der Kombikredite liegt mehr als 20 Prozent über den Zins­angaben der Bausparkassen.

Nicht einmal die Mitarbeiter der Bausparkassen kennen den Effektivzins ihrer Kombikredite.

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