
Blick ins Grüne: Das Ehepaar Matthies kann gelassen in die Zukunft sehen. © Bergmann Foto
Darlehen für die eigenen vier Wände gibt es auch im fortgeschrittenen Alter. Schließlich haben viele Menschen genau dann ein gutes Einkommen und ausreichend Ersparnisse. Aber es gibt große Unterschiede bei den Konditionen: Einige sind aber bis zu siebenmal so teuer wie andere.
Barbara und Lothar Matthies stehen kurz vor der Rente. Sie ist 57 Jahre alt, er 62 Jahre. Und sie stehen kurz vor dem Bau ihres 230 Quadratmeter großen Zweifamilienhauses in Großbeeren vor den Toren Berlins. In die obere Wohnung werden sie selber ziehen, die untere Wohnung mietet die Tochter mit ihrer Familie. „Ein echtes Mehrgenerationenhaus“, freut sich Lothar Matthies.
Das Paar hatte schon ein Eigenheim. „Aber das war ein Reihenhaus, in dem wir mit unseren drei Kindern gelebt haben und das über drei Etagen ging. Uns war immer klar, dass wir dort nicht alt werden wollen“, sagt Matthies.
Nun baut das Ehepaar ein Haus, das zum kommenden Lebensabschnitt besser passt. Matthies hat ausgerechnet, dass das bei den hohen Mieten in Berlin und im Umland nicht teurer ist als mieten. 350 000 Euro wird der Neubau kosten, 300 000 Euro davon wird das Ehepaar über einen Kredit finanzieren.
Unser Rat
Alter. Einen Kredit für ein Haus zu bekommen, ist auch kurz vor der Rente möglich. Entscheidend ist der Nachweis, dass Sie mit Ihrer Rente die Finanzierung stemmen können. Die Unsicherheit, ob Sie zu Lebzeiten den Kredit abbezahlen können, ist kein Hindernis. Der Wert der Immobilie bietet ausreichend Sicherheit für die Bank.
Preisvergleich. Im Test fanden wir größere Preisunterschiede, als wir sie sonst kennen. Die besten Konditionen boten Kreditvermittler. Holen Sie immer mehrere Angebote ein, auch von mindestens ein oder zwei Kreditvermittlern. Achten Sie darauf, allen Anbietern die gleichen Vorgaben machen (Schritt für Schritt zum besten Kredit).
Volltilger. Die besten Angebote im Test bekamen wir für Volltilgerdarlehen, die innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett getilgt werden. Einen Kredit mit sieben Jahren Laufzeit gab es schon ab einem Effektivzins von 0,33 Prozent.
Ratenwechsel. Fragen Sie, ob Sie bei Bedarf die Tilgungsrate ändern können. Diese Option gibt es oft sogar kostenlos. Sie sind dann flexibel bei sinkendem Einkommen.
Jeder vierte Erstkäufer ist über 55

Vorfreude auf dem Grundstück: Barbara und Lothar Matthies bauen bei Berlin ein Haus. Ihre Tochter plus Familie zieht mit ein. © Bergmann Foto
Viele Ältere kaufen sogar das erste Mal im Leben ein Eigenheim. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft waren 27 Prozent aller Ersterwerber im Jahr 2017 älter als 55 Jahre alt. Das alte Credo, schuldenfrei in Rente zu gehen, scheint für die heutige Generation 55 plus nicht mehr zu gelten. Warum auch? In der Regel verdient sie in den letzten Jahren des Berufslebens gut und sie hat ausreichend Eigenkapital. Die Zinsen sind derzeit niedrig, vielerorts sind die Mieten gestiegen, wie bei Familie Matthies. Oft ändern sich die Bedürfnisse, weil etwa die Kinder ausziehen.
Ältere Kaufinteressenten fürchten oft, keine Finanzierung zu bekommen. Finanztest wollte wissen: Ist diese Sorge berechtigt? Wir haben bei 73 Anbietern nachgefragt, ob und zu welchen Konditionen sie Kredite an ältere Hauskäufer vergeben.
Tilgung bis Renteneintritt nicht notwendig
Das Ergebnis hat uns überrascht: Keines der befragten Kreditinstitute verlangt, dass ein Darlehen bei Renteneintritt komplett getilgt sein muss, und nur eines hat eine Altersobergrenze für die Kreditvergabe: Bei der DEVK liegt sie bei 65 Jahren. Nur wenige fordern, dass die Kreditnehmer die Erbfolge geregelt haben oder eine Risikolebensversicherung abschließen (Ein Höchstalter gibt es nur selten).
Für die Höhe der Zinsen scheint das Alter bei den meisten Baufinanzierern ebenfalls keine Rolle zu spielen. Viele Angebote weichen nicht oder nur geringfügig vom durchschnittlichen Zinsniveau ab. Allerdings: Die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kreditgeber ist ungewohnt groß. Wir sind auf Angebote gestoßen, die siebenmal so teuer waren wie das günstigste.
Unser Modellkunde ist 59 Jahre alt
Für den Vergleich haben wir nach Angeboten für einen 59-jährigen Kreditnehmer gesucht, der eine Eigentumswohnung für 250 000 Euro kauft und mit 66 Jahren in Rente gehen will. Gefragt haben wir nach den Konditionen für drei Modellfälle (Volltilger, Lange Laufzeit und Ratenwechsel).
- Im Modellfall A möchte der Käufer 60 Prozent seiner 250 000 Euro teuren Immobilie beleihen und bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Der Kredit soll entweder bis zum Rentenbeginn in sieben Jahren vollständig getilgt sein oder die Finanzierung läuft über den Rentenbeginn hinaus und ist nach zehn Jahren abgeschlossen.
- Im Modellfall B braucht der Darlehensnehmer 80 Prozent des Kaufpreises. Er wünscht sich eine geringe Monatsrate und will sich die derzeit niedrigen Zinsen für 20 Jahre sichern. Es bleibt eine Restschuld.
- Im Modellfall C beleiht der Wohnungskäufer seine Immobilie ebenfalls mit 60 Prozent. Bei Renteneintritt möchte er die Monatsrate deutlich senken können.
Zinsangebote im normalen Rahmen
Die meisten Angebote bekamen wir für das Darlehen in Fall A mit zehn Jahren Laufzeit und vollständiger Tilgung. Das Zinsniveau lag mit durchschnittlich 0,65 Prozent im Rahmen unserer monatlichen Vergleiche für einen Standardkredit zur Immobilienfinanzierung. Mehrere Vermittler boten einen Kredit der Commerzbank zu 0,39 Prozent effektiv an.
Zögerlicher waren die Banken, wenn der Kredit innerhalb von sieben Jahren getilgt sein sollte. Einigen Anbietern war die dafür nötige Tilgungsrate von mehr als 10 Prozent zu hoch. Auffallend groß war hier der Zinsunterschied. Das günstigste Angebot mit einem Effektivzins von 0,33 Prozent machte der Vermittler Baugeld Spezialisten, das teuerste mit 1,84 Prozent die Postbank. Das heißt: Im Laufe der sieben Jahre Laufzeit zahlt der Kunde in unserem Fall bei Baugeld Spezialisten knapp 1 385 Euro Zinsen, bei der Postbank 9 500 Euro – also fast das Siebenfache!
Bis 26 000 Euro Zinsunterschied
Möchten ältere Immobilienkäufer ein Darlehen mit langer Laufzeit und geringer Belastung (Modellfall B), winken schon mehr Banken ab. Das Darlehen sei erst nach Erreichen der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt, so begründete beispielsweise die Sparda Hessen ihre Ablehnung. Die Degussa erklärt, dass die Restschuld nicht höher als 60 Prozent des Kaufpreises sein darf, wenn die Kreditnehmer ins Rentenalter kommen.
Das günstigste Angebot für Modellfall B kam von einigen Vermittlern, die einen Kredit der Axa für 0,93 Prozent effektiv anboten, am teuersten war die PSD Berlin Brandenburg mit 1,82 Prozent. Aufgrund der langen Laufzeit wirkt sich hier der Zinsunterschied besonders deutlich aus. Nach Ende der 20-jährigen Zinsbindung beträgt die Summe der gezahlten Zinsen beim günstigsten Anbieter knapp 30 000 Euro, beim teuersten knapp 56 000 Euro.
Halbierung der Rate unerwünscht
Am schwersten taten sich die Banken mit dem Wunsch, der für angehende Rentner besonders naheliegend ist. Im Modellfall C möchte der Kreditnehmer mit Eintritt der Rente die Möglichkeit haben, die Rate von etwa 1 200 Euro auf knapp 600 Euro zu senken. Das entspricht einem Tilgungssatzwechsel von etwa 9 Prozent auf 4 Prozent.
Diese weite Spanne schreckte offenbar viele Banken ab. Gerade mal die Hälfte der Befragten machte ein Angebot für diesen Fall. Häufige Gründe: Die Höchsttilgung darf nicht mehr als 5 Prozent betragen oder die Rate um höchstens 2 Prozent erhöht oder gesenkt werden.
Im Einzelfall sind die Banken aber durchaus bereit, Ausnahmen zu machen. So erlaubt die Allianz den gewünschten Ratenwechsel, obwohl er vom Standard abweicht. Sie machte mit 0,84 Prozent Effektivzins nach der Gladbacher Bank sogar das zweitgünstigste Angebot, das auch von einigen Vermittlern angeboten wurde.
Nicht abwimmeln lassen
Unser Test zeigt: Das Alter allein ist kein Hinderungsgrund für eine Kreditvergabe. Die Sorge älterer Hauskäufer, aus Altersgründen als nicht kreditwürdig eingestuft zu werden, ist unbegründet. Schwierig ist es dagegen für manche Bank, den besonderen Wünschen von Rentnern in spe gerecht zu werden.
Interessenten sollten sich davon aber nicht beeindrucken lassen und überstürzt ein überteuertes Angebot annehmen. Empfehlenswert ist immer, nicht nur die Hausbank, sondern mindestens auch einen Kreditvermittler zu fragen oder sich an eine Bank zu wenden, die Kredite anderer Anbieter vermittelt. Vermittler haben einen Überblick über die Konditionen vieler Banken und können so gerade für Sonderwünsche ihrer Kunden oft günstige Angebote finden.
Familie Matthies hat ihren Kreditvertrag längst in der Tasche. Jetzt muss es nur noch losgehen mit dem Hausbau.
Tipp: Weitere Informationen mit Tests und Tipps für Ihre Baufinanzierung finden Sie auf unserer Themenseite Immobilienkredit.
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- Mit dem Grenzzinsrechner der Stiftung Warentest können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geldanlagen für mehr Eigenkapital auflösen.
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- Kreditnehmer, die ihr Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen, müssen Vorfälligkeitsentschädigung zahIen. Unser Rechner zeigt, was die Bank in Ihrem Fall verlangen darf.
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- Mit dem Kreditrechner der Stiftung Warentest können Sie Angebote vergleichen, die Restschuld am Ende der Zinsbindung oder den passenden Tilgungssatz berechnen.
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Kommentarliste
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@Picasso100: Die von Ihnen erwähnte EU-Richtlinie ist im Jahr 2018 durch die "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung"- ImmoKWPLV präzisiert worden. Diese besagt unter anderem, dass der Immobilienwert oder der Wert anderer als Sicherheiten dienender Vermögenswerte des Darlehnsnehmers hinreichende Gewähr für die Abdeckung der im Zusammenhang mit dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehende Verbindlichkeiten und eventuelle Verwertungskosten bietet.
Die Verordnung können Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz herunterladen:
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/ImmoKWPLV.html (PK)
Unter Bezugnahme auf Ihre Veröffentlichung "Reif fürs Eigenheim" Finanztest 2/2020 gibt es dort keinen Verweis auf die "RL 2014/17/EU des EP und des Rates über Wohnimmobilienverträge für Verbraucher..." obwohl da für die Banken bei der Kreditvergabe für private Immobilienkredite an Verbraucher, erschwerende Vorgaben verankert wurden. So beispielsweise, dass der Wert der zu erwerbenden oder zu bauenden Immobilie nicht mehr in dem Maße als Sicherheit für den Kredit einbezogen werden soll/darf, wie vor Inkrafttreten der o.g. EU-RL. Ich wäre dankbar, dazu eine Information und insbesondere über den Einfluss auf die Kreditvergabe zu erhalten, möglicherweise gibt es ja auch eine Harmonisierung, die aber der Öffentlichkeit nicht bekannt ist. Ich beabsichtige in den nächsten Jahren eine Immobilie als Alterssicherung zu erwerben, bin knapp 58 Jahre, weiblich, geschieden und voll berufstätig.